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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Vendita ai sensi dell'articolo 216, II comma, CCII
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Chiara Fabbroni
AREZZO10/09/2024 17:35Vendita ai sensi dell'articolo 216, II comma, CCII
Buonasera,
sono a porre il seguente quesito.
Come Curatore ho posto in vendita un complesso immobiliare ai sensi del secondo comma dell'articolo 216 ccii e come tale ho individuato come atto definitivo di trasferimento, il rogito notarile e non il decreto di trasferimento coerente con il terzo comma.
Ciò detto sono a chiedere:
1) se a prescindere dalla forma del negozio, la vendita si possa sempre considerare come vendita forzata e come tale non soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi;
2) se in ogni caso l'aggiudicatario/acquirente all'indomani del rogito potrà sempre fare ricorso, ricorrendone i presupposti, ad avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 17, quinto comma e all'art. 40, sesto comma, della citata legge così come modificata dal D.P.R. 380/2001 purché presenti domanda di concessione o permesso in sanatoria entro 120 giorni dall'atto definitivo;
3) se dunque si può vendere con difformità previa specifica indicazione di questa difformità.
Ringrazio come sempre per il Vostro prezioso contributo.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza11/09/2024 19:00RE: Vendita ai sensi dell'articolo 216, II comma, CCII
La risposta al primo quesito è affermativa. Proprio di recente, le Sez. unite della Cassazione (Cass. sez. un. 19 marzo 2024, n. 7337) hanno statuito che "Nel sistema della legge fallimentare l'art. 108,comma 2, prevede il potere purgativo del giudice delegato in stretta ed esclusiva consonanza con l'espletamento della liquidazione concorsuale dell'attivo disciplinata nella Sezione II del Capo VI secondo le alternative indicate nell'art. 107, perché in essa il curatore esercita la funzione di legge secondo il parametro di legalità dettato nell'interesse esclusivo del ceto creditorio mediante gli appositi procedimenti destinati al fine". Ossia la Corte, chiamata a risolvere il contrasto relativamente al potere purgativo del giudice delegato in caso di vendita immobiliare effettuata in esito al subentro automatico del curatore in un preliminare in ottemperanza al disposto del comma 8 dell'art. 72 l.fall., ha confermato l'inapplicabilità della disciplina del secondo comma dell'art. 108 delle stessa legge, non potendosi qualificare quella indicata come vendita forzosa in quanto effettuata con modalità privatistiche, contestualmente precisando che sono da considerare vendite coattive quelle in cui la liquidazione di un bene sia effettuata con le modalità competitive scolpite nell'art. 107 l.fall., nella quali quindi può esplicarsi l'esercizio del potere purgativo da parte del giudice delegato. Concetto rapportabile pari pari all'art. 216 c.c.i.i. ed a tutte le conseguenze derivanti dalla natura coattiva della vendita, non solo all'effetto piurgativo, che era l'oggetto di discussione nella specie esaminata dalla Corte.
Affermative anche le risposte ai quesiti sub 2 e 3 purchè si tratti di abusi sanabili e fatti presente al momento della vendita. Invero, l'art. 40, comma 6, l. n. 47/1985 prevede che, nell'ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità previste dalla legge stessa e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecuti ve, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile. Disposizione ripresa senza modifiche, dalle successive leggi di sanatoria degli abusi edilizi, n. 724 del 1994 e n. 326 del 2003, quest'ultima di conversione del d.l. n. 269/2003.
Zucchetti SG srl -
Chiara Fabbroni
AREZZO11/09/2024 21:13RE: Vendita ai sensi dell'articolo 216, II comma, CCII
Ringrazio per il pronto riscontro e per il pregio della risposta, di cui condivido integralmente il contenuto.
A questo punto sono a chiedere se come Curatore si possa vendere e trasferire con il rogito notarile beni immobili con difformità non solo urbanistiche e sanabili successivamente al rogito, ma pure con difformità catastali (vigendo al riguardo una normativa diversa).
Ringrazio
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza12/09/2024 20:06RE: RE: Vendita ai sensi dell'articolo 216, II comma, CCII
Le difformità catastali possono essere di lieve entità o rilevanti. Nel primo caso (secondo la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 2/2010, si considerano lievi tutte le variazioni rispetto alla planimetria catastale che non comportano modifiche nel numero dei locali, nella destinazione d'uso, nell'area calpestabile o nel numero delle unità). non è necessario procedere alla rettifica della planimetria catastale, essendo sufficiente che il tecnico incaricato di effettuare le dovute verifiche urbanistiche e catastali relative all'immobile rilasci un attestato di conformità, in cui dichiara la corrispondenza dell'immobile nello stato in cui si trova ai dati riportati nella planimetria catastale già esistente. In caso di difformità rilevanti è necessario che le stesse, prima della vendita, siano regolarizzarle, mediante la procedura di variazione catastale, pena la nullità della vendita in mancanza, considerato che le difformità catastali incidono sulle imposte, calcolate in base ai dati catastali, rendendo essenziale la loro verifica per garantire la correttezza delle operazioni immobiliari, prevenendo problemi futuri e sanzioni.
Non ci risultano in proposto esenzioni per le vendite coattive, ma un tecnico espero potrà essere più preciso di noi.
Zucchetti SG srl
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