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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE

Prezzo di vendita immobile e aggiornamento perizia estimativa

  • Paolo Sterchele

    Angera (VA)
    03/03/2022 11:33

    Prezzo di vendita immobile e aggiornamento perizia estimativa

    Buongiorno,
    vorrei sottoporvi questo quesito.
    Il valore di un'immobile, facente parte dell'attivo fallimentare, è stato "rivalutato" in aumento per il seguente motivo, riportato dal perito nella sua integrazione alla perizia estimativa:
    "A seguito dei nuovi sopraluoghi effettuati, si riaggiorna il valore di stima con la sola eliminazione dei deprezzamenti relativi alle sanatorie in quanto non necessarie."
    Per l'immobile in questione sono già stati esperiti quattro tentativi e medio tempore è pervenuta anche un'offerta d'acquisto.
    QUESITO:
    Per il quinto tentativo di vendita si deve "partire da zero", ovvero deve essere indetto al nuovo valore di perizia, il quale è aumentato, senza abbattimenti (con il rischio di prolungare i tempi e perdere l'interesse dell'offerente); oppure deve essere indetto al nuovo valore di perizia già abbattuto in quanto sono stati già esperiti quattro tentativi in precedenza?

    Grazie

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      05/03/2022 10:47

      RE: Prezzo di vendita immobile e aggiornamento perizia estimativa

      Per rispondere all'interrogativo formulato occorre muovere dalla premessa normativa per cui, a norma dell'art. 107 l.fall., la vendita dei beni acquisiti all'attivo del fallimento, sia essa competitiva, sia essa declinata secondo le regole del codice di procedura civile (in quanto compatibile) deve essere eseguita "sulla base di stime".
      Il precipitato di questa affermazione, tuttavia, non si traduce nel fatto che il bene debba essere posto in vendita al prezzo di mercato. Chiaro indice normativo di quanto abbiamo appena detto si ricava dall'art. 568, comma primo, c.p.c., il quale a proposito della determinazione del valore dell'immobile ai fini della vendita, stabilisce che il valore di vendita dell'immobile è determinato dal giudice "avuto riguardo al valore di mercato". Aggiunge al secondo comma che nella determinazione del valore di mercato si operano (tra l'altro) le riduzioni dovute all'assenza della garanzia per i vizi del bene venduto.
      È dunque evidente che il valore di mercato non è il valore al quale il bene deve essere offerto in vendita, sebbene costituisca imprescindibile elemento di valutazione del prezzo base.
      Fatta questa premessa, riteniamo che nel caso di specie possa essere valutata la praticabilità di una soluzione di compromesso, da individuarsi aggiungendo al prezzo base dell'ultimo tentativo di vendita andato deserto l'aumento di valore conseguito per effetto dell'aggiornamento della stima.
      Sicché, ad esempio, se l'aggiornamento della stima ha condotto ad un aumento di valore di €. 10.000, il prezzo base del prossimo tentativo di vendita potrebbe essere aumentato del predetto importo.

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