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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
ART. 72 L.F.
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Marco Basta
Foggia20/10/2013 18:15ART. 72 L.F.
Gentilissimi, vorrei approfittare della Vostra infinità disponibilità e competenza per esporre quanto segue:
in un fallimento del quale sono curatore, mi trovo con una serie di preliminari (per la precisione 3) stipulati tra la società fallita e tre soggetti diversi per i quali si presentano tre situazioni diverse, ma tutte riconducibili nell'alveo dell'art. 72 L.F..
Preliminare n. 1: trattasi di preliminare, registrato e trascritto prima del fallimento, avente ad oggetto un
immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente (quindi art. 72 ultimo comma), il cui prezzo viene interamente corrisposto in sede di preliminare; il creditore formula al GD, in mancanza di comitato dei creditori, istanza ex art. 72 per autorizzare il curatore ad addivenire alla stipula del definitivo ed ottenere in proprietà l'immobile o in subordine essere ammesso al passivo.
Preliminare n. 2: nè registrato e nè trascritto, avente ad oggetto immobile ultimato e destinato ad essere l'abitazione principale dell'acquirente, anche in questo caso pagamento contestuale alla sottoscrizione del preliminare con assegni circolari (quindi data certa anteriore al fallimento di circa due anni); creditore, non si insinua nel passivo, ma formula anche lui istanza al GD per autorizzare il curatore a stipulare il definitivo;
Preliminare n. 3: nè registrato, nè trascritto, avente ad oggetto immobile in corso di costruzione (mai ultimata), prezzo corrisposto con assegni circolari 130.000 €; il creditore formula istanza al GD per autorizzare il curatore a sciogliersi dal contratto e si insinua nel passivo per il riconoscimento di 260.000€ (doppia caparra) ed i conseguenti danni.
Ora io riterrei di stipulare il definitivo nei primi due casi (anche se sussistono formalità pregiudizievoli che non potranno essere cancellate) e di ammettere al passivo la sola somma di 130.000,00 € per il terzo preliminare, condividete?
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/10/2013 17:35RE: ART. 72 L.F.
Siamo d'accordo sulla stipula del definitivo del preliminare n. 1 perché, in questo caso trova applicazione l'ult. comma dell'art. 72, secondo il quale, "le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado" e con il d.l.n. 83 del 2012 esteso anche agli immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente. Deve, comunque controlalre se ricorrono nel caso i requisiti di cui al terzo comma dell'art. 2645-bis c.c. perché è proprio la esistenza di una efficace trascrizione del preliminare che esenta il relativo contratto dalla regola generale di cui al primo comma dell'art. 72, estesa dal terzo comma per i preliminari, qaulora la destinazione sia quella tutelata.
Il preliminare n.2 non è stato trascritto , per cui è soggetto alla regola della c.d. sospensione in attesa che il curatore valuti se aderire o sciogliersi dal contratto; questa è una valutazione che compete a lei, ma, poichè nel caso il prezzo risulta interamente pagato, appare chiaramente conveniente per la massa sciogliersi, benchè ragioni umanitarie facciano propendere per il promissario acquirente; tuttavia, per tacitare la coscienza, tenga conto che la legge concede lo strumento per tutelarsi, appunto la trascrizione (come ha fatto il promissario acquirente del preliminare n. 1) e se l'interessato non l'ha eseguita non può ora far ricadere su altri la sua mancanza, tanto più che gli altri creditori non si faranno commuovere da ragioni umanitarie nel rilevare una sua eventuale scelta per essi pregiudizievole.
In questo caso, se lei si scioglie dal contratto, liquiderà l'immobile nel fallimento, incassando il relativo prezzo e il creditore avrà solo la possibilità di insinuare al passivo il proprio credito per il prezzo corrisposto, senza che gli sia dovuto alcun risarcimento del danno, come precisa il quarto comma dell'art. 72; il credito, inoltre sarà ammesso in chirografo non potendo l'interessato godere del privilegio di cui all'art. 2775 bis, giacchè questo richiede sempre l'avvenuta trascrizione del contratto.
Il preliminare n. 3 si trova nella medeisima condizione del n. 2, né rileva il fatto che si tratti di immobile in costruzione perché non pensiamo che siano ste nel caso eseguite le formalità di cui al dlgs. n. 122 del 2005, altrimenti il promissario acquirente avrebbe fatto valere la nullità o escusso la fideiussione. Di conseguenza, intervenuto il fallimento del promittente, non può il promissario acquirente sciogliersi lui dal contratto, perché questa facoltà compete soltanto al curatore e il contraente in bonis può solo mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto, a norma del secondo comma dell'art. 72.
