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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Art. 80 L.F. Fallimento del locatore
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Umberto Romano
Treviso13/11/2013 19:00Art. 80 L.F. Fallimento del locatore
Buonasera, il presente per richiedere un Vs. parere sul seguente caso:
Fallimento di snc con due soci; i due soci possiedono, tra gli altri, un bene immobile locato ad uso abitativo ad un canone che, a parere dello scrivente, risulta essere congruo con i valori di mercato.
Il contratto è stato stipulato 8 mesi prima della dichiarazione di fallimento, pertanto ritengo difficilmente esperibile un'azione revocatoria in quanto, a mio avviso, l'atto non è anormale essendo stato stipulato, appunto, a valori di mercato.
La durata del contratto è 4+4, ma alla data del fallimento la prima scadenza contrattuale è 3 anni e 4 mesi.
Come va interpretato il secondo comma dell'art. 80 nel caso di specie?
In altre parole devo considerare il contratto di durata inferiore ai quattro anni e quindi attendere la prima scadenza (3 anni e 4 mesi) dove andrò a negare la proroga al conduttore con conseguente liberazione dell'immobile;
oppure, in considerazione del fatto che il curatore non potrà alla prima scadenza negare la proroga ex art. 59 L. 392/78, devo considerare il contratto di durata pari a 7 anni e 4 mesi?
Io propendo per questa seconda soluzione quindi intendo, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, recedere dal contratto con equo indennizzo a favore del conduttore, e con efficacia del recesso a 4 anni dalla dichiarazione di fallimento.
Ringraziandovi in anticipo per la vs. collaborazione, porgo distinti saluti.
Dott. Umberto Romano
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/11/2013 20:14RE: Art. 80 L.F. Fallimento del locatore
Non ci risultano precedenti e la materia si presta ad entrambe le interpretazioni da lei prospettate.
Noi propendiamo per la tesi che il contratto ha durata inferiore a quattro anni perché a norma dell'art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: …… g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione". Ci sembra che questa fattispecie sia adattabile anche al curatore, posto che la liquidazione dell'immobile è lo scopo della procedura fallimentare, (in tal senso anche Guglielmucci).
Va anche detto, però, che il rischio di seguire questa tesi, che non si sa se verrà accettata dai giudici che dovranno giudicare, è grosso in quanto il curatore potrebbe trovarsi obbligato a rispettare un contatto per altri sette anni circa, per cui è più prudente ritenere il contratto di locazione ultra quadriennale, in considerazione della proroga non rifiutabile dal curatore alla scadenza del primo quadriennio (tesi che trova un qualche suffragio nella dizione durata del contratto "complessivamente superiore") e provvedere al recesso entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, giusto il disposto del secondo comma dell'art. 80.
Zucchetti Sg srl
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