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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
esercizio provvisorio e beni immobili gravati da ipoteca
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Riccardo Pucher Prencis
Treviso06/02/2012 14:15esercizio provvisorio e beni immobili gravati da ipoteca
Buongiorno, mi sono posto questo problema.
Un'impresa di costruzioni edili è stata dichiarata fallita.
Sugli immobili oggetto di edificazione, non ancora conclusa prima del fallimento, sono state iscritte ipoteche -consolidate- da parte di diversi istituti di credito, a vario titolo: ipoteche volontarie -p.es. per mutuo cantiere- e ipoteche giudiziali.
Fatti i debiti conti, considerate le difficoltà e le responsabilità, pare conveniente per la procedura dare luogo ad un esercizio provvisorio dell'impresa per completare le edificazioni in corso.
Il problema è il seguente: il curatore potrà vendere gli immobili -i singoli appartamenti che risulteranno dal completamento della costruzione- come un qualsiasi imprenditore, cioè con trattative private -come farebbe, in altri termini, se l'impresa producesse biscotti o macchinari- oppure, trattandosi di immobili, deve vendere comunque attraverso una procedura d'asta? Si capisce che, se fosse così, sarebbe di fatto precluso al curatore di stipulare dei contratti preliminari con potenziali acquirenti, idonei a consentirgli di finanziarsi durante la costruzione e ridurre anche il rischio di trovarsi con troppo invenduto alla fine delle opere. Chi farebbe mai un preliminare per obbligarsi a partecipare ad un'asta e nel frattempo sborsare dei quattrini alla stipula del contratto e poi per stati di avanzamento lavori? E se il candato acquirente chiedesse delle personalizzazioni dell'appartamento, rendendosi disponibile a pagarle, che asta sarebbe mai possibile fare su un appartamento troppo personalizzato?
Ammesso dunque che sia possibile vendere a trattativa privata, sarebbe possibile ottenere ugualmente la cancellazione delle ipoteche con il decreto -di trasferimento- del Giudice Delegato? O in che altro modo sarebbe possibile tale cancellazione, senza passare attraverso l'assenso dei creditori ipotecari -che potrebbero anche non darlo-?
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/02/2012 18:32RE: esercizio provvisorio e beni immobili gravati da ipoteca
Proprio di recente, rispondendo ad una domanda simile abbiamo ricordato che, mentre nel vigore della previgente legge fallimentare non avrebbe potuto vendere a trattativa privata un bene immobile e una vendita del genere sarebbe stata affetta da nullità radicale, oggi - e presumiamo che si tratti di fallimento successivo al 16.7.2006- è cambiato tutto, nel senso che è stata attribuita al curatore la scelta della modalità di liquidazione e la vendita all'incanto è diventata una di tali modalità, qualora il curatore la indichi nel programma di liquidazione (sec. comma art. 107).
Questa libertà è controbilanciata da due cautele:
1-il curatore deve predisporre un programma di liquidazione, che deve essere approvato dal com. dei credit. e poi ogni singolo atto in esecuzione dello stesso deve essere autorizzato dal g.d. (art.104ter);
2-il curatore deve procedere alle vendite tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicita', la massima informazione e partecipazione degli interessati (art. 107, comma primo).
Lei quindi può utilizzare il sistema delle vendite a trattativa privata, nel senso che può cercare di stipulare contratti preliminari a trattativa privata, ma deve indicare tali modalità nel programma di liquidazione (o integralo se non sono comprese) e rispettare le procedure competitive per la ricerca del promissario acquirente. Una volta stipulato il preliminare seguendo le indicate condizioni, la redazione del contratto definitivo è consequenziale, perché si tratta di dare esecuzione ad un atto compiuto dal curatore.
Nella stipula può anche concordare l'accollo dei mutui gravanti sugli immobili o di quota degli stessi, con relativo trasferimento delle iscrizioni ipotecarie relative (quelle volontarie).
In ogni caso, l'ult. comma dell'art. 108 attribuisce al giudice delegato espressamente il potere di disporre la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni dannose, anche se la vendita dell'immobile o del bene mobile registrato è eseguita dal curatore, essendo anche questa una vendita forzata.
Zucchetti SG Srl
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