Valuterà lei, quindi, in base al valore di mercato attuale dell'immobile, al prezzo convenuto e agli acconti versati, se sciogliersi o non dal contratto. Se si scioglie, come nel caso precedente, il creditore potrà insinuare, in chirografo, soltanto quanto corrisposto (la caparra egli acconti versati). Non è configurabile il diritto alla restituzione del doppio della caparra, perchè tale diritto è ricollegabile al recesso di una parte a fronte dell'inadempimento dell'altra (art. 1385 c.c.) e lo scioglimento del contratto da parte del curatore non è rapportabile al recesso del contraente in bonis nè all'inadempimento del fallito, per cui non può essere produttivo di danno, neanche se preventivamente liquidato sotto forma di caparra confirmatoria.
Zucchetti Sg Srl
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Marco Basta
Foggia21/10/2013 18:17RE: RE: ART. 72 L.F.
Vi ringrazio infinitamente, per la professionalità e disponibilità. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/10/2013 18:35RE: RE: RE: ART. 72 L.F.
Siamo lieti di esserle stati utili.
Zucchetti Sg Srl
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Marco Basta
Foggia21/10/2013 20:29RE: ART. 72 L.F.
Tengo viva la discussione in quanto la Vostra, impeccabile, risposta mi ha fatto sorgere un dubbio: ma conformemente a quanto disposto nel D.Lgs. 122/2005 all'art. 8, anche in virtù di autorizzazione del G.D., il Notaio non potrebbe ricevere l'atto se ci fosse un mutuo ipotecario non frazionato ancora in capo al fallito, a meno che il G.D. non ordini la cancellazione della citata formalità?
È corretta la mia interpretazione?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/10/2013 18:37RE: RE: ART. 72 L.F.
Non del tutto in quanto pensiamo che sia sufficiente per la stipula la suddivisione del finanziamento in quote o il frazionamento dell'ipoteca, in modo da individuare la parte di debito e di iscrizione che grava sulla parte alienata, ma non vi è bisogno della preventiva cancellazione nel caso di vendite coattive. L'acquirente, infatti, potrebbe subentrare nel mutuo o finanziamento fatto e se non lo fa, la cancellazione sarà disppsta dal giudice dopo l'avvenuto integrale pagamento del prezzo.
Zucchetti SG Srl
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Marco Basta
Foggia13/11/2013 21:43RE: RE: RE: ART. 72 L.F.
Nel caso che mi compete, sussiste invece un'ipoteca iscritta sull'intero fabbricato (ossia su 6 subalterni di cui 2 oggetto del preliminare in questione) ancora contro la società (oggi fallita); come già detto il promissario acquirente ha pagato interamente l'immobile, ha trascritto e sussistono tutti i presupposti del 72 ultimo comma; io come curatore non posso sciogliermi, ma di fatto non posso neanche stipulare il definitivo, perchè nessun notaio, ai sensi del citato art. 8 del D.Lgs. 122/2005, vuole stipulare il definitivo.
Ho provato anche ad interpellare la banca a favore della quale è iscritta ipoteca, ma figurarsi se risponde.
Il G.D. interpellato, non ritiene che si applicabile alla fattispecie de quo l'ultimo comma dell'art. 108 L.F. e di conseguenza siamo di fronte ad un tutela solo apparente offerta dall'ultimo comma dell'art. 72 L.F., che parrebbe scontrarsi con casi pratici di questo tipo.
Qualche suggerimento su come si potrebbe risolvere il problema.
Grazie infinite per il supporto offerto.
Saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza14/11/2013 20:17RE: RE: RE: RE: ART. 72 L.F.
Lei ha perfettamente ragione e non siamo in grado di suggerire alcuna soluzione perché si tratta di un impasse senza uscite se non vi è la collaborazione della banca; il notaio, da un lato, e il giudice dall'altro, legittimamente rifiutano, uno di stipulare l'atto e l'altro di cancellare l'iscrizione ipotecaria, per cui solo con la collaborazione ddl creditore ipotecario si può pervenire ad un risultato utile.
