Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Societa Cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa - immobili in ediliza convenzionata (PEEP)
-
Giampiero Russotto
Prato18/10/2017 10:37Societa Cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa - immobili in ediliza convenzionata (PEEP)
Buongiorno,
una società cooperativa in liquidazione coatta amministrativa è proprietaria di appartamenti costruiti in edilizia residenziale pubblica convenzionata all'interno dei piani per l'edilizia economica e popolare (PEEP).
Il Commissario Liquidatore intende indire una avviso di vendita senza incanto per la vendita di detti immobili:
1)il bando può essere rivolto a tutti i potenziali acquirenti (persone fisiche e giuridiche indistintamente) o deve essere riservato agli stessi soggetti della convenzione in virtù della quale sono stati costruiti gli alloggi (persone fisiche per le quali l'alloggio sia "prima casa")?
2) il pezzo degli immobili deve essere coerente con i valori di mercato o deve rispettare i prezzi massimi determinati dal Comune in relazione allo specifico PEEP?Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/10/2017 20:13RE: Societa Cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa - immobili in ediliza convenzionata (PEEP)
E' praticamente impossibile dare una risposta sicura alle sue domande perché molto dipende da cosa è stato stabilito tra la Cooperativa e i soci (nello statuto o in atti successivi), quanto alla prima domanda, e tra la Cooperativa e il Comune,. quanto alla seconda.
In particolare bisogna appurare se vi è stata, prima della procedura, l'assegnazione ai soci degli alloggi, che è l'atto col quale nelle cooperative edilizie si attua l'acquisto, da parte dei soci, della proprietà dell'alloggio per la cui realizzazione l'ente sia stato costituito e passa attraverso la stipulazione di un contratto di scambio notarile o di scrittura privata con autentica di firma, la cui causa è del tutto omogenea a quella della compravendita, in relazione al quale la cooperativa assume veste di alienante ed il socio quella di acquirente.
Se è intervenuta questo tipo di assegnazione prima della liquidazione coatta e sia stato trascritto il passaggio, il fallimento non può più influire sul trasferimento effettuato, neanche sotto il profilo revocatorio, stante l'esenzione di cui alla lett. c) del terzo comma dell'art. 67 legge fall. dato che l'appartamento assegnato costituisce l'abitazione principale dell'acquirente.
Se non vi è stato il trasferimento, bisogna capire quale sia il valore giuridico della c.d. prenotazione. Tuttavia, comunque si costruisca il c.d. contratto di prenotazione, sicuramente esso non può offrire diritti superiori a quelli che nascono da un preliminare di vendita per l'acquisto di alloggio destinato alla abitazione propria e della propria famiglia. Di conseguenza, poiché nella liquidazione coatta trova applicazione la disciplina sui contratti pendenti dettata per il fallimento, diventano utilizzabili le disposizioni di cui agli artt. 72 e 72 bis l.f., a seconda della situazione concreta. In linea di massima, qualora, come è presumibile, il contratto di prenotazione non sia stato trascritto, il commissario liquidatore può sciogliersi e vendere l'appartamento prenotato senza vincoli, nel mentre, ove fosse stato trascritto, troverebbe applicazione l'ottavo comma dell'art. 72, che esclude la facoltà di scelta per il "contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado…".
Quanto alla seconda domanda, deve esaminare è indispensabile cosa è stato convenuto con il Comune all'atto della concessione dell'area, in modo da capire se il prezzo prefissato valeva solo per le vendite negoziali (ed entro quale limite temporale?) e se il Comune vantava un diritto di prelazione.
Zucchetti SG srl
-
Giampiero Russotto
Prato19/10/2017 12:46RE: RE: Societa Cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa - immobili in edilizia convenzionata (PEEP)
Ringrazio per la cortese risposta.
Per quanto riguarda il punto 2), i dubbi sono stati chiariti.
Per quanto riguarda il punto 1), probabilmente ho formulato male il quesito: gli appartamenti in questione non sono stati né assegnati né prenotati da alcun socio, sono liberi da ogni vincolo/prenotazione/assegnazione.
Il dubbio è questo:
PREMESSO CHE
a)gli alloggi realizzati nell'ambito dei piani per l'edilizia economica e popolare (PEEP) sono interessati da alcune clausole limitative al loro utilizzo.
I limiti riguardano la locazione e alienazione degli alloggi per quanto riguarda:
- requisiti necessari per potere acquisire un alloggio;
- iniziale non locabilità o inalienabilità;
- successiva possibilità di locare o alienare, ma a canone e prezzo limitati.
b) i requisiti necessari per poter acquisire un appartamento in P.E.E.P. sono: la persona deve avere la residenza nel Comune e non essere titolare, esso stesso o i membri del proprio nucleo familiare, del diritto di proprietà/usufrutto/uso/abitazione su di un alloggio adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare, nell'ambito Comunale di cui sopra.
CIO' PREMESSO, IL DUBBIO E':
l'avviso di vendita senza incanto degli immobili (appartamenti) costituenti l'attivo concorsuale può essere rivolto a tutti i potenziali acquirenti (persone fisiche e giuridiche indistintamente, come ogni altro avviso di vendita senza incanto di beni immobili) oppure deve essere riservato agli stessi soggetti a cui sono destinati gli alloggi costruiti in P.E.E.P, ovvero le persone fisiche con i requisiti di cui al punto b) sopra riportato?
