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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - RIPARTI
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
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Luisa Angeli
Trento27/11/2010 14:27CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
I canoni di locazione di bene immobile non pagati prima del fallimento hanno privilegio speciale ai sensi dell'art. 2764 C.C. ossia vengono soddisfatti fino a capienza dell'attivo derivante dalla vendita della merce presente nell'immobile locato (anche sull'attivo da vendita di beni mobili e attrezzatura presenti nel locale in affitto?).
I canoni di locazione di bene immobile dovuti dopo l'inizio della procedura fallimentare rappresentano degli importi dovuti in prededuzione così come il compenso sull'"equo indennizzo per il recesso dal contratto.
Chiedo, per cortesia, conferma in merito all'impostazione sopra delineata e, in caso affermativo, se gli importi dovuti in prededuzione possono essere soddisfatti solo dall'attivo derivante da vendita di merce (e di beni mobili e attrezzatura presenti nell'immobile locato?) oppure possono essere soddisfatti da tutta la massa attiva indistintamente (in particolare incasso crediti - non vi sono beni immobili).
Ringrazio anticipatamente e resto a disposizione per ulteriori chiarimenti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/11/2010 17:47RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
La distinzione che lei fa tra canoni maturati prima della dichiarazione di fallimento e quelli successivi è corretta: i primi sono crediti concorsuali da soddisfare con il privilegio di cui all'art. 2764 c.c. e i secondi sono crediti di massa da soddisfare in prededuzione.
I crediti in prededuzione- non solo questi del locatore ma tutti i crediti in prededuzione, a norma del secondo comma dell'art. 111 bis l.fall. "vanno soddisfatti per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti".
Il privilegio di cui all'art. 2764 c.c.- che anche se ha per oggetto più beni ha natura di privilegio speciale- si esercita anzitutto- con riferimento alle locazioni sia urbane che rustiche- su "tutto ciò che serve a fornire l'immobile", cioè sulle cose destinate all'uso ed al godimento dell'immobile sulla base di un rapporto di funzionalità e di inerenza economica fra tali cose e l'immobile medesimo e, quindi, di un loro vincolo di stabile destinazione obiettiva alle finalità economico-sociali (ed anche di comodo) dell'uso per il quale l'immobile è stato preso in locazione (c.d. invecta et illata). Non è necessario che tale rapporto strumentale di destinazione sia permanente e derivi da un atto formale ed intenzionale del conduttore, ma occorre che esso non sia del tutto precario od occasionale ed è sufficiente un'immissione di fatto, tale da determinare in concreto l'assoggettamento della cosa al servizio dell'immobile locato.
Ciò significa che l'ambito delle cose gravate dal privilegio muta a seconda della destinazione assegnata all'immobile, talchè, se questi è locato ad uso abitativo, formano oggetto del privilegio la mobilia, le stoviglie, gli utensili etc. (sempre che siano pignorabili in base alla legge); se, invece, è locato per uso diverso, occorre aver riguardo alle cose concretamente destinate all'attività da svolgere, comprese, le scorte, i semilavorati ecc., e, nel caso di immobile destinato ad uso commerciale, le merci destinate alla vendita, che costituiscono parte del complesso aziendale e che si trovano nello stesso immobile nel momento in cui il privilegio è fatto valere.
Alla luce di tanto, pur non avendo sufficienti notizie della destinazione dell'immobile di cui si tratta, riteniamo che il privilegio si estenda a tutti i beni da lei elencati (merci, attrezzature ecc.).
Zucchetti Sg Srl
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Umberto Canovese
Piazzola sul Brenta (PD)01/12/2010 17:38RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Volevo cortesemente sapere se ritenete corretto iin caso di capienza della procedura e di ammissione del credito in prededuzione effettuare il pagamento senza attendere il riparto ?
Cordialmente
Umberto Canovese
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza01/12/2010 19:04RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Se il credito in prededuzione non è contestato nel suo ammontare o nella sua collocazione e vi è capienza, nel senso che l'attivo consente il pagamento di tutte le prededuzioni, il pagamento dello stesso va effettuato al di fuori del riparto, previa autorizzazione del giudice delegato o del comitato dei creditori, e non vi è neanche bisogno della insinuazione al passivo.
In tal senso dispone il terzo comma dell'art. 111bis.
Zucchetti Sg srl
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Lydia Ansaldi
PIACENZA26/03/2015 09:39RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Vorrei solo una conferma. Se ho ben compreso i canoni in prededuzione vanno pagati, anzitutto, col ricavato della vendita dei beni anche se il mio attivo deriva da alte entrate esatto?
Quindi se esaurisco a questo titolo il ricavato delle vendite i canoni precedenti, pur ammessi on il privilegio, andranno al chirografo?
Grazie.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/03/2015 20:26RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
No, anche se ci rendiamo conto che la risposta risalente al 2010 cui lei si è allacciato può generare il dubbio da lei esposto.
