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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Scioglimento contratto preliminare di vendita immobile
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Giuseppe Biondo
Cagliari20/09/2016 17:37Scioglimento contratto preliminare di vendita immobile
Buongiorno,una società fallita nell'aprile 2016 da me curata stipula, precedentemente al suo fallimento (agosto 2014) un contratto preliminare di vendita di uno stabilimento industriale da essa posseduto con altra società A Srl. Il contratto viene registrato (sempre ante fallimento) da parte della società promittente acquirente, con data ultima per concludere il contratto agosto 2017. Non viene pagato alcun importo a titolo di caparra ma il pagamento viene rimandato totalmente alla data di stipula del definitivo atto di vendita.
Con un successivo atto integrativo del preliminare (settembre 2014, sempre registrato ante fallimento) la società promittente venditrice concede alla promittente acquirente l'immediata detenzione dell'immobile.
Successivamente la società promittente acquirente A Srl, con scrittura privata registrata in data 28/09/2014, concede in affitto ad altra società B Srl lo stabilimento idustriale per 6 anni + 6, con canone annuo di affitto pari ad euro 66.000,00.
Non vi è dubbio che il sottoscritto avrebbe interesse a sciogliere il contratto ai sensi dell'art. 72 L.F..
I miei dubbi però sono:
1) lo scioglimento del preliminare di vendita produce automaticamente anche lo scioglimento del contratto di affitto stipulato tra la promittente acquirente (A srl) e la società affittuaria (B srl)?
oppure
2) il fallimento può subentrare automaticamente nel contratto di affitto con la società B Srl o recedere dallo stesso e procedere ad un nuovo cobtratto di affitto?
3) potrei in qualche modo recuperare alla massa del fallimento anche i canoni precedentemente già pagati al promittente acquirente, considerando che l'immobile è stato praticamente concesso in comodato gratuito alla promittente acquirente per quasi due anni?
Grazie.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/09/2016 19:49RE: Scioglimento contratto preliminare di vendita immobile
Nessun dubbio sussiste sulla possibilità del curatore del fallimento del promittente venditore di sciogliersi dal contratto preliminare non ricorrendo alcuna delle ipotesi che potrebbero giustificare la non applicabilità del sistema delineato dall'art. 72, primo comma, esteso espressamente anche ai contratti preliminari dal terzo comma dello stesso articolo; né risulta che il promissario acquirente abbia trascritto prima del fallimento una domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c..
Lei quindi può continuare il contratto, adempiendo allo steso con la stipula del contratto definitivo alla data fissata e ottenendo il pagamento del prezzo convenuto, o può sciogliersi, come sembra abbia intenzione di fare. Il fenomeno dello scioglimento, comunque venga configurato, consiste nella definitiva estinzione di ogni possibile futuro effetto del contratto rispetto alla massa dei creditori, che, quindi, così come la controparte del fallito, rimane liberata dall'adempimento delle obbligazioni ancora ineseguite; di conseguenza lei non è tenuto a stipulare il contratto definitivo e il promissario acquirente non è tenuto al pagamento del prezzo. Questi inoltre, avendo ricevuto il possesso dell'immobile è tenuto a restituire lo stesso alla curatela in quanto il contratto preliminare viene privato del suo valore giuridico di titolo giustificativo degli effetti da esso derivanti non solo per il futuro, ma anche per il passato; nel senso che dallo scioglimento il contratto perde la carica precettiva necessaria a sorreggere ulteriori effetti ed atti esecutivi, ma viene meno anche la giustificazione degli spostamenti già realizzatisi, così come in caso di risoluzione (salve in ogni caso, le prestazioni già eseguite derivanti dai contratti di durata).
Poiché il promissario acquirente ha disposto del bene oggetto del preliminare dandolo in locazione a terzi, bisogna vedere quali sono gli effetti dello scioglimento del preliminare sul contratto successivo di locazione.
Non abbiamo trovato precedenti specifici, ma a nostro avviso, lo scioglimento del preliminare non può non ricadere anche sul contratto di locazione atteso che la locazione è stata stipulata dal semplice possessore o detentore e conclusa sulla base della presupposizione che al preliminare- che abilitava il promissario alla detenzione o possesso- sarebbe seguita la stipula del contratto di vendita definitivo, che avrebbe posto il locatore nella condizione di disporre pienamente del bene. Venuta meno la possibilità della stipula del contratto definitivo a seguito dello scioglimento del preliminare, crediamo che anche la locazione cessi, per cui, ove il promissario non provveda alla restituzione del bene, sarà tenuto al risarcimento dei danni e il curatore potrà pretendere la restituzione del bene direttamente nei confronti del conduttore. Ovviamente, sciolto il preliminare, il curatore potrebbe rinegoziare con l'attuale conduttore le modalità del contratto.
Ripetiamo, questa è la nostra valutazione della fattispecie, per cui non escludiamo soluzioni diverse che, tuttavia, rischiano di vanificare l'effetto dello scioglimento del preliminare. Se, infatti, non si verificasse l'effetto di ricaduta indicato e rimanesse in piedi il contratto di locazione, il curatore si troverebbe di fronte ad un altro contratto pendente, stipulato peraltro non dal fallito e, trattandosi di locazione dovrebbe rispettare le disposizioni dell'art. 80.
Crediamo, infine, che non vi siano spazi per recuperare i canoni riscossi dal promissario acquirente fino alla data del fallimento, cui risalgono gli effetti dello scioglimento del preliminare, nel mentre il promissario è tenuto a restituire quelli maturati successivamente.
Zucchetti SG srl
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