Grazie
-
-
Giovanni Campanini
REGGIO EMILIA (RE)20/10/2017 12:00RE: Societa Cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa - immobili in ediliza convenzionata (PEEP)
Buon giorno,
mi permetto di segnalare quale C.L. di diverse cooperative e curatore fallimentare, di rispondere brevemente ai quesiti sopra esposti dal collega:
1) si il bando deve essere rivolto a tutti i potenziali acquirenti: il MiSe di fatti non fa eccezione alcuna al riguardo ed invita a pubblicizzare in modo più ampio possibile i beni oggetto di vendita. Concordo che l'unica eccezione è se prima della LCA gli alloggi sono stati oggetto di preliminari di vendita registrati altrimenti si procede alla vendita stabilito nel decreto di autorizzazione ministeriale e riportato nel bando.
2)il prezzo non deve rispettare il prezzo c.d. calmierato bensi deve essere quello stabilto dal perito nominato del C.L. ; è importante segnalare che chi compera l'alloggio lo deve pagare al prezzo di mercato ovvero al prezzo superiore o pari al prezzo base mentre lo stesso soggetto che acquisterà se vorrà rivenderlo dovrà gioco forza attenersi alle convenzioni stabilite dal comune di riferimento. Noto che il Comune fa spesso resistenza ma non può scavalcare una precisa norma in tema di vendite forzate a cui rimando. Solo per informazione mi è capitato di recente un caso simile nella mia provincia ed è stato seguito l'iter sopra esposto con vendita in zona PEEP il cui prezzo base era del tutto svincolato dal prezzo calmierato imposto.
Resto a disposizione per qualsivoglia riflessione sul tema
Cordiali Saluti
G Campanini-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/10/2017 13:09RE: RE: Societa Cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa - immobili in ediliza convenzionata (PEEP)
A seguito dei chiarimento era formulati, la questione è più chiara e prendiamo atto dell'apporto dato dal dott. Campanini. Se il sistema da questi esposto trova riscontro nella prassi generalizzata, che ben venga, perché sotto il profilo strettamente giuridico, ci sembra che superi una serie di problematiche che la fattispecie presenta.
Invero, essendo stati gli alloggi realizzati nell'ambito dei piani per l'edilizia economica e popolare (PEEP), bisognerebbe, in primo luogo, valutare se la messa in liquidazione coatta della cooperativa comporti l'automatica decadenza della convenzione stipulata con il Comune o se, al contrario, la declaratoria di risoluzione costituisca un diritto potestativo dell'Amministrazione, il cui esercizio presuppone una scelta sull'opportunità di fare comunque salva la cessione. Valutazione che, ovviamente, andrebbe effettuata alla luce della convenzione che accompagna la concessione delle aree comprese nei piani di edilizia economica e popolare, perché queste spesso specificano, tra le altre cose, le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione prevedendo, nei casi più gravi, la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie.
Se manca una clausola del genere, la decadenza non costituisce un effetto automatico, collegato alla messa in liquidazione, né un'attività dovuta da parte dell'Amministrazione, ma rappresenta, al contrario, una mera facoltà, un diritto potestativo il cui esercizio vittorioso presuppone la prova dell'inadempimento. Per la verità qui si innesterebbe anche un altro discorso che riguarda la possibilità di far valere, per la prima volta in corso di procedura, la decadenza e pensiamo che sia difficile alla luce del quinto comma dell'art. 72 l.f.. Se si supera questo ostacolo, il commissario si troverebbe davanti ad un rapporto giuridico pendente con il Comune e, poiché, ai sensi dell'art. 201 l.f. si applica alla liquidazione coatta la disciplina sui contratti pendenti dettata per il fallimento, egli potrebbe sciogliersi o non dalla convenzione; conclusione, peraltro, non da tutti accettata in ragione delle implicazioni pubblicistiche sottese alle convenzioni in quanto, in tal modo, si dice si farebbe prevalere l'interesse dei creditori su quello pubblico perseguito dall'edilizia popolare.
Questo discorso,. che abbiamo cercato di sintetizzare al massimo porta alla conclusione che se la convenzione con il Comune non è venuta meno (né per iniziativa del Comune né del Commissario), permangono anche le clausole limitative circa l'utilizzo degli appartamenti. Questo significa non che gli alloggi debbano essere assegnati ai soci della cooperativa, visto che non vi è stata prenotazione né assegnazione (noi su questi punti ci eravamo soffermati nella precedente risposta), ma che essi possono essere venduti solo a soggetti che abbiano i requisiti necessari per poter acquisire un appartamento in P.E.E.P..
Questo non esclude che il commissario, possa seguire la strada indicata dal dott. Campanini, perché la più utile per i creditori e se nessuno (in particolare il Comune) non ha nulla da ridire, va bene così.
Zucchetti SG srl
-
Giovanni Campanini
REGGIO EMILIA (RE)26/10/2017 16:22RE: RE: RE: Societa Cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa - immobili in ediliza convenzionata (PEEP)
Buona sera
in merito al caso in esame, ritengo la convenzione un problema che non coinvolge direttamente la liquidazione coatta amministrativa, cosi pure anche le altre procedure concorsuali, in quanto come detto in precedenza sarà un esclusivo problema dell'acquirente che dovrà obbligatoriamente (pena la sua decadenza o estinzione del diritto di superficie) attenersi alla medesima convenzione comunale in caso di successiva futura rivendita del bene. Pertanto in LCA la convenzione è da ritenersi 'congelata' (non decaduta) in attesa che il bene venga regolarmente venduto all'asta al prezzo base o superiore di perizia, a terzi, senza dover operare alcuna altra valutazione.
Coloro che acquisteranno dovranno invece, come sopra esposto da Zucchetti SG, avere i requisiti necessari imposti dalla convenzione, tanto è vero che per chi acquista la convenzione 'ritornerà' valida a tutti gli effetti.
Quanto sopra è stato ben chiarito, a seguito di precisi quesiti, dal Tribunale di Reggio Emilia ed in particolare dal G.E.
Giovanni Campanini
-
-
-
Scarica la nuova app