Già in passato abbiamo affrontato più volte questa tematica ed in una risposta del 2012 concludevamo testualmente: "E' evidente che in tal modo non si agevolano le conclusioni dei contratti definitivi e si va contro allo spirito dell'ult. comma dell'art. 72 che ha voluto salvaguardare la posizione di chi acquista la casa per uso proprio, e questo potrebbe essere un altro spiraglio a favore della cancellazione". Ossia in quella sede avevamo messo in luce l'elemento della deformalizzazione delle vendite fallimentari che avrebbe potuto indurre il giudice delegato ad interpretare in modo estensivo il secondo comma dell'art. 108, ma si tratta di argomento tenue ,comunque, nel suo caso, il giudice ha già anticipato la sua contrarietà a tale interpretazione.
Zucchetti SG srl
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Marco Drudi
Cervia (RA)05/10/2014 10:11RE: ART. 72 L.F.
Buongiorno.
Avrei anche io una questione da porre a riguardo, probabilmente più semplice e banale.
Nel mio caso esiste un preliminare di vendita di una villetta, registrato ma non trascritto, scaduto prima del fallimento.
Il promissario acquirente aveva versato una caparra. La promittente venditrice, poi fallita, non aveva rispettato i termini del preliminare, non essendo riuscita a consegnare l'immobile entro la scadenza stabilita. Inizialmente il primo aveva proposto alla seconda una soluzione transattiva richiedendo la restituzione della caparra. Non addivenendo ad un accordo il primo ha instaurato una causa contro la seconda (causa interrotta a seguito del fallimento) chiedendo la restituzione del doppio della caparra, oltre a interessi e spese legali.
Il promissario acquirente si è insinuato chiedendo il doppio della caparra oltre a spese legali e interessi.
Come dovrei comportarmi in sede di accertamento della relativa domanda di ammissione allo stato passivo?
Grazie per la preziosa collaborazione.
Cordiali saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/10/2014 11:07RE: RE: ART. 72 L.F.
Preso atto che il promissario acquirente non rivendica diritti sul bene oggetto del preliminare né vanta prelazioni sul credito dimostrando di adeguarsi al concetto che, in mancanza di trascrizione, il rapporto segue la via ordinaria di cui all'art. 72, si tratta di stabilire se il contratto si è già risolto con l'azione giudiziaria avanzata dal promissario o no. Noi pensiamo di no perché non basta la comunicazione di una parte per determinare l'effetto risolutorio (tranne alcuni casi qui non rappresentati), per cui è lei che deve decidere se sciogliersi o meno dal contratto. Se opta per lo scioglimento, questo non comporta alcuna forma risarcitoria e il doppio della caparra è una forma di risarcimento danni predeterminati, per cui, pur con tutte le incertezze del caso, sarebbe opportuno che lei comunicasse l'intenzione della curatela di sciogliersi dal contratto, previa autorizzazione del com. dei cred., e poi ammette al passivo in chirografo il credito per la caparra versata, più interessi fino alla data del fallimento e spese di causa.
Zucchetti Sg Srl
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Gian Carlo Fenu
TEMPIO PAUSANIA (OT)06/10/2014 22:58RE: RE: RE: ART. 72 L.F.
Egregi Sigg.ri,
in riferimento all'interessante discussione Vi illustro la situazione che devo affrontare in una procedura in qualità di Curatore.
La procedura ha nell'attivo fallimentare un immobile in corso di costruzione, composto da numerose unità immobiliari che da perizia attivata dalla procedura risulta essere completato al 60% (valore medio ma con specifica per ogni singola unità immobiliare).
La Banca ha finanziato un importo di circa 5,7 Ml sia per l'acquisto della struttura che per l'importante ristrutturazione dell'immobile, il tutto con un mutuo fondiario.
Banca Finanziatrice
Mi pongo il problema sul trattamento del credito della Banca visto che la struttura non è stata completata sebbene l'istituto ha erogato il 100% del finanziamento che avrebbe dovuto portare il debitore a completare l'immobile.
La Banca dunque ha diritto al privilegio ipotecario e se si per quale misura? può inficiare, sull'ammissione al passivo del credito, il fatto che la struttura è al 60%? può inficiare il privilegio garantito dal contratto di Mutuo Fondiario?
Promissari Acquirenti
Sono presenti diversi preliminare che rientrano in diverse casistiche e precisamente:
1. contratto preliminare registrato afferente un immobile prima casa;
2. contratto preliminare registrato afferente un immobile altra destinazione;
3. contratto preliminare non registrato afferente un immobile prima casa;
4. contratto preliminare non registrato afferente un immobile altra destinazione;
Gli immobili oggetto di preliminare tipologia 3 e 4 non registrati, previo parere del Comitato dei Creditori, ritengo si debba procedere allo scioglimento e di inserire il credito, divenuto esigibile a seguito dello scioglimento, nel passivo in Chirografo;
Gli immobili registrati prima casa avrebbero diritto all'esecuzione ma la procedura dovrebbe in un certo senso procedere ad una sorta di esercizio provvisorio per il completamento dell'immobile. Ma l'attività di prosecuzione presenta tanti e tali problemi che non ritengo sia percorribile, mi chiedo dunque se la procedura potrebbe procedere al trasferimento dell'immobile in corso di costruzione (consegnandolo se accettato nello stato in cui si trova).
