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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - LA LEGGE FALLIMENTARE
Vendita immobile locato e restituzione deposito cauzionale
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Laura Barbieri
Spresiano (TV)26/05/2017 10:59Vendita immobile locato e restituzione deposito cauzionale
Il Fallimento è proprietario di un immobile uso abitazione, che in data antecedente il fallimento era stato dato in locazione secondo regolare contratto di locazione registrato, dopo il fallimento i canoni di locazione sono stati incassati in modo regolare.
Si è svolta la procedura competitiva e l'immobile è stato aggiudicato a terzi che subentreranno nel contratto di locazione. A breve il fallimento sarà tenuto a restituire il deposito cauzionale previsto contrattualmente.
1) Ritenete sia più corretto restituire il deposito cauzionale al conduttore/inquilino o al compratore ?
2) Il fallimento ha delle pendenze verso l'inquilino tra cui le spese condominiali a suo carico in base al contratto e le ultime due mensilità.
E' possibile secondo voi tenere conto di queste inadempienze al momento della restituzione, ossia restituire meno soldi rispetto all'importo del deposito cauzionale ?
Ringraziando in anticipo per la collaborazione porgo cordiali saluti.
Laura Barbieri-
Laura Barbieri
Spresiano (TV)26/05/2017 11:29RE: Vendita immobile locato e restituzione deposito cauzionale
Preciso che nel contratto è previsto che il deposito cauzionale sia a garanzia del risarcimento di eventuali danni riscontrati dal locatore al momento del rilascio dell'immobile e del puntuale adempimento delle obbligazioni tutte scaturenti per il conduttore dal contratto. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/05/2017 20:51RE: RE: Vendita immobile locato e restituzione deposito cauzionale
Posto che a norma del primo comma dell'art. 80, "il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto", rimane il deposito cauzionale come se nulla fosse successo. A sua volta la vendita del bene locato, che non tocca la locazione, determina il trasferimento in capo all'acquirente dei diritti e dei doveri derivanti dal contratto di locazione, comprese le obbligazioni scaturenti dall'eventuale deposito cauzionale e, quindi, il nuovo acquirente-locatore risponde - anche - dell'obbligo di restituzione in favore del conduttore del deposito cauzionale. E, poiché il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro), la sua accessorietà comporta che normalmente (in mancanza di accordi diversi) il trasferimento dell'immobile determina automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale; ossia, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione (cfr. da ult. Cass. 11/10/2013 n. 23164).
Ne consegue che il conduttore, fallito il locatore, continua il rapporto, locativo, prima con la curatela e poi con l'acquirente del bene, e al momento della cessazione del rapporto, potrà chiedere la restituzione della cauzione, che non sia servita a coprire eventuali danni procurati all'immobile.
Pertanto, la curatela deve trasferire il deposito all'acquirente e non al conduttore e potrebbe trattenere dalla cauzione i canoni non pagati spese condominiali e trasferire l'eventuale residuo. Una tale forma di compensazione, per un verso sembra possibile sia perché il contratto sembra attribuire al deposito anche una funzione di garanzia del regolare pagamento dei canoni, sia perché si sta discutendo di debiti e crediti verso la massa, ma vi è il dubbio che il deposito cauzionale, al momento, essendo ancora in corso la locazione, non è esigibile e va trasferito all'acquirente. Abbiamo, pertanto, forti perplessità che possa essere realizzata questa compensazione senza l'accordo dell'acquirente; in mancanza, la curatela, trasferito l'integrale deposito, dovrebbe agire nei confronti dell'inquilino pe il recupero dei canoni non pagati.
Zucchetti Sg srl
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