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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Domanda giudiziale ex art. 2932 C.C. accolta ma non trascritta - art. 72 L.F.
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Armando d'Elia
CATANZARO01/10/2021 12:22Domanda giudiziale ex art. 2932 C.C. accolta ma non trascritta - art. 72 L.F.
Buongiorno,
Mi sono posto e pongo alla Vostra cortese attenzione una problematica:
Il Curatore deve in ogni caso applicare l'art. 72 Legge fallimentare e quindi sciogliersi da un preliminare, con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 cod. civ. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza ancora non trascritta?
La sentenza dichiarativa del fallimento invece è stata regolarmente trascritta.
Ovviamente, nel caso di specie il preliminare "sostituito" dalla sentenza è ancora ineseguito, in quanto il trasferimento della proprietà era condizionato all'immediato pagamento del prezzo residuo, pagamento che, dopo quasi dieci anni, non è mai avvenuto.
Preciso che l'immobile risulta occupato dal promissario acquirente e la Curatela, in ossequio ad un provvedimento del G.D. ha già chiesto un'indennità di occupazione "sine titulo".
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/10/2021 10:52RE: Domanda giudiziale ex art. 2932 C.C. accolta ma non trascritta - art. 72 L.F.
Costituisce principio consolidato- sancito in via definitiva dalla S. Corte sez.un. n. 18131 del 2015, quello per cui "il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese".
Nella fattispecie da lei rappresentata la sentenza non è stata ancora trascritta, ma il vincitore della causa lo farà, se non altro quando lei comunicherà di volersi sciogliere dal contratto, e la trascrizione della sentenza fa retroagire gli effetti della stessa alla data della trascrizione della domanda sottraendo, in modo opponibile al curatore, il bene della massa attiva del fallimento. Pertanto, se e' vero che, in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore il curatore del fallimento di quest'ultimo- che e' terzo in relazione al rapporto controverso- mantiene la titolarità del diritto di scioglimento dal contratto sulla base di quanto gli riconosce l'art. 72 l. fall., è altrettanto vero che costui non può opporre tale diritto al promissario acquirente se la domanda ex articolo 2932 c.c. sia stata trascritta prima del fallimento, cui risalgono gli effetti della sentenza quando sarà trascritta.
Zucchetti Sg srl-
Armando d'Elia
CATANZARO05/10/2021 16:19RE: RE: Domanda giudiziale ex art. 2932 C.C. accolta ma non trascritta - art. 72 L.F.
Preliminarmente ringrazio per la gentile e solerte risposta, quindi mi permetto di evidenziare i seguenti punti che forse nella prima richiesta non ho evidenziato a dovere:
E' stata accolta la domanda ex art. 2932 c.c. e disposto il trasferimento, da parte del promittente venditore, della proprietà dell'immobile, in favore del promittente acquirente.
La sentenza condizionava il trasferimento della proprietà dell'immobile all'immediato pagamento, da parte del promittente venditore in favore del promittente acquirente.
La sentenza sappiamo che non è stata ancora trascritta (né lo sarà mai) e la condizione dell'immediato pagamento mai avvenuta.
Nel caso che ci occupa, a mio sommesso parere, siamo in presenza di un mancato adempimento delle "condizioni" alle quali veniva subordinato l'effetto del trasferimento della proprietà del bene.
La Suprema Corte con Ordinanza del 3 settembre 2018, n. 21548 ha statuito che: "Nel rapporto giuridico che si costituisce per effetto della sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita, il pagamento del prezzo ancora dovuto dal promittente compratore, pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, destinata ad avverarsi, nel caso di adempimento, o a divenire irrealizzabile, precludendo l'effetto condizionato, nel caso di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza".
Pagamento che, dopo ben otto anni, non è mai avvenuto (e mai avverrà) né è stato mai richiesto l'adempimento dell'obbligo.
Alla luce di queste mie, dovute precisazioni, riformulo la domanda iniziale: "Il Curatore, nel caso specifico, deve in ogni caso applicare l'art. 72 Legge fallimentare e quindi sciogliersi dal preliminare?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/10/2021 18:38RE: RE: RE: Domanda giudiziale ex art. 2932 C.C. accolta ma non trascritta - art. 72 L.F.
Posto che è chiaramente un lapsus calami quando dice che la sentenza ex art. 2932 c.c. "condizionava il trasferimento della proprietà dell'immobile all'immediato pagamento, da parte del promittente venditore in favore del promittente acquirente" essendo ovvio che è quest'ultimo che è tenuto al pagamento del prezzo in favore del promittente venditore, ha fatto bene a fare le precisazioni odierne, che modificano la situazione di partenza.
Attualmente si ha che è stata emessa una sentenza sostitutiva del contratto di trasferimento della proprietà di un bene immobile in favore del promissario acquirente, condizionata al pagamento da parte di quest'ultimo del (residuo) pagamento del prezzo; sono passati anni dalla pronuncia e non ci sono state evoluzioni.
dando per scontato che la sentenza sia passata in giudicato, per cui non è più impugnabile, vale quanto detto nella precedente risposta, e cioè che il curatore del fallimento del promittente venditore può sciogliersi dal contratto non essendo il trasferimento ancora verificatosi, essendo questo condizionato al pagamento del prezzo, con il rischio che il promissario acquirente adempia alla sua obbligazione etrascriva la sentenza, i cui effetti, retroagendo al momento della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., prevarrebbero sulla sentenza di fallimento.
Lei ci dice che ciò non accadrà perché il promissario acquirente non ha intenzione di pagare il dovuto, ed allora, il curatore potrebbe chiedere la risoluzione del contratto,seguendo l'insegnamento della S. Corte per la quale, appunto, "Con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se pure assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, non perde, peraltro, la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l'inadempimento della correlativa obbligazione può - nel concorso dei relativi presupposti - essere fatto valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto, ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del codice civile, non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi degli artt. 1353 e ss. c.c." (Cass. 13/11/2019, n.29358).
Si tratta di scegliere se seguire la strada dello scioglimento, che potrebbe incontrare l'obiezione che è già intervenuta una sentenza ex art. 2932 c.c., o quella della risoluzione, che è sicuramente più lunga, ma è la più lineare e di esito abbastanza sicuro essendo decorsi otto anni dalla sentenza senza che vi sia stato adempimento.
Zucchetti SG srl
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