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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
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Gianluca Romiti
Bologna21/02/2024 10:54Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Buongiorno,
gradirei avere un confronto con Voi sulla seguente situazione.
Sono stato recentemente nominato Curatore nell'ambito di una liquidazione giudiziale aperta nei confronti di una società che, prima della sentenza, era stata sfrattata per morosità dall'immobile (in particolare un magazzino) che occupava in virtù di regolare contratto di locazione.
L'ex-locatore si è insinuato al passivo sia per i canoni insoluti maturati prima della sentenza, sia per quelli maturati successivamente a titolo di indennità di occupazione, come credito prededucibile, ed ha presentato domanda di rivendica dell'immobile.
La richiesta dell'indennità e la domanda di rivendica derivano dal fatto che la Procedura occupa ancora l'immobile a causa dei numerosi ed eterogenei beni mobili presenti nel magazzino che, auspicabilmente, saranno ceduti in occasione del primo esperimento competitivo di vendita (essendo pervenute delle offerte irrevocabili nutro una flebile speranza).
Il mio dubbio è il seguente: a seguito dell'aggiudicazione (preciso che trattasi esclusivamente di beni mobili), l'onere di restituzione dell'immobile al proprietario ricadrebbe sull'aggiudicatario, unitamente all'eventuale indennità di occupazione, o resterebbe in capo alla Procedura? (che però, in questo caso, dipenderebbe dalla solerzia dell'acquirente).
(Mentre scrivo mi rendo conto che probabilmente la soluzione corretta è la seconda - in quanto il soggetto giuridicamente tenuto alla liberazione è l'ex-conduttore - , tuttavia, nello scenario peggiore in cui l'aggiudicatario non dovesse adempiere, la Procedura potrebbe subire un danno).
Distinti saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/02/2024 19:27RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Effettivamente la soluzione corretta è la seconda, come da lei giustamente rimeditato, in quanto il rapporto locativo è tra il locatore e il conduttore, il quale deve restituire l'immobile libero da persone e cose. Dovrà essere cura del curatore, adesso, fare in modo che l'aggiudicatario liberi quanto prima l'immobile, eventualmente ponendo delle penali in modo da far ricadere su di lui il costo di un ritardo ulteriore non giustificato dai normali tempi necessari per l'asporto, fermo restando che il locatore ha diritto di rivolgersi alla curatela per la restituzione dell'immobile e il pagamento in prededuzione di una indennità di occupazione in quanto, a seguito dello sfratto è venuto meno il titolo giustificativo del godimento dell'immobile..
Zucchetti SG srl-
Gianluca Romiti
Bologna23/02/2024 10:55RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Vi ringrazio per il tempestivo e prezioso contributo.
Distinti saluti -
Simone Giannecchini
Lido di Camaiore (LU)03/06/2024 11:35RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Buongiorno, vi pongo anche questo quesito:
Ad inizio 2023 la società in bonis conduttrice di un terreno in affitto viene sfrattata per morosità con convalida.
A dicembre 2023 si apre la procedura di liquidazione giudiziale ed io curatore apprendo del contratto soltanto a marzo 2024 quando l'avvocato del proprietà mi comunica che vi sarebbero automezzi di proprietà della società sul terreno e chiede l'indennità di occupazione.
Recandomi sul luogo verifico però che i mezzi sono tutti di soggetti terzi, non della società di cui sono curatore. E lo comunico per pec all'avvocato, facendo presente che nessun bene di mia proprietà è presente sul terreno.
Oggi l'avvocato deposita domanda di insinuazione insistendo nel chiedere l'indennità di occupazione dicendo che non ho riconsegnato il bene libero.
Sottolineo trattasi di terreno senza cancello ne recinsioni.
Cosa ne pensate?
Grazie molte-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza03/06/2024 17:48RE: RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Che il legale della proprietà ha buone ragioni a suo sostegno. Con kla convalida di sfratto il rapporto di locazione è cessato e il conduttore prima e il curatore dopo avrebbero dovuto consegnare al proprietatio l'immobile libero da persone e cose, altrimenti vuil dire che costoro hanno continuato ad occupare il bene senza averne titolo, da cui la richiesta del pagamento di una indennità. Il provvedimento di convalida di sfratto, infatti, costituisce il titolo esecutivo necessario per ottenere il rilascio dell'immobile locato ed attribuisce al locatore la possibilità di iniziare la fase esecutiva dello sfratto, consistente in una vera e propria esecuzione forzata, disciplinata dagli articoli 605 e segg. cpc.
Il fatto che lei come curatore nulla sapesse dell'esistenza di questo rapporto è questione che riguarda lei e il debitore ammesso alla liquidazione giudiziale e non il terzo; egualmente irrilevante è il fatto che il terreno sia privo di recinzione in quanto una tale situazione avrebbe dovuto spingere ad una maggiore attenzione per evitare che terzi lo utilizzassero.
