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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
immobile locato prima della declaratoria di fallimento
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Giovanni Enrico Arcieri
Roma24/10/2023 16:24immobile locato prima della declaratoria di fallimento
Gentili signori sono curatore di un fallimento in cui un immobile è stato locato circa due anni prima della declaratoria di fallimento con contratto ultranovennale redatto con atto pubblico regolarmente trascritto
successivamente ho esercitato il recesso di cui anticipato di cui all'art.80LF
vi chiedo se a vostra conoscenza vi sono dei criteri anche solo logici di determinazione dell'indennità spettante al conduttore per effetto del recesso anticipato
Vi chiedo altresì se il conduttore munito di contratto con destinazione locativa abitativa possa esercitare il diritto di prelazione nell'acquisto dopo gli incanti
Escluderei che lo possa fare prima degli stessi
Vi rignrazio per l'attenzione e porgo cordiali saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza25/10/2023 08:46RE: immobile locato prima della declaratoria di fallimento
L'equo indennizzo di cui al secondo comma dell'art. 80 l. fall. ha, secondo concorde dottrina e giurisprudenza, natura indennitaria (equitativa) e non risarcitoria, costituendo il corrispettivo dell'esercizio della facoltà di recesso concessa dalla legge, per cui non può che consistere in un obbligo mitigato rispetto all'obbligo di risarcire il danno da inadempimento, perché altrimenti non vi sarebbe alcuna distinzione di effetti tra fatto illecito ed atto lecito.
Pertanto, tale indennizzo va quantificato non con l'intento di compensare l'intero pregiudizio subito dalla controparte calcolando il danno emergente e il lucro cessante, ma attraverso un bilanciamento degli interessi in gioco in cui l'equità assume un ruolo determinante, visto che la legge prevede come dovuto non solo un indennizzo, ma un indennizzo equo. E' anche vero però, che il danno emergente e il lucro cessante, se non possono costituire il pregiudizio da ristorare, possono comunque essere utilizzati come parametri di riferimento per la determinazione dell'equo indennizzo, in modo che questo, seppur non avente carattere risarcitorio, non sia sganciato dalla realtà ma tenga conto dell'interesse che le parti hanno, secondo le circostanze, all'adempimento delle reciproche prestazioni cui ciascuna ha diritto, valutando le ripercussioni della anticipata cessazione del rapporto sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta. In sostanza la valutazione deve tener conto principalmente del mancato utilizzo del bene in locazione per il periodo rimanente di vigenza del contratto e dell'eventuale maggior canone per il godimento di locali della stessa consistenza, e di altri parametri di contorno.
Non è quindi possibile fissare astrattamente quale potrebbe essere l'equo indennizzo proprio perché, come detto, va determinato in base alla situazione concreta e presenta sempre ampi margini di discrezionalità, di cui il giudice delegato, al quale compete la determinazione in caso di dissenso, può fare uso.
Quanto alla prelazione, la prelazione non opera nei confronti del conduttore nel caso che il curatore abbia scelto di recedere dal contratto, giacchè in tal caso, l'immobile viene posto in vendita libero. Nei casi di vendita di immobile locato, indipendentemente dalla natura della locazione, è ormai principio acquisito in giurisprudenza che il diritto di prelazione che l'art. 38 della legge sull'equo canone riconosce al conduttore di immobili adibiti ad uso non abitativo, presuppone la volontarietà e la onerosità dell'alienazione. Pertanto la norma non trova applicazione nel caso di vendita forzata dell'immobile locato (Cass., S.U., 11 febbraio 2004, n. 2576). A maggior ragione lo stesso principio è applicabile alla prelazione sulle locazioni ad uso abitativo di cui all'art. 3 della L. 09/12/1998, n. 431, che contempla condizioni molto più restrittive rispetto a quella degli immobili commerciali.
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