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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
prededuzione locatore
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Riccardo Fossati
Chiavari (GE)30/09/2024 16:55prededuzione locatore
Sono stato nominato in una liquidazione giudiziale di un ristorante e sono venuto a conoscenza che il locale era soggetto a sfratto esecutivo ma non ancora eseguito. L'attività era stata concessa da circa un anno in affitto d'azienda dalla società posta in liquidazione e non era mai stato comunicato al locatore la nuova gestione. Pertanto il locatore ha avuto come riferimento solo la società soggetta a procedura concorsuale. La procedura è stata autorizzata a ridefinire i termini del contratto di affitto d'azienda notificandola al locatore. Nel frattempo il locatore si è insinuato allo stato passivo per i canoni di affitto non riscossi ante procedura. Dopo sei mesi l'affittuario ha rescisso il contratto consegnando le chiavi al sottoscritto. In questi tre mesi è stata avviata la procedura di vendita delle attrezzature, mobili e arredi del ristorante. Chiedo di voler esprimere un vostro autorevole parere e chiarire se i canoni di affitto dei muri del locale relativi al periodo intercorso dalla dichiarazione di liquidazione giudiziale fino ad oggi siano da soddisfare in prededuzione (art. 111 L.F.) sul ricavato dalla vendita dei beni rinvenuti all'interno dei locali e anche sui ricavi derivanti dall'affitto d'azienda e se il locatore deve procedere con una istanza per vedersi riconoscere questo privilegio. Inoltre nell'eventualità non si riuscisse a vendere i beni, considerato che il valore degli stessi non coprono il debito dovuto in prededuzione al locatore, chiedo se è possibile restituire le chiavi al locatore rinunciando ad acquisire i beni del ristorante per antieconomicità. I beni così dovrebbero ritornare nella disponibilità della società posta in liquidazione ma che nel frattempo non svolge più l'attività causando di fatto un danno al locatore che si vedrebbe il locale occupato da beni della società posta in liquidazione ma non vendibili.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza01/10/2024 15:45RE: prededuzione locatore
La situazione esposta è abbastanza complessa, ma è riassumibile nei seguenti passaggi :
1.La soc. A svolge una attività commerciale di ristorazione in locali presi in locazione da locatore B;
2.la soc. A concede in affitto la sua azienda alla soc. C dandogli, ovviamente, anche il godimento dell'immobile in locazione, per il quale quindi stipula una sublocazione, senza nulla comunicare al locatore B.
3.circa un anno dopo questa operazione la soc. A viene assoggettata a liquidazione giudiziale;
4.non sappiamo quanto tempo dopo questo evento, il curatore della liquidazione giudiziale ridefinisce con l'affittuario dell'azienda C i termini del contratto e viene data comunicazione al locatore dell'immobile B di questo rapporto;
5.dopo circa sei mesi il contratto di affitto di azienda viene rescisso e le chiavi del locale vengono consegnate al curatore;
6.il locatore B si è insinuato al passivo della liquidazione giudiziale per i canoni arretrati e non pagati nel periodo antecedente l'apertura della procedura e pretende il pagamento in prededuzione dei canoni successivi, per i quali pare che non abbia formulata una domanda di insinuazione.
Le domande poste vertono tutte su questo ultimo punto, se cioè i canoni post apertura della procedura sono da considerare in prededuzione, da cui discendono le altre domande: con quale attivo va soddisfatto tale credito, come comportarsi se l'attivo non è sufficiente a soddisfare tute le prededuzioni, quale privilegio assiste tale credito nell'ambito delle prededuzioni, se, in caso di non convenienza a liquidare i beni mobili utilizzati nell'azienda di ristorazione, è possibile abbandonarli.
Cominciamo col dire che a norma dell'art. 36 legge n. 392 del 1978 (legge equo canone), "Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione". La comunicazione al locatore è necessaria non solo per permettere l'opposizione, ma anche per consentirgli di rivolgersi all'affittuario ultimo C sub locatore dell'immobile per ottenere il pagamento dei canoni, il cui adempimento comunque rimane a carico del sublocatore A ove questi non sia stato espressamente liberato dal locatore.
Ne deriva che B, sicuramente fino al momento della comunicazione di cui al n. 4, può rivolgersi alla procedura di A per far valere il proprio credito per i canoni, in privilegio se ricorrono i requisiti di cui all'art. 2764 c.c. per il periodo precedente l'apertura della liquidazione giudiziale, in prededuzione per la parte successiva a norma dell'art. 6, comma 1, lett. d); dopo la comunicazione dell'avvenuta sub locazione dell'immobile, il locatore B può pretendere ancora dalla liquidazione giudiziale di A il pagamento dei canoni in prededuzione, qualora non a lo abbia espressamente liberato.
Stabilita la natura prededucibile dei canoni di locazione maturati dopo l'apertura della liquidazione giudiziale, va detto che il locatore può limitarsi a chiedere alla procedura il pagamento degli stessi, senza una formale domanda di insinuazione, a meno che il credito non venga contestato (art. 222, comma 1, c.c.i.i.), sicchè nel caso, posto che il curatore ha sollevato contestazioni, il creditore B deve insinuarsi al passivo anche per il credito precedutile per canoni maturati dopo l'apertura della procedura. Questo ne impedisce il pagamento immediato, in quanto si procederà al pagamento a mezzo riparti; comunque il pagamento non sarebbe potuto essere effettuato in quanto l'attivo è insufficiente al soddisfacimento di tutte le prededuzioni e, quindi, in tal caso, a norma dell'art. 222, comma 4, va effettuata una graduazione tra i crediti prededucibili ed in questa graduatoria il credito in questione occupa il grado 16 ai sensi degli artt. 2764 e 2778 c.c.. Al pagamento delle prededuzione partecipano tutti i beni (ossia i crediti prededucibili si pagano con il ricavato dalla vendita di tutti i beni, mobili e immobili).
Indubbiamente il curatore può rinunciare liquidare uno o più beni (nel caso le attrezzature mobili del ristorante) se l'attività di liquidazione appare manifestamente non conveniente, in quanto lo prevede il comma 2 dell'art. 213, ma, nel caso in esame, vi è la complicazione che detti beni si trovano in un immobile in locazione che deve essere restituito quanto prima al locatore per evitare di pagare il canone o una indennità per occupazione senza titolo qualora andasse avanti la procedura di sfratto. La conseguenza della dismissione dei beni, infatti, non è la consegna al locatore del locale con dentro gli arredi, in quanto, per un verso, la dismissione significa che i beni acquisiti all'attivo fallimentare non vengono liquidati e, quindi, tornano nella disponibilità del legittimo proprietario, ossia la soc .A, e dall'altro rimane l'obbligo del conduttore di consegnare al proprietario locatore l'immobile locato libero da persone e cose. In sostanza la procedura deve consegnare l'immobile in questione libero a B e l'asporto dei beni dovrebbe essere a carico della soc. A, che evidentemente mai vi provvederà. Situazione di impasse che potrà essere risolta soltanto con un accordo con il locatore, tale da consentire la restituzione dell'immobile nelle condizioni in cui si trova.
Abbiamo fatto riferimento alla disciplina del codice della crisi in quanto lei parla di liquidazione giudiziale, sebbene poi richiami l'art. 111 l. fall.. Ad ogni modo, anche se la soc. A fosse stata dichiarata fallita, le considerazioni svolte non mutano in quanto le norme attuali del codice citate riprendono quelle della legge fallimentare.
Zucchetti SG srl
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