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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - CONCORDATO
Vendita contestuale di un bene immobile e di beni mobili in esso presenti
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Luca Orsini
Pescara04/11/2023 11:10Vendita contestuale di un bene immobile e di beni mobili in esso presenti
Buongiorno, sono il liquidatore dei beni di un concordato preventivo. All'ultimo esperimento di vendita sono stati aggiudicati a due diversi acquirenti (che ne hanno versato integralmente il prezzo di aggiudicazione) un opificio industriale e dei beni mobili in esso contenuti consistenti in numerose attrezzature, macchinari ed impianti voluminosi ed ingombranti.
Nell'avviso di vendita nulla veniva specificato in relazione alle tempistiche sia per il ritiro dei beni mobili e sia per il rogito notarile degli immobili. Veniva, viceversa, espressamente previsto che "I beni oggetto dell'esperimento di vendita verranno ceduti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano senza alcuna garanzia per eventuale mutamento di destinazione urbanistica, evizione, molestie e pretese di terzi, con tutte le pertinenze, accessioni, servitù attive e passive eventuali, a corpo e non a misura, senza garanzia di corrispondenza qualitativa e quantitativa".
L'atto notarile per la cessione dell'immobile, inoltre, non è ancora stato perfezionato e nello stesso immobile si è appreso essere anche presente un occupante sine titulo. Custodi dell'immobile erano stati nominati gli amministratori della società in concordato (poco tempo fa entrambe deceduti).
L'acquirente dei beni mobili mi dichiara che i tempi tecnici oggettivamente necessari per il ritiro dei beni di cui alla sua aggiudicazione sono di circa 4/5 mesi.
L'acquirente del bene immobile, perfettamente consapevole sin dal momento dell'offerta della presenza e delle caratteristiche dei beni mobili nonché della contestuale aggiudicazione degli stessi ad altro acquirente, mi intima, di contro, la liberazione da cose e persone entro 30 giorni ed, in difetto, di agire per il recupero dei danni dovuti al mancata liberazione dell'immobile.
Sono tenuto a consegnare l'immobile libero da persone e/o cose nei termini assegnati dall'aggiudicatario e/o al momento del rogito considerata la natura della vendita e quanto previsto (e non previsto) nel relativo avviso nei termini sopra precisati?
Fino a che punto il sottoscritto è responsabile ed ha il dovere di contemperare il rapporto tra i due acquirenti una volta divenuti proprietari dei beni nello stato di fatto in cui si trovano?
E' possibile pretendere da parte mia che nell'atto di cessione del bene immobile venga previsto che l'immissione in possesso dell'acquirente sia posticipata in ragione delle operazioni necessarie al ritiro da parte dell'aggiudicatario dei beni mobili?
Ed infine, chi deve farsi carico del procedimento contro l'occupazione abusiva dell'immobile?
Grazie.
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Luca Orsini
Pescara05/11/2023 11:01RE: Vendita contestuale di un bene immobile e di beni mobili in esso presenti
Agli effetti del quesito si precisa che la vendita è stata svolta mediante procedure competitive (cioè ai sensi dell'art. 107, comma primo. L.fall.) -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/11/2023 10:24RE: RE: Vendita contestuale di un bene immobile e di beni mobili in esso presenti
L'errore di fondo, ci consenta di dirlo, è non aver previsto nulla in ordine alla tempistica della consegna e liberazione dei locali nell'avviso di vendita ed anzi di aver parlato di cessione con tutte le pertinenze, accessioni, ecc., che potrebbe anche indurre l'aggiudicatario dell'immobile a pretendere la consegna dei mobili e macchinari, quali accessioni o pertinenze dell'immobile. E' chiaro che la pretesa sarebbe infondata in quanto sono stati fatti due lotti, uno dei beni mobili e l'altro per l'immobile e due aggiudicazioni, ma avendo aggiudicato ad un soggetto l'immobile questi ha diritto ad ottenerne la consegna libero e sgombro da persone e cose.