In tal caso, in che modo si dovrà trattare il passaggio dell'immobile in riferimento al credito della Banca.
Perizia
Nell'ambito del conferimento dell'incarico al tecnico si è provveduto a chiedere lo stato di avanzamento dei lavori sia in termini percentuali che in termini di importi, nonchè quello di quantificare un computo metrico per i lavori necessari al completamento degli stessi.
Elementi questi che potrebbe dare ulteriori elementi per prendere le opportune decisioni.
Grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/10/2014 12:36RE: RE: RE: RE: ART. 72 L.F.
Quanto all'iporeca, l'iscrizione e' valida e il credito della banca e' quello determinato dal finanziamento effettuato, meno le rate pagate e più gli accessori. E' probabile che la liquidazione del bene ipotecato non consentirà di pagare integralmente la banca ma questa (che a suo rischio ha eventualmente anticipato più di quanto gli stati di avanzamento lavori consentivano), come tutti i creditori con preferenza speciale, passa per la parte residua al chirografo.
La registrazione di alcuni dei preliminari serve soltanto a dare la data certa ai relativi contratti, ma non a dare ai promissari acquirenti quei vantaggi di cui agli ult. due commi dell'art. 72 l.f. Che derivano dalla trascrizione del contratto ( che è cosa diversa dalla registrazione), per cui diventa irrilevante la destinazione dell'immobile a prima casa o altro; il curatore conserva il diritto di sciogliersi dal contratto e il credito del promissario per gli acconti versati non gode del privilegio. Trattandosi di immobili da costruire nel caso troverebbe applicazione l'art. 72bis, ma anche questa norma, con il richiamo al d.lgs n. 122 del 2005, presuppone che sia stata data la fideiussione per garantire il pagamento della restituzione degli acconti in caso di fallimento e l'escussione di tale fideiussione impedisce al curatore di scegliere se sciogliersi o continuare il contratto, di modo che se non è' stata data detta fideiussione o la stessa, anche se data, non è stata realizzata, rimane la libertà del curatore di continuare o sciogliersi dal contratto e il promissario può avanzare un credito chirografario per la restituzione degli acconti versati, in forza del primo e del terzo comma dell'art. 72.
Zucchetti Sg Srl
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Gian Carlo Fenu
TEMPIO PAUSANIA (OT)08/10/2014 15:45RE: RE: RE: RE: RE: ART. 72 L.F.
Chiedo scusa ma i preliminari sono tutti trascritti.
Saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza12/10/2014 20:18RE: RE: RE: RE: RE: RE: ART. 72 L.F.
Classificazione: CONTRATTI PENDENTI / PRELIMINARESe i contratti sono tutti trascritti non capiamo la differenza tra la tipologia sub 1e 2 e quella sub 3 e 4.
Comunque, leggendo trascritti al posto di registrati, se i contratti non sono stati trascritti (come potrebbero essere quelli sub 3 e 4) vale la risposta già data; per i contratti trascritti la differenza tra l'oggetto afferente uno un immobile prima casa e l'altro un immobile altra destinazione, è rilevante sempre che non si tratti di immobile destinato a sede principale dell'impresa, giacchè il comma ottavo dell'art. 72 è stato modificato dal d.l. n. 83 del 2012, convertito dalla legge n. 134 del 2012 nel senso cje "Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente". pertanto, l'immobile destinato a sede dell'impresa dell'acquirente è accumunato all'immobile destinato a casa di abitazione, con la conseguenza che il preliminari trascritti aventi ad oggetto detti beni non sono suscettibili di scioglimento da parte del curatore, nel mentre lo sono se l'immobile oggetto del contratto ha altre destinazioni (ovviamente lo stesso discorso vale anche per i contratti sub 3 e 4, ove effettivamente trascritti).
Come dicevamo nella precedente risposta, la fattispecie rientra nella previsione dell'art. 72bis, ma questa norma che onsente di bloccare comunque la scelta del curatore facendo valere la fideiussione, non esclude l'aopplicazione delle disposizioni generali dell'art. 72, di cui abbiamo parlato
Zucchetti Sg srl
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