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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - CONCORDATO
contratti in corso di esecuzione
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Stefania Sangiorgi
FORLI' (FC)08/11/2015 13:51contratti in corso di esecuzione
Una società immobiliare è stata ammessa al concordato, sostanzialmente liquidatorio seppure con una continuità solo parziale unicamente finalizzata alla ultimazione di alcuni immobili ed alla loro migliore liquidazione; vi sono vari preliminari di vendita, non trascritti, per la maggior parte inadempiuti stante la mancata ultimazione degli immobili e con istanza di liquidazione della fideiussione già avanzata dai promissari, che si considerano risolti;
ve ne è, invece uno trascritto per una unità abitativa (prima casa) ultimata e della quale - con atto avente data certa antecedente al deposito della domanda di concordato - risulta eseguita la consegna al promissario che tutt'ora la abita. Il prezzo è già stato versato per il 90%; vi sono ipoteche assorbenti iscritte in data antecedente alla trascrizione del preliminare.
Il debitore nel piano ha inserito l'unità fra i beni da liquidare e ne ha inserito il prevedibile ricavo (per intero) nell'attivo, lasciando intendere di volersi sciogliere dal preliminare, ma non ha fatto alcuna istanza in tal senso.
nel piano la valutazione del bene, anche in ottica di pronto realizzo, è superiore di circa un 20% al prezzo di cui al preliminare per cui lo scioglimento appare adeguato.
1) per sciogliersi da questo preliminare il debitore deve presentare espressa istanza o è sufficiente l'implicito trattamento che nel piano riserva al bene?
2) in ipotesi di spontanea esecuzione del preliminare si presenterebbe il problema della cancellazione delle ipoteche precedenti, alla quale non si potrebbe pervenire non essendo attuabile l'art. 108 uc alle vendite privatistiche, è così?
3) in ipotesi di successiva vendita competitiva del bene è riconoscibile all'ex promissario acquirente il diritto di prelazione di cui all'art. 9 dlvo 122/2005?
4) in ipotesi invece di definitiva aggiudicazione a terzi il credito del promissario, se non sbaglio, troverà collocazione sul ricavato dopo le ipoteche iscritte prima che egli trascrivesse il suo preliminare: questo anche se lo scioglimento avviene in pendenza della procedura?
5) il mancato eventuale esercizio da parte del promissario del diritto di prelazione di cui al suddetto art. 9 potrebbe far venir meno il suo diritto al risarcimento danni ed raddoppio della caparra?
6) Per l'utilizzo medio tempore avuto del bene è prevedibile il riconoscimento di un quid alla procedura?
Scusandomi per la complessità ringrazio fin d'ora.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza09/11/2015 20:59RE: contratti in corso di esecuzione
Certamente il debitore concordatario per sciogliersi da un contratto deve presentare una istanza apposita al giudice delegato che autorizza lo scioglimento, ma nel caso da lei rappresentato riteniamo che il debitore non potrà ottenere detta autorizzazione se, come lei sottolinea, il preliminare in questione è stato trascritto e ha per oggetto immobile destinato a prima casa di abitazione del promissario acquirente. Questa fattispecie, infatti, è quella prevista dall'ottavo comma dell'art. 72 l.f. che non consente lo scioglimento al curatore del fallimento del promittente venditore e il quarto comma dell'art. 169bis, che tratta dello scioglimento e della sospensione dei contratti in sede concordataria, dispone che "Le disposizioni di questo articolo non si applicano ai rapporti di lavoro subordinato nonché ai contratti di cui agli articoli 72, ottavo comma, …". Se le cose stanno come lei ha riferito, quindi, riteniamo che il debitore debba modificare il piano non potendo inserire l'unità oggetto del preliminare in questione fra i beni da liquidare né il relativo intero prevedibile ricavo nell'attivo, in quanto non solo non ha ancora chiesto né ottenuto l'autorizzazione a sciogliersi da detto contratto (autorizzazione che può essere chiesta anche in corso di procedura), ma non potrà mai ottenerla dato che, per espressa disposizione di legge ai contratti preliminari trascritti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo destinati all'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado non èm applicabile la normativa sullo scioglimento dei contratti dettata dall'art. 169bis.
A questo punto- sempre che venga modificato il piano- si crea un problema noin indifferente perché, in base al nuovo quarto comma dell'art. 182- applicabile anche alle procedure in corso al giugno del 2015- il giudice, salvo diversa disposizione contenuta nel decreto di omologazione per gli atti a questa successivi, all'atto della vendita e dell'incasso del prezzo, ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. Il problema è che, in tal modo, il creditore ipotecario- anche se, come nel caso, ha iscritto ipoteca prima della trascrizione del preliminare, perde il diritto di seguito (ossia non potrà far valere l'ipoteca nei confronti dell'acquirente, perchè cancellata la relativa iscrizione) ma potrà azionare la sua prelazione soltanto sul prezzo residuo che viene pagato, essendosi le somme precedentemente incassate confuse col resto del patrimonio del promittente venditore; tuttavia, il debitore concordatario, se non ha fatto eseguire la stima di cui all'art. 160 comma secondo, sarà tenuto al pagamento integrale del credito ipotecario.
In sostanza, a nostro avviso, dovrebbe essere completamente rifatto il piano in modo tale da prevedere il trasferimento dell'immobile al promissario acquirente, una stima che accerti che il pagamento del 10% del prezzo residuo consente l'adempimento del creditore ipotecario per la percentuale che indicherà lo stimatore, e passare il residuo credito dell'ipotecario in chirografo. Ovviamente bisogna vedere il momento cui è arrivata la procedura per vedere se queste modifiche- che si rifletteranno anche sulla proposta perché presumibilmente sarà diverso il livello del pagamento che potrà essere offerto- sono ancora possibili e con quali modalità.
Questa conclusione assorbe le altre domande.
Zucchetti SG srl
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