I crediti prededucibili, come dicevamo in quella risposta, vanno soddisfatti, a norma del secondo comma dell'art. 111 bis l.fall. "per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti". Ciò significa che i crediti prededucibili vanno pagati con il ricavato di tutti i beni, ad eccezione di quelli gravati da pegno o ipoteca (ma non tutti) per cui diventa irrilevante la natura speciale o generale del privilegio di cui all'art. 2764, a meno che non bisogna fare, nell'ambito della categoria dei prededucibili, una graduazione per insufficienza dell'attivo a soddisfare tutte le prededuzioni, giusto il disposto dell'ult. comma dell'art. 111bis. Ossia se l'attivo è 100 e il complesso delle prededuzioni è 150, bisogna fare una graduazione tra i creditori prededucibili secondo l'ordine dei privilegi, per cui il locatore troverà soddisfazione soltanto se quell'attivo di 100 consente il pagamento dei creditori anteriori al suo grado (che è il sedicesimo) e nei limiti del ricavato dai beni oggetto del privilegio; ovviamente in tal caso, non ha senso parlare poi di passaggio del residuo incapiente al chirografo perché si sta parlando dell'ipotesi che l'attivo non sia sufficiente neanche a pagare le prededuzioni.
la sua osservazione è invece valida per i crediti concorsuali assititi da privilegio speciale (come è quello del locatore9 dato che la caratteristica di questo tipo di privilegi è di limitare la prelazione ai beni gravati, per cui quando si arriva al 16 grado seppure vi è un ricavato tale che consentirebbe il pagamento integrale del locatore, questo va soddisfatto nei limiti del realizzo dei beni vincolati alla sua garanzia, e il residuo passa al chirografo.
Zucchetti SG Srl
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Riccardo Fossati
Chiavari (GE)08/07/2015 15:40RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Mi inserisco nella discussione anche se datata ma che per alcuni spunti mi interessa in quanto mi trovo nella situazione che all'apertura della dichiarazione di fallimento (febbraio 2015) del conduttore non ho potuto disdire il contratto in essere in quanto i beni in giacenza non potevano essere trasferiti in altro luogo. Il locatore non si è insinuato al passivo del fallimento in quanto soddisfatto interamente per i canoni di locazione pregressi. La mia richiesta di chiarimenti verte sul fatto se il locatore ha diritto a percepire i canoni di locazione maturati in prededuzione ex art. 111bis L.F. dopo la dichiarazione di fallimento senza dover presentare alcuna istanza o se è obbligato a richiederli formalmente producendo l'istanza al Curatore. Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/07/2015 21:24RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Il creditore deve sempre attivarsi per richiedere il pagamento. Tuttavia, trattandosi di un debito da pagare in prededuzione fuori riparto è anche interesse del curatore definire la posizione onde poter tranquillamente procedere ai successivi pagamenti, senza il timore che il creditore prededucibile si faccia vivo in ritardo, per cui conviene sollecitare il creditore in questione.
Zucchetti SG srl
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Marialaura Toffolon
Vicenza19/12/2015 11:46RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Buongiorno, mi inserisco anche io nella conversazione poiché mi trovo in questa situazione: Fallimento del 2015 di società (snc) con legale rappresentante il padre e fallimento pochi mesi dopo di società(srl) con legale rappresentante la figlia.
Capannone con contratto di locazione intestato alla snc che ha affittato alla srl il ramo di azienda operativo (il contratto di affitto di ramo d'azienda comprende anche l'affitto del capannone). Nel capannone vi sono sia beni della snc che della srl.
Il proprietario del capannone si insinua nel fallimento della snc (conduttore)richiedendo il privilegio ex art. 2764cc.
La curatela del fallimento snc non riconosce il privilegio in quanto non individuati correttamente i beni in istanza ma ammette comunque la proprietà al passivo del fallimento per quanto richiesto.
A questo punto il proprietario dell'immobile si insinua nel fallimento della srl richiedendo GLI STESSI IMPORTI e LA STESSA CAUSA DI PRELAZIONE riferita ai beni di proprietà della srl presenti nel capannone.
Sarei orientata per l'esclusione ma chiedo un cortese riscontro.
grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza20/12/2015 19:59RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
La snc ha dato in affitto alla srl un ramo di azienda comprensivo del capannone che la snc utilizzava in locazione, per cui per rispondere alla sua domanda, bisogna vedere cosa è passato, per quanto attiene al capannone, dalla snc alla srl.
Indubbiamente la srl è succeduta nel contratto di locazione che la snc aveva con il proprietario, a meno che questi non abbia dichiarato di recedere dal contratto, giusto il disposto dell'art. 2558 c.c., che si applica al trasferimento ma anche all'affitto di azienda. Si tratta di una norma che, ijn caso di trasferimento o affitto di azienda, consente la cessione dei contratti senza il consenso del creditore ceduto, che ha la sola facoltà di recedere dal contratto entro un certo termine se sussiste una giusta causa.