A nostro avviso l'unica difesa è vedere se il conduttore abbia in qualche modo fatto una offerta di rilascio e restituzione, che non sia stata presa in considerazione dalla controparte.
Zucchetti SG srl-
Simone Giannecchini
Lido di Camaiore (LU)03/06/2024 18:16RE: RE: RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Grazie,
io curatore però cosa potrei fare? oltre a querelare gli occupanti abusivi? sono io legittimato alla querela? ed in ogni caso la querela non risolverebbe immediatamente l'occupazione abusiva in quanto gli occupanti già contattati da me non hanno intenzione di liberare il terreno.
grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza04/06/2024 10:20RE: RE: RE: RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Purtroppo non può fare molto, oltre a chiedere la liberazione immediata del bene, sia in sede penale che civile, e offrire, a seguito di queste iniziative, la formale restituzione del bene al proprietario. In questi casi la via migliore è trovare un accordo con il locatore che, a fronte delle obiezioni che potrebbe fare (seppur non di grande consistenza) in sede di ammissione al passivo, potrebbe avere interesse a riottenere il bene nelle condizioni in cui si trova.
Zucchetti SG srl
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Carlotta Cento
Milano09/01/2025 13:22RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Buongiorno,
mi collego a questo intervento in quanto mi trovo in un caso simile (contratto di locazione cessato prima della Liquidazione Giudiziale ma immobile ancora occupato dai beni della procedura in attesa di vendita) e vorrei chiedervi: è corretto considerare che l'importo dell'indennità di occupazione non debba essere automaticamente uguale all'importo del canone di locazione?
Ritenendo in ogni caso che la soluzione migliore sarebbe trovare un accordo con il locatore, in caso di impossibilità chi è che quantifica l'importo dell'indennità? Il Giudice Delegato? e su istanza di chi?
Grazie in anticipo per il prezioso contributo.-
Gianluca Romiti
Bologna09/01/2025 16:07RE: RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Buongiorno,
le riassumo le considerazioni che avevo fatto in merito alla procedura nella quale sono stato nominato curatore.
Nel silenzio di una esplicita previsione contrattuale mi risulta essere prassi quantificare l'indennità di occupazione in misura pari al canone di affitto. Tuttavia, concordo con lei sul fatto che tale automatismo non debba essere dato per scontato (anche perché, nel mio caso, i locali erano i pessimo stato di conservazione e manutenzione, pertanto, se il bene fosse stato affittato nuovamente nelle stesse condizioni di sicuro il canone sarebbe stato sensibilmente inferiore, considerazione che avrei avuto intenzione di utilizzare con il locatore, poi visto che ho liberato i locali in fretta ho lasciato perdere).
Nel caso in cui non si dovesse trovare un accordo con il locatore alcuni colleghi mi hanno riferito di essersi rivolti al Giudice Delegato, quindi su istanza del Curatore, che, a seguito di convocazione (o comunque confronto) delle parti, ha stabilito l'ammontare dell'indennità.
Cordiali saluti -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza10/01/2025 17:20RE: RE: RE: Indennità di occupazione immobile e cessione dei beni mobili che lo occupano
Teoricamente non si ha una automatica trasposizione del canone di locazione ad indennità di occupazione, in quanto, discutendosi di una occupazione senza titolo essendo il rapporto locativo cessato, l'indennità dovrebbe essere determinata in base a quanto sul mercato viene corrisposto per il godimento di locali della stessa natura e consistenza, con la conseguenza che detta indennità potrebbe essere inferiore o superiore al canone di locazione. Tuttavia è giurisprudenza pacifica che l'ammontare del canone pregresso deve essere preso a riferimento per determinare la misura minima del risarcimento dovuto per non aver consentito al proprietario di ottenere l'immediata disponibilità del proprio bene. In sostanza, il canone di locazione costituisce la misura minima del risarcimento dovuta senza necessità di procurarsi alcuna prova, ma non è escluso un maggior risarcimento del quale il locatore dovrà fornire dimostrazione, come ad esempio che avrebbe potuto locare l'immobile, ove libero, a un prezzo superiore, o venderlo a condizioni vantaggiose, o comunque usarlo per altri scopi redditizi..
Pertanto, fin quando il locatore pretende il pagamento del pregresso canone non vi è bisogno di procedere ad una quantificazione, nel mentre ove il locatore pretenda una somma maggiore a titolo di ulteriori danni deve rivolgersi al giudice ordinario, ed egualmente il curatore, move ritenga di dover pagare meno del canone di logazioine deve rivolgersi al giudice ordinario. Il ricorso al giudice delegato è una scappatoia per abbreviare i tempi, ma l'intervento di tale organo è ammesso dalla legge per determinare l'indennità dovuta per il caso di scioglimento anticipato del contratto di locazione da parte del curatore, che è situazione ben diversa da quella in esame, ove il contratto è già cessato ma la procedura continua ad occupare l'immobile, per cui si discute della indennità dovuta per detta occupazione senza titolo.
Zucchetti SG srl
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