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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
vendita immobile abitazione fallito
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Lorenza Brienza
Campobasso02/01/2024 17:27vendita immobile abitazione fallito
Buongiorno per la vendita dell'immobile adibito ad abitazione del fallito si pongono due questioni:
1) la liberazione dell'immobile avviene alla conclusione delle operazioni di vendita oppure al termine della liquidazione di tutte le attività? (art. 47 lf). Se fosse valido il secondo caso, sarebbe molto difficile trovare un acquirente, visto che il fallimento in questione è molto articolato e con diversi beni da liquidare.
2) l'immobile è di esclusiva proprietà del fallito, tuttavia l'ingresso è da una strada della quale il fallito è comproprietario, il cui diritto per ora non è stato posto in vendita. la concessione edilizia è stata rilasciata prevedendo l'accesso dalla suddetta strada; l'immobile è stato edificato da 20 anni; il fallimento è stato trascritto in capo al fallito per far rientrare tutti i suoi beni; è possibile ritenere che la strada è asservita? se si come farlo valere? Infine, alla luce della trascrizione in capo al fallito, è possibile, prima del riconoscimento della servitù, che all'aggiudicatario competa il diritto di passare così come competeva al fallito.
grazie in anticipo per l'attenzione.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza02/01/2024 19:19RE: vendita immobile abitazione fallito
La giurisprudenza di merito (Trib. Pescara 03/06/2016; Trib. Reggio Emilia 26.10.2013) ha escluso che il riferimento alla "liquidazione delle attività" di cui al secondo comma dell'art. 47 l. fall., comporti l'alienazione della casa del fallito come ultimo atto della liquidazione (legittimando così il godimento sino a che non sono stati ceduti gli altri cespiti dell'attivo) in quanto una simile interpretazione frustrerebbe le esigenze di efficienza e celerità che caratterizzano la procedura fallimentare, e determinerebbe una irragionevole disparità di trattamento tra la disciplina della liquidazione fallimentare e quella dell'esecuzione individuale contro il fallito avente ad oggetto i medesimi beni (come nel caso della esecuzione fondiaria o del curatore che, subentrato al creditore procedente, continui l'esecuzione individuale in corso), ove il fallito non potrebbe validamente invocare l'art. 47 comma 2, l.fall. per ottenere un arresto del processo esecutivo o un suo rinvio.
Non mancano voci contrarie, ma è significativo che il nuovo codice abbia scelto proprio la linea sopra richiamata in quanto l'art. 147, comma 2, prevede che "La casa della quale il debitore è proprietario o può godere in quanto titolare di altro diritto reale, nei limiti in cui è necessaria all'abitazione di lui e della famiglia, non può essere distratta da tale uso fino alla sua liquidazione", ove appare chiaro che, nell'ottica di garantire dignità e tutela al debitore, è stato previsto che lo stesso potrà usare tale bene fino alla sua vendita.
L'immobile di proprietà ed abitato dal fallito può, quindi, essere liquidato nel momento in cui si realizzano le condizioni favorevoli per il miglior soddisfacimento dei creditori e il secondo comma dell'art. 47 consente che fino al momento del trasferimento il fallito abbia diritto ad abitare nello stesso nei limiti in cui è necessaria all'abitazione di lui e della sua famiglia.
Quanto all'ordine di liberazione, va ricordato che l'art. 107 l.fall., prevede che le vendite fallimentari possono essere effettuate dal curatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati (art. 107, comma primo, l.fall.) oppure demandando tale compito al giudice delegato mediante applicazione delle regole del codice di procedura civile in quanto compatibili, (art. 107, comma secondo, c.p.c.). In questo secondo caso non sussiste alcun dubbio che trovi applicazione l'art. 560, comma 32 c.p.c. ed infatti il Trib. Pescara sopra citato, in una ipotesi del genere, ha ritenuto che "Si può procedere alla liberazione dell'immobile residenza del fallito ex art. 560, comma 3, c.p.c. quando questi pone in essere condotte ostative alla visita dell'immobile da parte di terzi interessati all'acquisto, dovendosi ritenere detta previsione normativa pienamente compatibile con le disposizioni della l.fall. nonché norma successiva all'art. 47, comma 2, l.f. potendosi emettere l'ordine di liberazione anche prima della conclusione della liquidazione dell'immobile adibito a casa del fallito".
Quando, invece, la vendita viene effettuata dal curatore mediante procedure competitive, manca una norma espressa che preveda l'intervento liberatorio del giudice, ma Trib. Mantova 13 ottobre 2016 ha ammesso questa possibilità anche quando la vendita si sia svolta mediante procedure competitive in ragione della natura pur sempre coattiva della vendita. Opinione a nostro avviso da condividere, anche perché questa possibilità è ora prevista dall'art. 216, comma 2, del CCII. Quanto al momento dell'emissione di un tale provvedimento, esso si collega sempre al momento del trasferimento (la nuova norma prevede che possa essere disposto anche in un momento successivo) ma meglio sarebbe dire alla aggiudicazione, cui segue normalmente a breve l'atto di vendita, a meno che non vi siano stati già comportamenti ostativi (ad esempio alle visite), che facciano ritenere che il debitore non lascerà spontaneamente l'immobile, nel qual caso si può già prima dell'aggiudicazione chiedere un ordine di liberazione.
