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Forum PROCEDURE EX CCII - LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Pignoramento immobiliare / creditore fondiario / canoni di locazione e spese per utenze
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Massimiliano Semprini
Rimini20/02/2024 10:18Pignoramento immobiliare / creditore fondiario / canoni di locazione e spese per utenze
Buongiorno,
sono curatore di società proprietaria di un complesso immobiliare costituito da 9 appartamenti; alla data di apertura della liquidazione giudiziale tutti gli immobili di proprietà della società erano già oggetto di pignoramento immobiliare promosso da creditore fondiario.
Dopo apertura della procedura il creditore fondiario si avvale del diritto di cui all'art. 41 TUB e ha dichiarato di voler proseguire con l'esecuzione (per completezza di dà atto che nonostante tale procedura sia stata promossa nel 2021 ad oggi, a causa di una serie di reclami promossi dal debitore esecutato, non è ancora stata emessa ordinanza di vendita).
Alcuni degli immobili pignorati erano stati concessi in locazione da parte della società quando ancora in bonis mentre altri immobili sono stati concessi in locazione ad opera del custode della procedura.
Prima dell'apertura della liquidazione giudiziale il custode ha incassato tutti i canoni di locazione ma non ha mai pagato le spese per le utenze (anche a servizio degli immobili oggetto di locazione) e le spese condominiali.
Successivamente all'apertura della liquidazione giudiziale il fornitore dell'energia elettrica presso il compendio immobiliare pignorato, ha chiesto alla curatela se intende proseguire il rapporto contrattuale.
Tenuto conto della procedura esecutiva in corso e in attesa di comprendere quali sono i contratti stipulati direttamente dalla società esecutata ancora vigenti (gli unici nei quali è subentrata la liquidazione giudiziale ed è dunque unicamente contrattualmente responsabile in caso di distacco delle utenze) si anticipa che la curatela non si dispone di risorse per far fronte ai pagamenti derivanti dalla eventuale prosecuzione nel contratto di fornitura di energia elettrica.
Ritengo che per mantenere attiva l'utenza a beneficio delle unità abitative locate (dalla società quando era in bonis o dal custode) sia necessario che i canoni di locazione percepiti e percipiendi siano messi a disposizione della curatela per essere utilizzati, in primo luogo, per il pagamento delle utenze, da considerarsi costi specifici degli immobili pignorati e quindi da decurtare per intero dalla massa immobiliare in sede di riparto.
Diversamente ho inviato il custode e il delegato a volturare l'utenza a nome della procedura esecutiva.
Chiedo una vostra opinione in merito e ringrazio anticipatamente.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/02/2024 19:20RE: Pignoramento immobiliare / creditore fondiario / canoni di locazione e spese per utenze
La norma regolante la materia è quella posta dall'art. 41, comma 3 TUB, secondo cui "Il custode dei beni pignorati, l'amministratore giudiziario e il curatore del fallimento del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato". I canoni di locazione degli immobili ipotecati, sia quelli derivanti dalle locazioni sottoscritte dal custode che quelli dalle locazioni stipulate dalla società prima di essere assoggettata alla liquidazione giudiziale, sia se riscossi dal custode che dal curatore, vanno versati al creditore fondiario, detratte, tuttavia, le spese di amministrazione".
Il problema consiste allora nello stabilire se le spese di fornitura dell'energia elettrica siano da considerare spese di amministrazione, dato che, a quanto è dato capire, non è stata effettuata la volturazione dei contatori almeno per gli immobili locati dalla società in bonis e non si sa se il prezzo delle somministrazioni dovesse essere a carico dei conduttori (i quali rimborsavano le anticipazioni fatte dal locatore o ai quali venivano girate le bollente da pagare) o a carico del locatore in quanto il costo delle somministrazioni era inglobato nel prezzo della locazione. E' più verosimile la prima ipotesi, ma, comunque, in entrambi i casi, riteniamo che le somministrazioni costituiscano una spesa di amministrazione in quanto indispensabili per il mantenimento dei contratti di locazione (che è una modalità di gestione degli immobili) da cui si ricava l'introito che va versato alla banca; le modalità prospettate incidono poi sul responsabile finale che risente della spesa che nella prima alternativa può essere recuperata e nella seconda no, ma non muta il dato obiettivo che si tratti di una spesa di amministrazione.
Ne discende che chi riceve l'incasso dei canoni- che nella fattispecie è il custode- è tenuto a pagare le somministrazioni richieste prima di corrispondere i canoni alla banca creditore fondiario pignorante; nel frattempo la curatela farebbe bene a chiedere quanto prima la volturazione dei contatori in capo ai conduttori qualora non sia previsto che rientri nel prezzo della locazione in quanto delle somministrazioni ne usufruisce il conduttore, in modo da eliminare il problema (che, altrimenti, si riverbererà anche dopo la vendita che non intacca le locazioni preesistenti all'apertura della liquidazione giudiziale nei quali il curatore è subentrato ai sensi dell'art. 185 CCII). Fin quando, infatti, la società in bonis è intestataria dei contratti di somministrazione, i somministranti si rivolgeranno a lei, ed ora al curatore della procedura liquidatoria aperta a suo carico, per ottenere il pagamento (in prededuzione per la parte successiva all'apertura della liquidazione giudiziale) e sarebbe illogico che questa fosse tenuta al pagamento per energie fornite ai conduttori senza poter riscuotere i canoni delle locazioni, che riceve il custode per versarli al creditore pignorante.
Zucchetti SG srl
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