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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Locazione
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Dario Bruno
Salerno18/07/2017 10:52Locazione
Buongiorno,
sono curatore di un fallimento con un immobile all'attivo, attualmente occupato da soggetto che già lo occupava in difetto di valido rapporto.
Devo, quindi, regolarizzare tale occupazione, e vorrei sapere che tipo di contratto sarenne più opportuno stipulare, tra un contratto di occupazione precario, ed un contratto di locazione transitoria.
Opterei per il contratto di locazione transitoria, siccome la mia intenzione e di realizzare lo scopo tipico del contratto di locazione.
Tuttavia, poichè il contratto di locazione transitoria deve, comunque, prevedere il lasso di tempo per cui è concessa la locazione, mi chiedo come posso fare a determinarla, considerando che tale rapporto soggiacerebbe, in ogni caso, alle esigenze della procedura e quindi alla necessità di procedere alla vendita del bene, che potrebbe avere luogo anche in epoca antecedente alla cessazione del contratto.
Grazie in anticipo per il Vs supporto, al qual fine Vi prego di indicarmi anche soluzioni ulteriori a quelle da me contemplate.
Cordialmente.
Avv. Dario Bruno
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/07/2017 18:57RE: Locazione
Relativamente agli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, quale ci pare di capire sia quello in questione, la L. 431/98, modificativa del cosiddetto regime dell'equo canone, ha introdotto un doppio canale alternativo: (i) concludere un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro se non sussistono condizioni particolari per la disdetta; (ii) concludere un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge.
La figura della locazione transitoria è regolata dall'art. 5 della citata legge, il quale, a sua volta, rinvia, a decreti ministeriali da emanare (l'ultimo dei quali è del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017) per stabilire le condizioni e le modalità delle locazioni di immobili abitativo di durata inferiore a quella legate e destinate a soddisfare esigenze transitorie. La novità per queste ultime è che vengono prese in considerazione, ai fini della transitorietà, non solo le esigenze del conduttore, ma anche quelle del locatore; poiché il compito di individuare le esigenze rilevanti delle parti contrattuali è rimesso alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini, è opportuno affidarsi a queste per individuare compiutamente la disciplina delle locazioni transitorie. In ogni caso le ragioni della transitorietà debbono essere esplicitate in apposita clausola contrattuale e la durata non può essere inferiore al mese e superiore a 18 mesi.
E' probabile che si possa anche scendere al di sotto di questi limiti, visto che per le locazioni ad uso commerciale, per le quali l'art. 27 legge equo canone fissa una durata minima di 6 anni più 6, e per le quali la caratteristica che giustifica locazioni più brevi è collegata all'attività esercitata dal conduttore, che deve, appunto, avere carattere stagionale o transitorio, la Cassazione ha valorizzato il ruolo del locatore fallimento.
Invero le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. sez. un., 20/01/1994, n. 459) hanno statuito che la locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulato dal curatore del fallimento è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis.
Principio ripreso più recentemente da Cass. 28/09/2010, n. 20341 con riferimento alla locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata; si dice, in questo caso che questo "è contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata".
In ogni caso è opportuno e consigliabile che nel contratto di locazione venga inclusa una clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscono la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene; una clausola del genere, hanno detto le Sezioni Unite di cui sopra, "è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che la sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli art. 7 e 41 l. 27 luglio 1978 n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato".
Zucchetti Sg srl
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Dario Bruno
Salerno19/07/2017 11:18RE: RE: Locazione
Molte grazie.
In verità e faccio ammenda per questa mia mancanza, ho dimenticato di specificare che trattasi di una locazione commerciale, l'immobile è di categoria catastale C/2 (Magazzini e locali di deposito), ma i contenuti esposti mi sembrano già sufficienti.
Per cui, correggetemi se vado errato, potrei stipulare un contratto di locazione transitorio ad uso diverso da quello abitativo, specificando che la ragione della transitorietà è costituita dall'essere il contratto di locazione stipulato nell'ambito di una procedura fallimentare, e quindi contenuto nei limiti di questa, con clausola risolutiva espressa collegata alla vendita forzata del bene, rectius, alla sua aggiudicazione
Molte grazie ancora.
Cordialità-
Dario Bruno
Salerno19/07/2017 17:36RE: RE: RE: Locazione
Peraltro, se può mancara l'agibilità dei locali, mi chiedo se occorra, necessariamente, l'Attestazione di prestazione energetica?.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/07/2017 19:50RE: RE: RE: RE: Locazione
Sarebbe meglio se dicesse le cose come stanno tutte insieme; se infatti l'immobile è inagibile il problema della locazione non sorge proprio. E' noto, infatti che la distinzione tra abitabilità e agibilità, contenuta l D.P.R. n. 425/1994, è stata eliminata per cui vi è una disciplina unitaria per tutti i beni immobili, siano essi destinati ad attività commerciale che ad abitazione; di conseguenza, l'immobile che viene concesso in locazione deve presentare caratteristiche tecniche tali da consentire lo svolgimento dell'attività da parte del conduttore, e il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Zucchetti SG srl
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/07/2017 19:47RE: RE: RE: Locazione
Esatto, fermo restando che l'estensione della transitorietà alle condizioni del locatore è frutto di una interpretazione giurisprudenziale, che potrebbe anche non essere da altri giudici condivisa.
Zucchetti SG srl
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