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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
preliminare di compravendita immobliare e fallimento del venditore
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Vittorio Sarto
Cesena (FC)27/11/2014 16:24preliminare di compravendita immobliare e fallimento del venditore
Buongiorno,
ho ritrovato tra la documentazione della società fallita ( venditore) un preliminare di compravendita di un appartamento e di un garage. Premetto che tale atto non risulta registrato presso l'Agenzia Entrate e neppure trascritto in Conservatoria. Ora, ai sensi di legge il curatore ha la facoltà di subentrare oppure sciogliersi dal contratto ai sensi dell'art. 72 l.f. Tuttavia ho notato che i termini per la stipula del rogito notarile di compravendita sono già decorsi e, a norma di contratto, l'inadempimento da parte di promissaria acquirente consente alla promittente venditrice di risolvere automaticamente il contratto. A vostro avviso è tuttora possibile da parte della curatela, entrare nel merito e valutare se sciogliere o meno il contratto oppure la decorrenza dei termini comporta la definitiva perdita di validità del contratto preliminare.
Grazie per la cortese risposta.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/11/2014 20:10RE: preliminare di compravendita immobliare e fallimento del venditore
Classificazione: CONTRATTI PENDENTI / PRELIMINAREPosto che, come si intuisce dalla sua domanda, lei non ha interesse a mantenere in vita il contratto, le conviene comunque sciogliersi formalmente dallo stesso in modo da chiarire la propria posizione. La risoluzione, infatti, poteva essere chiesta dal fallito, ma prima del fallimento non è stata ancora azionata né è stata fatta valere una clausola risolutiva espressa, per cui è da ritenere che il contratto sia ancora in vita; di conseguenza, per risolverlo ora, lei dovrebbe prima subentrare nel contratto e poi, divenuto "parte" dello stesso azionare la risoluzione (di fatto nel momento in cui chiede la risoluzione, tacitamente subentra), ma questo implica che deve provare l'inadempimento della controparte, che probabilmente sosterrà che alla stipula del definitivo non si è addivenuti per colpa del fallito. E tutto ciò per ottenere un ipotetico risarcimento del danno. Ci sembra molto più tranquillante e sicuro per i creditori non correre rischi e sciogliersi dal contratto ai sensi dell'art. 72, tanto, non essendo stato lo stesso trascritto, il promissario acquirente non gode di privilegio per il credito per acconti eventualmente corrisposti.
Zucchetti SG Srl
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Antonella Cosma Alia
Salerno05/09/2017 18:29RE: RE: preliminare di compravendita immobliare e fallimento del venditore
Buongiorno, sono stata nominata curatore di un fallimento di una società di costruzioni. Il fallimento risale all'agosto 2017 e tra la documentazione ho rinvenuto un contratto preliminare di compravendita notarile risalente al marzo 2017 nel quale si da atto dell'avvenuto pagamento mediante assegni circolari di € 49.000,00 a titolo di acconto prezzo asseritamente incassati negli anni 2010/2012.
Prescindendo dalle necessarie verifiche che mi accingo a fare in ordine all'effettivo incameramento delle somme innanzi dette il mio dubbio è: posso risolvere il contratto preliminare (nel quale il termine per il rogito definitivo è stato fissato nel 2010) ed intimare il promissario acquirente di riconsegnarmi bonariamente l'immobile oppure agire con azione revocatoria fallimentare?
Preciso che il ricorso di fallimento è del 2016, quindi già pendente alla data della stipula.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/09/2017 20:37RE: RE: RE: preliminare di compravendita immobliare e fallimento del venditore
C'è qualcosa che non va nelle date perché se il preliminare risale al marzo 2017, ci sembra inverosimile che il rogito definitivo fosse fissato per il 2010 e che il prezzo sia stato incassato nel 2010/2012. Probabilmente il preliminare è stato fatto nel 2007.
Non ci dice, inoltre se il preliminare è stato trascritto o non. Dobbiamo pensare che sia stato trascritto visto che è stata stipulato con atto notarile.
Non ci dice se l'immobile è stato venduto in fase di costruzione e se è stata rilasciata una fideiussione. Dobbiamo pensare di no visto che non ne parla.
Non ci dice se l'atto definitivo è stato poi redatto. Ci pare di capire di no.
Se è così, il curatore può sciogliersi dal preliminare sempre che questo non abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente (ult. comma art. 72).
Se ricorrono tutte le indicate condizioni per lo scioglimento, il curatore deve comunicare al promissario acquirente la sua intenzione e chiedere la restituzione dell'immobile, ove il possesso sia stato già trasferito. In mancanza di spontaneo adempimento dovrà agire per ottenere il rilascio, non in revocatoria.
Zucchetti Sg srl
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Antonella Cosma Alia
Salerno06/09/2017 09:47RE: RE: RE: RE: preliminare di compravendita immobliare e fallimento del venditore
Le date sono proprio la cosa che mi puzza di più in verità; l'immobile è concluso e completo e, da quanto dichiarato dall'amministratore in sede di interrogatorio "venduto" nel 2006, tant'è che il preliminare riporta tra le modalità di pagamento del prezzo un importo di € 51.000,00 ante 01/07/2006 con strumenti conformi alla legge e gli assegni circolari sono del 2010/2012(sic).
In realtà essendo già pendente il ricorso di fallimento alla data di stipula credo che la società e la promissaria acquirente abbiano voluto tentare di ripararsi dal rischio di perdere l'immobile una volta intervenuto il fallimento. L'atto notarile infatti è di 5 mesi antecedente la declaratoria di fallimento.La restante parte del prezzo avrebbe dovuto essere pagata tramite accollo del mutuo ipotecario per la quota parte relativa all'immobile oppure mediante consegna alla società entro la data fissata per il rogito definitivo (2020).
L'immobile è adibito a civile abitazione e credo ci abiti l'acquirente.
Credo di aver chiarito la fattispecie e pur non rilevando aspetti penali, quanto meno non di immediata evidenza, mi chiedo come procedere.
è chiaro che non posso risolvere il contratto ma neppure posso attendere il 2020 per incamerare la residua parte di prezzo recando pregiudizio alla massa.
grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/09/2017 18:27RE: RE: RE: RE: RE: preliminare di compravendita immobliare e fallimento del venditore
Se, come pare di capire, l'atto notarile di cinque mesi antecedente il fallimento è quello del preliminare, rimangono ferme le considerazioni svolte nella precedente risposta. E' da vedere, pertanto, se l'atto contenente il preliminare è stato trascritto e se da esso risulta che l'acquisto è destinato ad adibire l'appartamento ad abitazione propria e della propria famiglia. Se non ricorrono queste condizioni lei può sciogliersi dal contratto, nel mentre se ricorrono non lo può fare per il disposto dell'ult. comma dell'art. 72 l.f. In questo caso si dovrebbe pensare ad una revocatoria, rientrando l'atto nei sei mesi antecedenti al fallimento; il promissario acquirente cercherà di provare che la data dell'atto è antecedente, ma non sarà facile per lui. Si potrebbe anche valutare la possibilità di una risoluzione per inadempimento in quanto il bene non è stato pagato e i versamenti precedenti non sono riconducibili al prezzo pattuito, dato il tempo decorso.
Che fare nell'immediato? Potrebbe il curatore comunicare l'intenzione di sciogliersi dal contratto preliminare (per farlo effettivamente dovrà chiedere l'autorizzazione del comitato dei creditori), prospettando la revoca dello stesso o la risoluzione per inadempimento in caso di divieto di scioglimento, ed aspettare le reazioni, regolandosi di conseguenza.
Zucchetti Sg srl
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