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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
contratti preliminari ex art. 173 CCII
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Davide Correrini
La Spezia15/01/2024 17:14contratti preliminari ex art. 173 CCII
Buonasera,
con riferimento alla norma in oggetto sarei cortesemente a richiedere se, a Vostro avviso, quanto disposto dal comma 4 (ed in particolare l'opponibilità alla massa degli acconti in misura pari alla metà) sia applicabile anche in caso di subentro del Curatore in contratto preliminare in relazione al quale il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell'apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Ringrazio e saluto cordialmente.
Davide Correrini - La Spezia-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/01/2024 19:42RE: contratti preliminari ex art. 173 CCII
Riteniamo di si in quanto la preventiva trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. incide nel caso dello scioglimento effettuato dal curatore perché in tal caso, come prescrive il comma 1 dell'art. 173 "lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda (ex art. 2932 c.c. trascritta prima dell'apertura della liquidazione giudiziale) viene accolta".
Il subentro è invece regolato dal quarto comma dell'art. 173 e riguarda tutte le ipotesi di subentro, sia quelle obbligatorie di cui tratta il comma 3, sia quelle volontarie per scelta del curatore, sicchè, in ogni caso di subentro, è previsto che "gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell'importo, che il promittente acquirente dimostra di aver versato".
Questa norma- davvero incongrua in quanto costringe il promissario acquirente a pagare nuovamente la metà degli acconti già versati- trova la sua origine in una isolata decisione della Cassazione (Cass. 8 febbraio 2017, n.3310 che ha ammesso per l'ipotesi di cui all'ult. comma dell'art. 72 l'applicazione dell'art. 108, comma 2, L. Fall., con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato sul prezzo residuo e sull'acconto versato al venditore in bonis, chiaramente non recuperabile.
Di questo squilibrio si è reso conto il legislatore dato che nella Relazione all'art. 173 si legge che "Allo scopo di bilanciare l'esigenza di tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell'interesse dei creditori che, secondo l'orientamento da ultimo espresso dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 3310/2017), potrebbero perdere le garanzie del credito, senza ottenere l'adempimento (così nel caso, non infrequente, in cui il promissario acquirente abbia pagato la maggior parte del prezzo prima dell'apertura della procedura e ciò malgrado il curatore non abbia rinvenuto, nel patrimonio del debitore, risorse sufficienti al pagamento del creditore ipotecario), è previsto che gli acconti che il promissario acquirente dimostri di aver pagato prima dell'apertura della liquidazione giudiziale siano opponibili alla massa in misura pari alla metà dell'importo, sì da garantire comunque, ai creditori, l'acquisizione alla massa di almeno la residua metà del prezzo".
Zucchetti SG srl
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