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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Buonauscita contratto di locazione
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Erika Luchetti
PESARO (PU)27/03/2023 15:07Buonauscita contratto di locazione
Buongiorno, sono Curatrice in una procedura di liquidazione giudiziale nella quale la società ha in essere un contratto di locazione di un negozio (conduttore). Attualmente ci sono dei canoni insoluti per i quali la proprietà si è insinuata al passivo concorsuale e non è stata richiesta la risoluzione del contratto da nessuna delle due parti.
Alla curatela sono pervenute manifestazioni di interesse da soggetti terzi che offrono per una buonauscita per il rilascio del locale, con accollo dei canoni insoluti e acquisto dei beni presenti presso il punto vendita, previo accordo con il proprietario dell'immobile per la stipula di un nuovo contratto di locazione.
L'offerta permetterebbe alla procedura di liberarsi dai debiti per canoni scaduti e dall'onere di liberazione dell'immobile che si trova fuori provincia (con annessi costi di gestione della liberazione).
Essendo l'operazione strettamente collegata all'accordo con il locatore che dovrà stipulare un nuovo contratto di locazione, pur avendo ricevuto più di una manifestazione di interesse, appare difficile ipotizzare una procedura competitiva. Un eventuale accordo di questo tipo può essere gestito con una scrittura privata a tre tra le parti (previa autorizzazione del GD)?
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/03/2023 17:56RE: Buonauscita contratto di locazione
In realtà la procedura competitiva riguarderebbe soltanto la vendita della merce che si trova nel locale in questione in locazione, dovendo la locazione essere regolata a norma dell'art. 185 ccii. Non conosciamo l'entità dei beni che si trovano nel locale, ma ci sembra di capire che l'interesse maggiore sia per il negozio e non per i beni che vi sono allocati, per cui si potrebbe imbastire un rapporto trilaterale di natura transattiva tra la curatela, il locatore e un terzo in cui a tacitazione di ogni controversia circa il pagamento dei canoni di locazione, rilascio del locale libero sgombro da persone e cose, si conviene da un lato, che la curatela rilasci il locale, nelle condizioni in cui si trova e con i beni e merci che lo arredano e senza corrispondere alcun equo indennizzo, che il locatore rinunci alla domanda di insinuazione dei canoni ante concorso (e possibilmente anche a pretendere il pagamento dei canoni successivi in prededuzione, se ve ne sono di impagati) e che il terzo acquisti la merce presente nei locali corrispondente al prezzo di stima , maggiorato di quella somma che viene indicata nella domanda come buona uscita.
Zucchetti SG srl-
Erika Luchetti
PESARO (PU)28/04/2023 12:55RE: RE: Buonauscita contratto di locazione
Buongiorno, in relazione al quesito del 27/03/2023, l'accordo con il terzo purtroppo non è stato concluso, in quanto il regolamento comunale prevede dei vincoli all'attività esercitabile presso il negozio in locazione e il terzo non avrebbe potuto avviare la propria attività.
Il proprietario dell'immobile, in ogni caso, al fine di ottenere la restituzione immediata dell'immobile, si è reso disponibile a rinunciare a tutti i canoni insoluti (ante e post apertura liquidazione) per un ammontare di Euro 24.000 e alla restituzione del deposito cauzionale di Euro 11.000 .
In merito ai beni presenti nel locale, valutati circa Euro 9.000, al fine di liberare l'immobile rapidamente ed evitare costi di trasferimento degli stessi, si ipotizza di vendere i beni al proprietario al valore di perizia, rinunciando alla restituzione del deposito cauzionale per lo stesso importo. Rilevate problemi nella vendita di tali beni al di fuori di una procedura competitiva ma nel contesto di un accordo transattivo con il proprietario, considerando che si eviterebbe anche la corresponsione di un equo indennizzo?
Ed in merito alla "compensazione" del deposito cauzionale in cambio dell'esonero dall'onere di liberare i locali?
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza28/04/2023 19:31RE: RE: RE: Buonauscita contratto di locazione
Giuridicamente nell'ambito di una generale sistemazione transattiva dei rapporti con il locatore la proposta è fattibile se ben motivata e, ovviamente autorizzata dal comitato creditori. Il problema è di carattere economico nel senso che bisogna valutarne la convenienza per la massa, e su questo non possiamo esserle di aiuto in quanto non conosciamo a fondo la situazione. Possiamo solo dire che la restituzione della cauzione dovrebbe essere effettuata verso la massa per cui il debito del locatore non è compensabile con il suo credito per canoni ante concorso; tuttavia se nel frattempo, ossia dopo l'apertura della liquidazione giudiziale, la curatela non ha pagato i canoni, le due poste sono tra loro compensabili, per cui il resto sarebbe tutto vantaggio per la massa. Ma ripetiamo, questa è una questione che solo lei può valutare.
Zucchetti SG srl
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