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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
art. 72 contratto di permuta area fabbricabile/fabbricati da realizzare, possibilità scioglimento
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Claudio Incaminato
Acqui Terme (AL)18/07/2014 10:17art. 72 contratto di permuta area fabbricabile/fabbricati da realizzare, possibilità scioglimento
Buongiorno,
il mio problema è il seguente: fallimento della snc (impresa edile) la quale aveva sottoscritto un contratto (definitivo e NON PRELIMINARE)di permuta area fabbricabile contro una serie di immobili box e posti auto da realizzarsi sull'area.
L'atto di permuta è stato regolarmente stipulato a la società ha iniziato la costruzione, e la stessa è praticamente ultimata, manca la lucidatura del parquet di legno.
Considerata la sproporizione tra il valore dell'area (che risulta da perizia prodotta dai venditore ai fini della rivalutazione delle aree fabbricabili al fine di contenere il reddito diverso nascente dalla loro cessione) e il valore dei beni che dovevano essere ritrasferiti, l'operazione sarebbe stata revocabile, se non fosse che sono oramai fuori dai termini della revocatoria fallimentare e anche da quella ordinaria.
Stavo per altro valutando l'ipotesi di sciogliermi dal contratto in tal modo il proprietario dell'area si insinua per il valore e io (curatore) posso liberamente disporre dei beni con notevole vantaggio per la massa dei creditori.
Trattandosi di permuta mi pare che la cassazione SSUU 07/07/2004 n. 1505 affermi che nel contratto di permuta avendo ciascuno delle parti il doppio ruolo acquirente /venditore si possa dire che è sempre "parzialmente ineseguito da entrambe la parti".
Esiste giurisprudenza o dottrina sul punto? qualche collega ha già avuto modo di affrontare una simile problematica?
Grazie in anticipo.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/07/2014 13:50RE: art. 72 contratto di permuta area fabbricabile/fabbricati da realizzare, possibilità scioglimento
Classificazione: CONTRATTI PENDENTI / ALTROLa sentenza a sez. un., 07/07/2004, n. 12505 da lei richiamata costituisce ancora il punto fermo su cui orientarsi, benchè emessa con riferimento alla legge ante riforma, in quanto le argomentazioni utilizzate per risolvere il contrasto giurisprudenziale che si era determinato, ci sembra ancor oggi attuali alla luce della nuova versione dell'art. 72. ossia ancora oggi nella permuta ciascuno dei contraenti assume, al tempo stesso, la posizione di alienante e di acquirente per cui, ancora oggi, l'incidenza del fallimento non è suscettibile di una disciplina differenziata a seconda che a fallire sia l'una o l'altra parte; anzi ancor più questi principi escono rafforzati dalla riscrittura dell'art. 72, che ora non regola più il fallimento del compratore e quello del venditore, ma contiene una regola generale applicabile, salva diversa disposizione, a tutti i contratti. L'importante per la applicazione della normativa di cui agli artt. 72 e segg. è che il contratto sia ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti, da cui deriva che l'integrale esecuzione della prestazione, da parte di uno dei contraenti preclude al curatore di optare per lo scioglimento dei contratto.
Integrando questi criteri ne consegue che, quale che sia il contraente fallito, il curatore può sciogliersi dal contratto solo se quest'ultimo è ancora ineseguito, o non compiutamente eseguito, da entrambe le parti, sicchè, posto che nel caso da lei prospettato il proprietario del suolo ha adempito alla sua obbligazione trasferendo la proprietà alla ditta appaltatrice poi fallita, il curatore del fallimento di questa non può scindere questa prestazione da quella che avrebbe dovuto adempiere l'appaltatore (trasferimento proprietà garages costruiti), ma deve considerare il contratto di permuta nel suo insieme ed essendo stata la prestazione di una parte completamente adempiuta, non può sciogliersi dal contratto di permuta.
Questo, almeno, è quanto riteniamo abbia imnteso dire la Cassazione a sez. unite nella citata sentenza.
Zucchetti Sg Srl
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