Questa prima puntualizzazione comporta che il proprietario può e deve chiedere alla srl i canoni a decorrere dalla comunicazione o dalla pubblicizzazione dell'affitto di azienda, ma non dei canoni precedenti dei quali risponde la sola snc. Invero la norma di cui all'art. 2560 c.c., il cui secondo comma prevede l'acquirente dell'azienda risponde anche dei debiti anteriori alla vendita che risultano dai libri contabili obbligatori, non si applica all'affitto di azienda.
Da tanto si deduce:
a- che bene lei ha fatto ad ammettere il credito del proprietario per canoni, se si tratta di canoni antecedenti all'affitto e bene ha fatto ad escludere il privilegio ex art. 2764 c.c., per il motivo che lei ha esposto e, comuqnue perché all'interno dell'immobile non si trovano più beni della snc.
b- che bene fa ad escludere il credito dal fallimento della srl, se in questa il proprietario chiede l'insinuazione per canoni ante affitto, dei quali, come detto risponde la snc.
Zucchetti SG srl
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Fabrizio Condemi
REGGIO CALABRIA (RC)28/02/2017 19:44RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Nel caso di un subentro, in esercizio provvisorio, ad un canone di concessione demaniale, la domanda che pongo è in merito ai canoni pregressi non pagati dalla società in bonis, peraltro coperti da polizza fideiussoria risultata falsa. tali canoni vanno pagati in prededuzione o, come ritengo, essendo relativi a periodi antecedenti il fallimento, vanno ad essere pagati con moneta fallimentare? ed infine, la compagnia che ha rilasciato la polizza, nel caso avesse effettuato il pagamento di quanto garantito all'ente demaniale, si sarebbe potuta insinuare al passivo in privilegio? grazie -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza01/03/2017 19:50RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
Ai sensi del settimo comma dell'art. 104 l.f. "durante l'esercizio provvisorio i contratti pendenti proseguono, salvo che il curatore non intenda sospenderne l'esecuzione o scioglierli", per cui i canoni maturati al periodo in cui è in corso l'esercizio provvisorio (come del resto quelli successivi alla dichiarazione di fallimento) vanno pagati in prededuzione, giusto il disposto dell'ottavo comma dello stesso articolo. I canoni riguardanti i periodi anteriori alla dichiarazione di fallimento, vanno conciderati come concorsuali e quindi solo privilegiati nei limiti di cui all'art. 2764 c.c..
Il dubbio che potrebbe sorgere circa la sorte di questi canoni non discende dall'esercizio provvisorio- ove la norma sopra richiamata è sovrapponibile in qualche modo a quella dell'art. 80 sulla continuazione della locazione- ma dalla possibile applicazione dell'art. 74, tuttavia, poichè, il canoni sono collegati al godimento che per ciascun periodo il conduttore ha dell'immobile, si ritiene generalmente che sia possibile una scissione tra gli stessi, tra canoni anteriori e successivi al fallimento, con la diversa indicata collocazione.
Zucchetti SG srl
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Marco Peaquin
BOLZANO (BZ)27/04/2022 16:17RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
mi inserisco anche io in questa discussione anche se datata. sono commissario liquidatore di una cooperativa che operava in un immobile in locazione. il canone del periodo post dichiarazione di LCA è in prededuzione: andrà soddisfatto solo con il ricavato della vendita dei beni presenti nell'immobile o anche con le somme incassate per crediti della cooperativa aventi altra origine?
grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/04/2022 19:12RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI BENE IMMOBILE
La risposta è quella che abbiamo dato nel primo nostro intervento e poi precisato in quello del 26/03/2015, che qui riportiamo per una più agevole lettura.
I crediti prededucibili vanno soddisfatti, a norma del secondo comma dell'art. 111 bis l.fall. "per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti". Ciò significa che i crediti prededucibili vanno pagati con il ricavato di tutti i beni, ad eccezione di quelli gravati da pegno o ipoteca (ma non tutti) per cui diventa irrilevante la natura speciale o generale del privilegio di cui all'art. 2764, a meno che non bisogna fare, nell'ambito della categoria dei prededucibili, una graduazione per insufficienza dell'attivo a soddisfare tutte le prededuzioni, giusto il disposto dell'ult. comma dell'art. 111bis. Ossia se l'attivo è 100 e il complesso delle prededuzioni è 150, bisogna fare una graduazione tra i creditori prededucibili secondo l'ordine dei privilegi, per cui il locatore troverà soddisfazione soltanto se quell'attivo di 100 consente il pagamento dei creditori anteriori al suo grado (che è il sedicesimo) e nei limiti del ricavato dai beni oggetto del privilegio; ovviamente in tal caso, non ha senso parlare poi di passaggio del residuo incapiente al chirografo perché si sta parlando dell'ipotesi che l'attivo non sia sufficiente neanche a pagare le prededuzioni.
Non possiamo che ribadire quanto esposto.
Zucchetti Sg srl
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