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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
contratto di affitto di azienda e contratto di locazione delle mura
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Marco Carbone
Roma07/11/2018 14:29contratto di affitto di azienda e contratto di locazione delle mura
Tra i cespiti fallimentari ho rinvenuto un contratto di affitto d'azienda che include un capannone commerciale anch'esso di proprietà della società fallita e per il quale non vi è un autonomo contratto di locazione delle mura.
Finora non è stato risolto il contratto di affitto di azienda in quanto ha garantito un profitto
Però allo stato riterrei più proficuo per il Fallimento un domani cedere il capannone separatamente da tutti i beni mobili, materiali, immateriali che residuano.
A tal proposito sto valutando le seguenti opzioni:
a) procedere con la risoluzione consensuale del contratto d'affitto d'azienda attualmente vigente, e successivamente con la stipulazione di un nuovo contratto d'affitto d'azienda ed un autonomo contratto di locazione all'affittuario stesso del bene immobile (capannone commerciale), a condizioni economiche leggermente più vantaggiose per il Fallimento;
oppure
b) modificare il contratto d'affitto d'azienda già esistente attraverso una scrittura integrativa, che - previa riduzione del canone di affitto - escluda l'uso del capannone (unico bene immobile presente) che, a sua volta, verrebbe locato autonomamente all'affittuario al prezzo indicato dallo stimatore, il tutto sempre a condizioni economiche leggermente più vantaggiose per il Fallimento.
Dato che il conduttore si è reso disponibile a modificare l'asseto contrattuale onde garantirsi almeno per un semestre la prosecuzione dell'attività, mi chiedo se:
1) entrambe le opzioni siano praticabili, ed eventualmente quale la meno onerosa;
2) nel caso di stipulazione dei nuovi contratti, sia possibile per la procedura effettuare un affidamento diretto oppure si debba procedere con una gara, nel rispetto dei limiti di valore della commessa previsti dall'art. 36 del Codice degli Appalti.
All'uopo preciso che il canone mensile dell'affitto al netto dell'IVA sarebbe pari ad euro 5.000,00 (validità sei mesi) ed il canone della locazione al netto dell'IVA sarebbe pari ad euro 6.000,00 (sempre validità sei mesi) "
Nel ringraziarVi anticipatamente, porgo cordiali saluti.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/11/2018 18:56RE: contratto di affitto di azienda e contratto di locazione delle mura
Posto che nella specie, come lei opportunamente precisa, esiste "un contratto di affitto d'azienda che include un capannone commerciale anch'esso di proprietà della società fallita e per il quale non vi è un autonomo contratto di locazione delle mura", bisogna dedurne che l'immobile non è stato considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo; il che significa che l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario, formato da beni mobili, materiali e immateriali, e bene immobile.
Questo dato non è privo di rilievo perché comporta che l'intero contratto di affitto di azienda, così composta, non si scioglie a seguito del fallimento di una delle parti, giusto il disposto dell'art. 79 l.f, che , nell'affermare l'automaticità della prosecuzione del contratto, consente ad entrambe le parti di recedere dal contratto entro sessanta giorni, corrispondendo alla controparte un equo indennizzo, che, nel dissenso tra le parti, dalla dichiarazione di fallimento e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
Vigendo questo sistema, è chiaro che lei, o recede dal contrato di affitto di azienda, se è ancora in termine per farlo, oppure rimane vincolato allo stesso.
Correttamente, quindi lei parla di modifiche concordate con l'affittuario, che si è dichiarato disponibile. Le alternative da lei prospettate, in realtà si riducono ad una, perché anche nell'ipotesi sub b) bisogna necessariamente passare attraverso la risoluzione consensuale del contratto esistente e stipula poi di due contratti, uno per la parte mobiliare e un altro per la parte immobiliare. Non vi sono preclusioni a tale operazione facendola passare attraverso una transazione che preveda, da un lato, la rinuncia del curatore al recesso dall'attuale contratto di affitto di azienda, e dall'altro la risoluzione consensuale del contratto esistente e stipula dei n due nuovi contratti con canoni diversi, nel totale, da quello attuale.
Zucchetti Sg srl
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