Entro quanto tempo? In mancanza di indicazioni nell'avviso di gara e presumendo che l'aggiudicatario dell'immobile conoscesse la situazione dei luoghi e quindi la consistenza delle strutture allocate all'interno del locale, il tempo di consegna dovrebbe essere quello che tecnicamente si possa ritenere equo per lo sgombero di strutture simili. Potrebbero essere necessari i 4/5 mesi richiesti dall'aggiudicatario dei mobili, ma anche meno. Come comportarsi allora?
Da un lato sarebbe opportuno, previa una immediata informazione da richiedere al perito nominato sui tempi tecnici medi per lo sgombero, rispondere all'aggiudicatario dell'immobile che egli ha acquistato un bene nelle condizioni in cui si trovava che ben conosceva e per liberare lo stesso dalle strutture ivi allocati è necessario il tempo di …giorni (quello indicato dal perito), per cui prima di tale data non potrà consegnare l'immobile libero da cose e non si riterrà responsabile di eventuali presunti danni o di occupazione senza titolo; a queste condizioni può stipulare il contratto notarile di vendita quando vuole. Contemporaneamente fare una forte pressione sull'aggiudicatario dei beni mobili per lo sgombero prospettandogli che lo riterrà responsabili dei danni che eventualmente chiederà l'altro aggiudicatario per la mancata consegna.
Contemporaneamente denunciare alla forza pubblica l'occupazione dei locali d aparte di un soggetto che non ne ha titolo.
Zucchetti SG srl-
Luca Orsini
Pescara06/11/2023 11:23RE: RE: RE: Vendita contestuale di un bene immobile e di beni mobili in esso presenti
Vi ringrazio molto per la risposta. Avrei necessità di un ulteriore chiarimento. Su che cosa si fonda questo diritto dell'aggiudicatario ad ottenerne la consegna dell'immbile libero e sgombro da persone e cose, atteso che la vendita si è svolta mediante procedure competitive (cioè ai sensi dell'art. 107, comma primo. L.fall.)
e nel relativo avviso nessun impegno da parte della procedura è stato assunto un tal senso (e perdipiù l'aggiudicatario era perfettamente consapevole della situazione dei luoghi al momento dell'offerta)?
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/11/2023 18:16RE: RE: RE: RE: Vendita contestuale di un bene immobile e di beni mobili in esso presenti
L'oggetto della consegna deve corrispondere all'oggetto della vendita, per cui se è stato venduto un immobile è chiaro che va consegnato l'immobile venduto, e non l'immobile con all'interno cose o persone: per questo avevamo anche prospettato che, poiché nell'avviso di vendita si parlava di cessione dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, on tutte le pertinenze, accessioni, ecc., l'aggiudicatario dell'immobile avrebbe potuto pretendere la consegna dell'immobile insieme ai mobili e macchinari, quali accessioni o pertinenze, per il prezzo pagato. Che non lo faccia e non lo possa fare per i motivi accennati nella precedente risposta è un bene per la procedura, dal momento che i macchinari e altre attrezzature sono stati vendute ad altri, per cui se lei nega il diritto dell'aggiudicatario dell'immobile alla consegna dello stesso libero da persone e cose, ammette di dover consegnare l'immobile nelle condizioni in cui si trova, comprese le strutture che si trovano all'interno; e, in tal caso, come la mette con l'aggiudicatario di queste?
In sostanza, si tratta divedere cosa l'aggiudicatario ha comprato con la vendita competitiva ex art. 107 l. fall.: se ha comprato l'immobile , con le pertinenze e accessioni nello stato in cui si trova, lei deve consegnare l'immobile con questi beni mobili compresi, ossia nello stato di fatto in cui si trova; se ha acquistato soltanto l'immobile deve consegnare questo bene libero da persone e cose, e si può discutere sui tempi soltanto.
Zucchetti Sg srl
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