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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
affitto d'azienda
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Cecilia Satolli
FABRIANO (AN)30/10/2018 18:50affitto d'azienda
Buonasera, una società fallita di cui sono curatore ha affittato in data antecedente la sentenza di fallimento l'azienda ad un'altra società con sede a Genova ma operante nel comune della fallita.
Vorrei chiedere quali sono gli elementi da considerare per il proseguio dell'affitto (ai sensi dell'art. 79 lf), quali sono gli elementi che non devono mancare oltre ad un equo canone e al pagamento regolare.
Come stabilire se il canone è equo? Posso fare io la valutazione (dottore commercialista) o devo nominare un terzo?
Inoltre: nei 60 giorni che ho per valutare se proseguire o meno il contratto, i canoni vengono versati nel c/c della procedura? Devo comunicarlo all'affittuario? E' necessario fare apposita modifica anche presso altre sedi?
e ancora: qualora decidessi di proseguire, per poter poi successivamente vendere questo immobile per far fronte alle situazioni creditorie, il contratto scadrà nella data prevista nel contratto stesso? E' necessario inviare una disdetta come in una regolare gestione anticipatamente?
Si tratta di un esercizio provvisorio ai sensi dell'art. 104 lf?
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza30/10/2018 20:38RE: affitto d'azienda
Con la riforma del 2006/2007 il legislatore, ha introdotto una completamente nuova disciplina degli effetti del fallimento sul contratto di affitto di azienda, contenuta, a seguito del D.Lgs. n. 5 del 2006, nell'art. 80 bis l.fall. e poi trasposta, con il D.Lgs. n. 169 del 2007, nell'attuale art. 79, per il quale, in deroga al principio generale della sospensione dei contratti pendenti enunciato dall'art. 72 l.fall., il fallimento non è causa di scioglimento del contratto di affitto di azienda; tuttavia, entrambe le parti possono recedere entro un termine di sessanta giorni corrispondendo alla controparte un equo indennizzo, da pagare in prededuzione se dovuto dalla curatela, che nel dissenso delle parti è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
È pacifico, quindi, che "il fallimento non è causa di scioglimento del contratto di affitto d'azienda", sicché, in mancanza di recesso, deve ritenersi che il contratto di affitto continui, sia che venga dichiarato il fallimento del concedente che quello dell'affittuario, per cui le parti, ove il contratto continui, sono tenute al rispetto dello stesso e delle sue clausole. Di consegyenza, in tal caso il curatore del fallimento dell'affittante può anche vendere l'azienda, ma deve dire che essa è data in affitto perché non la potrà consegnare all'acquirente, per cui se continua il contratto le possibilità di vendita scemano fortemente.
L'unica alternativa alla continuazione automatica del contratto è il recesso, che è atto unilaterale recettizio, che, come tale, va portato a conoscenza della controparte e, quindi, opera ex nunc, dal momento della comunicazione, e non retroattivamente ex tunc dalla data della dichiarazione di fallimento, anche quando è esercitato dal curatore e può essere esercitato nel termine di sessanta giorni, che decorrono per il curatore alla data di deposito della sentenza di fallimento, che determina per lui l'automatico subentro nel contratto.
Il recesso non è gratuito perché l'art. 79, come già detto, pone a carico del recedente, chiunque esso sia, l'obbligo di corrispondere alla controparte un equo indennizzo, che, nel dissenso tra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
Quanto alla determinazione dell'equo indennizzo contemplato dall'art. 79, questo, analogamente all'equo indennizzo previsto dall'art. 80, comma 2, l.fall. per il recesso dal contratto di locazione, ha, secondo concorde dottrina e giurisprudenza, natura indennitaria (equitativa) e non risarcitoria, costituendo il corrispettivo dell'esercizio della facoltà di recesso concessa dalla legge, per cui non può che consistere in un obbligo mitigato rispetto all'obbligo di risarcire il danno da inadempimento, perché altrimenti non vi sarebbe alcuna distinzione di effetti tra fatto illecito ed atto lecito. Pertanto, tale indennizzo va quantificato non con l'intento di compensare l'intero pregiudizio subito dalla controparte calcolando il danno emergente e il lucro cessante, ma attraverso un bilanciamento degli interessi in gioco in cui l'equità assume un ruolo determinante, visto che la legge prevede come dovuto non solo un indennizzo, ma un indennizzo equo , che equivale al giusto indennizzo previsto dall'art. 104 bis per il recesso del curatore dall'affitto di azienda da lui stipulato.
Ovviamente, se il danno emergente e il lucro cessante non possono costituire il pregiudizio da ristorare, essi possono comunque essere utilizzati come parametri di riferimento per la determinazione dell'equo indennizzo, adattandoli alla specifica situazione. E così nel recesso dell'affittante (come nel suo caso), se l'equo indennizzo non va esattamente commisurato al danno emergente, relativo al pregiudizio derivante dall'interruzione delle lavorazioni in corso, dalle eventuali penalità da pagare a terzi e dall'entità degli investimenti effettuati, né al lucro cessante, derivante dal mancato incasso degli utili netti che possono maturare nel periodo rimanente di vigenza del contratto, è anche vero che questi elementi vanno tenuti presenti nella valutazione equitativa dell'indennizzo, in modo che questo, seppur non avente carattere risarcitorio, non sia sganciato dalla realtà ma tenga conto dell'interesse che le parti hanno, secondo le circostanze, all'adempimento delle reciproche prestazioni cui ciascuna ha diritto, valutando le ripercussioni della anticipata cessazione del rapporto sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta .
Il curatore, quindi, può solo valutare se assecondare la previsione di legge mantenendo il contratto di affitto di azienda, ovvero se recedere dallo stesso (nel termine indicato) e nel fare questa valutazione deve tenere conto della situazione contingente che influisce anche sull'entità dell'indennizzo. E' chiaro che la situazione varia a seconda della durata residua del contratto, del canone convenuto, della solvibilità dell'affittuario, delle prospettive di vendita dell'azienda nel fallimento, dell'andamento della gestione, e così via
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