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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - RIPARTI
comproprietà su beni fallito
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Salvatore Perri
san giovanni in fiore (CS)31/07/2014 16:58comproprietà su beni fallito
Buongiorno,
il quesito (multiplo per la verità) è questo:
Abbiamo un bene immobile in comproprietà con soggetto dichiarato fallito.
Può il comproprietario non fallito locare e/o utilizzare il bene?
Se lo dovesse locare va incontro a problemi giudiziari?
Ha diritto al 50% del canone eventualmente ricavato (il resto ovviamente alla curatela)?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza31/07/2014 19:13RE: comproprietà su beni fallito
Classificazione: ATTIVO / COMUNIONE DEI BENIPer quanto riguarda la locazione è pacifico che il singolo comproprietario possa dare in locazione l'intero immobile a condizione che abbia la disponibilità della cosa comune, corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata dell'immobile, trattandosi di un presupposto comune ad ogni locazione; indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul bene comune, il contratto di locazione dell'intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell'esistenza di un idoneo potere rappresentativo, tant'è che la locazione può essere convenuta dal singolo comproprietario anche all'insaputa degli altri, purchè il suddetto comproprietario abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione de locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore.
Muovendo fa queste premesse si è poi avuta una ampia divaricazione in giurisprudenza sulla individuazione dei poteri del comproprietario rimasto estraneo e sugli obblighi dell'altro comproprietario agente e del conduttore, al punto che sono intervenute le sezioni unite che, con la sentenza 04/07/2012, n. 11136, molto argomentata ed elaborata, hanno chiarito che "la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, comma 2, c.c., applicabile per effetto del richiamo al mandato, contenuto nel citato art. 2032, potrà esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa"; ovviamente il gestore locatore dovrà riversare la quota del 505 dedi canoni intanto percepiti.
Questa, in estrema sintesi, è la soluzione offerta per il caso che tutti i comproprietari siano in bonis; se uno di essi è fallito, ci riesce difficile configurare una forma di gestione di affari altrui, il cui elemento caratterizzante è il compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente nell'interesse altrui, in assenza di un obbligo legale o convenzionale di cooperazione; a tal fine, si richiede innanzitutto l'absentia domini, da intendersi non già come impossibilità oggettiva e soggettiva di curare i propri interessi, bensì come semplice mancanza di un rapporto giuridico in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, ovvero quale forma di spontaneo intervento senza opposizione e/o divieto del dominus. Il curatore con l'acquisizione della quota all'attivo ha mostrato il suo interesse a gestire la stessa e procedere alla vendita in tempi abbastanza brevi cui potrebbe essere di ostacolo la locazione; pertanto, ci sentiamo di sconsigliare di seguire questa via, che potrebbe anche avere riflessi penalistici.
Anche sull'uso diretto del bene vi è giurisprudenza, secondo la quale "il comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l'intero senza un titolo giustificativo - esclusa l'applicabilità dell'art. 1148 cod. civ., che disciplina il diverso caso della sorte dei frutti naturali o civili percepiti dal possessore di buona fede tenuto a restituire la cosa al rivendicante - deve corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione "pro quota" del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, possono essere individuati, solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per l'immobile (da ultimo in termini Cass. 05/09/2013, n. 20394; cfr. anche, Cass. 05/04/2012 n. 5504; Cass. 30/03/2012 n. 5156).
La cosa migliore, come vede è trovare un accordo con il curatore e valutare la possibilità di una soluzione concordata nell'interesse di entrambi.
Zucchetti SG srl
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