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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
affitto d'azienda e contratto di locazione stipulato dall'affittuaria con terzi
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Alessandro Civati
Milano13/04/2017 17:06affitto d'azienda e contratto di locazione stipulato dall'affittuaria con terzi
buonasera.
prima di essere dichiarata fallita la società X affitta la propria azienda alla società Y.
l'azienda è ubicata in un capannone di terzi.
Dopo la conclusione dell'affitto, l'affittuaria Y stipula un contratto di locazione con la Proprietà del capannone.
Interviene quindi il fallimento della concedente X.
Nel caso in cui il fallimento di X operasse la vendita dell'azienda ad un soggetto diverso da Y, il contratto di locazione stipulato dalla stessa Y con la Proprietà del capannone potrebbe essere ceduto all'acquirente, ex art. 36 L. 392/1978, e quindi anche contro la volontà del locatore?
in caso di retrocessione dell'azienda al fallimento (ad esempio perché il curatore decide di sciogliere il contratto ex art. 79 l.f. o per disdetta, o per altro motivo), il contratto di locazione de quo verrebbe trasferito in capo alla fallita?
ove il contratto di locazione, nei casi indicati, non passasse in capo al fallimento, o all'acquirente d'azienda, come potrebbe il curatore vendere un'azienda ubicata in un capannone di terzi, senza poter garantire all'acquirente il diritto di occupare l'immobile?
ringrazio per l'attenzione.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza14/04/2017 20:58RE: affitto d'azienda e contratto di locazione stipulato dall'affittuaria con terzi
La risposta dipende da ciò che è stato pattuito tra le parti al momento dell'affitto di azienda in ordine al contratto di locazione dell'immobile. Posto che lei non si fa cenno a clausole particolari, dobbiamo ritenere applicabile alla fattispecie l'indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato a decorrere almeno dal 2008, secondo cui, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392/1978, e, comunque, deve presumersi intervenuta la cessione del contratto di locazione fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558, terzo comma, cod. civ. (ed uno dei sintomi maggiori della cessione è data dal pagamento diretto del canone al proprietario da parte dell'affittuario dell'azienda).
In ogni caso sia che ci sia stata il sub affitto che la cessione del contratto di locazione in capo all'affittuario dell'azienda, questi, in mancanza di espressa pattuizione che lo consentisse o di espresso consenso dato al momento dell'operazione, non aveva titolo per stipulare una nuova locazione direttamente con il proprietario; sicuramente non lo aveva in caso di sublocazione, alla quale il proprietario è completamente estraneo, ma neanche in caso di cessione, perché la cessione del contratto di locazione aziendale, inserita nell'ambito dell'affitto di azienda esercitata nell'immobile, non comporta la scissione del rapporto di locazione o di affitto in due "sub-rapporti" distinti, ma costituisce una unica operazione in cui il subentro dell'affittuario non può non avere efficacia temporanea pari alla durata del rapporto di affitto.
Se, quindi nel corso dell'affitto di azienda, è venuto a scadenza la locazione dell'immobile- e questa è l'unica ipotesi che potrebbe giustificare un nuovo contratto diretto tra affittuario dell'azienda e proprietario dell'immobile, altrimenti questi avrebbe locato un bene già dato in locazione ad altri- era sempre l'originario conduttore che poteva chiedere la proroga o aveva diritto a stipulare un nuovo contratto, a meno che, interpellato, non avesse rinunciato.
Se questa costruzione ha fondamento, deve ritenersi ancora valido il contratto di locazione originario tra le parti o, quanto meno, ritenere che il nuovo contratto stipulato dall'affittuario sia riconducibile all'originario conduttore (in quanto stipulato eventualmente da mandatario senza potere); tuttavia, è chiaro che proporre una vendita dando per scontato quanto detto creerà problemi di non poco conto, ammesso che qualcuno corra il rischio di una controversia, per cui la cosa migliore è cercare una soluzione transattiva con le altre due parti.
Zucchetti Sg srl
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Alessandro Civati
Milano28/04/2017 12:58RE: RE: affitto d'azienda e contratto di locazione stipulato dall'affittuaria con terzi
ringrazio per la risposta.
chiedo un chiarimento.
supponendo che il precedente contratto di locazione (tra la fallita/conduttrice e la proprietà dell'immobile) fosse terminato e che l'affittuaria d'azienda abbia stipulato un regolare contratto di locazione con la medesima proprietà, quale sarebbe il destino di tale locazione nel caso in cui, per qualsiasi motivo, l'azienda venisse retrocessa al Fallimento?
la curatela potrebbe legittimamente subentrare in detto contratto e quindi vendere l'azienda potendo garantire al compratore la cessione del rapporto di locazione?
oppure ciò richiede necessariamente il benestare del locatore?
ringrazio anticipatamente per la risposta-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza02/05/2017 13:27RE: RE: RE: affitto d'azienda e contratto di locazione stipulato dall'affittuaria con terzi
La sua considerazione è molto acuta, ma proprio in vista di questa avevamo riportato nella precedente risposta l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392/1978, e, comunque, deve presumersi intervenuta la cessione del contratto di locazione fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558, terzo comma, cod. civ..
In realtà alla scadenza del contratto di affitto, l'azienda va retrocessa all'affittante e la retrocessione dell'azienda è unanimemente considerata un trasferimento di azienda, sicchè, in quel momento, si verrebbe a riproporre, al contrario, la situazione che esisteva all'epoca in cui è stato stipulato il contratto di affitto di azienda allocata in un immobile di terzi detenuto in locazione. Deve augurarsi, quindi, che al momento della retrocessione vi sia la sublocazione o la cessione del contratto di locazione dall'affittuario alla curatela o, comunque non venga escluso espressamente il rapporto di locazione, in modo da subentrare ex art. 2558 c.c., salvo a chiedersi se il fatto che il nuovo (ma originario) conduttore dell'immobile sia in stato di fallimento costituisca una giusta causa che giustifichi il ricesso da parte del proprietario dello stesso, ai sensi del secondo comma dell'art. 2558 c.c.
Zucchetti SG srl
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