Zucchetti SG srl-
Lorenza Brienza
Campobasso02/01/2024 20:06RE: RE: vendita immobile abitazione fallito
Grazie per la celere risposta. Chiedo gentilmente di esaminare anche il quesito n. 2.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza03/01/2024 19:21RE: RE: RE: vendita immobile abitazione fallito
Abbiamo focalizzato la nostra attenzione sul primo quesito, che ha richiesto una risposta abbastanza articolata.
Venendo al secondo quesito, non capiamo come mai non sia stato posto in vendita, insieme all'immobile, anche il diritto di comproprietà sulla strada di accesso allo stesso. Non essendo stata posta in vendita la quota di comproprietà sulla stradina, l'aggiudicatario non ha alcun titolo per esercitare il passaggio di cui in precedenza usufruiva il fallito; non conosciamo lo stato dei luoghi, ma se il fondo è intercluso l'aggiudicatario può chiedere la costituzione di una servitù di passaggio coattiva essendo esclusa l'applicazione della servitù per destinazione del padre di famiglia, non ricorrendo le condizioni di cui all'art. 1062 c.c..
La cosa migliore è porre immediatamente in vendita la quota di comproprietà sulla stradina appartenente al fallito e, poiché si prospetta come abbastanza probabile una controversia con l'aggiudicataria, tale vendita potrebbe intervenire nell'ambito di una transazione traslativa tesa appunto a sistemare la controversia.
Zucchetti SG srl-
Lorenza Brienza
Campobasso04/01/2024 10:53RE: RE: RE: RE: vendita immobile abitazione fallito
Grazie per la risposta. Preciso che il fondo non risulta intercluso e tuttavia è di fatto asservito perché la concessione edilizia, risalente a 20 anni fa, prevedeva l'ingresso su esso. Potreste precisarmi perché e'esclusa la servitù per destinazione del padre di famiglia o per usucapione? Infine nel tempo intercorrente per l'eventuale vendita della quota di proprietà del terreno la procedura non potrebbe concedere l'uso del fondo così come avveniva per il fallito? Grazie infinite -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/01/2024 20:04RE: RE: RE: RE: RE: vendita immobile abitazione fallito
Lei ha scritto che il fallito accedeva al fondo venduto attraversi una stradina in comproprietà, per cui il suo diritto di passaggio non derivava da una servitù di passaggio ma appunto dal fatto che era comproprietario della strada di accesso. Questa quota di comproprietà della strada non è stata ceduta in quanto non compresa nella vendita effettuata per cui, indipendentemente da cosa prevedesse la concessione edilizia, l'aggiudicatario acquirente non ha lo stesso diritto che aveva il fallito, e deve proccurarsi un nuovo diritto di accesso, che, se si esclude la cessione della quota di comproprietà della stradina, non può che essere dato dalla costituzione di una servitù di passaggio sulla stradina in questione o da altro accesso. Tale servitù- sicuramente apparente in quanto la stradina è un manufatto visibile e permanente destinato all'esercizio del passaggio- non è al momento acquisibile da parte dell'aggiudicatario per usucapione in quanto questi non ha avuto il possesso ventennale della stradina, né può usufruire a questo scopo del possesso del fallito in quanto questi, come detto, esercitava il suo diritto non perché esercitava di fatto una servitù di passaggio su fondo altrui ma perché era comproprietario della stradina che utilizzava. La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia opera automaticamente al verificarsi della situazione descritta dall'art. 1062 c.c., che presuppone due fondi posseduti dallo stesso proprietario e l'accesso ad uno avviene passando dall'altro; quando i due fondi vengono divisi, senza che vengano compiute opere per consentire un diverso passaggio, la norma prevede che il rapporto di servizio stabilito fra due fondi dall'originario proprietario si mantenga, per si costituisce automaticamente una servitù di passaggio che viene chiamata per destinazione del padre di famiglia. E' evidente che questa non è la situazione di cui alla fattispecie in esame.
La cosa migliore, come detto, è cedere il diritto di comproprietà, e nel frattempo può concedere in locazione o in comodato all'aggiudicatario la quota sulla stradina che gli consentirebbe il passaggio; potrebbero sorgere contestazioni da parte degli altri comproprietari della stradina, ma intanto assicura il passaggio e prima che si risolve la eventuale controversia avrà il tempo di cedere il diritto.
Zucchetti SG srl
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