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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
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Patrizia Rossi
san clemente (RN)18/11/2009 17:31Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
Mi trovo a dover vendere un garage dando esecuzione ad un preliminare antefallimento. Il giudice ha disposto la cancellazione delle ipoteche.
1) Devo comunicare ai creditori muniti di privilegio le condizioni della presente vendita assegnando un termnine per opporsi o per esercitare la prelazione?
2)Senza l'assenso il notaio stante l'autorizzazione del g.delegato può cancellare le ipoteche?
3) LE spese per l'atto sono a carico della procedura?
4) Nel fallimento ci sono altri 3 preliminare ai quali si intendeva dare esecuzione ma non si riesce a contattare i promissari. Come devo procedere per poter fare anche per questi l'asta?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza20/11/2009 20:15RE: Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
La fattispecie rappresentata non è molto chiara perché da un lato si parla di dare esecuzione ad un contratto preliminare e dall'altro, per altri tre contratti preliminari simili si parla di asta.
Ci sembra di capire (con riferimento alla prima domanda) che esista un preliminare di vendita stipulato ante fallimento e che lei intenda dare esecuzione al contratto. Se è così, riteniamo che non sia necessaria la comunicazione ai creditori ipotecari e privilegiati. Questa è richiesta dal terzo comma dell'art. 107 l.f. per le vendite fallimentari, ossia per gli atti di liquidazione del patrimonio del debitore, ma nel caso rappresentato, lei sta dando esecuzione ad un contratto preliminare ante fallimento, dal quale evidentemente ha ritenuto di non sciogliersi, sicchè l'effetto traslativo non conseguenza di un atto di liquidazione attuato dal fallimento ma di adempimento di un precedente contratto.
Proprio perché si tratta di dare esecuzione ad un pregresso preliminare, non ci riesce agevole interpretare l'autorizzazione del g.d. alla cancellazione delle ipoteche, tra l'altro preventiva. Potrebbe essere che il g.d. abbia autorizzato il curatore a rinunciare, al momento della stipula del contratto definitivo di vendita, all'ipoteca legale per le eventuali somme ancora da pagare da parte dell'acquirente?
Le spese dell'atto definitivo, se nulla è stabilito nel preliminare sono a carico dell'acquirente.
Per gli altri tre preliminari, se non riesce a contattare i promissari acquirenti, sarebbe preferibile sciogliersi dai contratti e solo dopo tale comunicazione, lei è liberato dall'impegno di vendere assunto dal fallito e può vendere i beni nel fallimento.
Zucchetti SG Srl
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Patrizia Rossi
san clemente (RN)21/11/2009 11:18RE: RE: Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
Mi scuso se non sono stata chiara. I miei dubbi sono:
- Non è necessaria la comunicazione ai creditori ipotecari? Nell'autorizzazione del giudice è prevista la faccio ugualmente?
- Devo comunque procedere prima dell'atto notarile alla cancellazione delle ipoteche, lo fa lo stesso notaio rogante la compravendita ? Il compratore altrimenti non compra con le ipoteche.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza23/11/2009 20:11RE: RE: RE: Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
Ci dispiace, ma non siamo in grado di adrle una risposta non avendo la sicurezza di aver ben capito il problema. Continua ad essere, infatti, oscura l'autorizzazione alla cancellazione delle ipoteche data dal g.d. per l'adempimento di un preliminare.
E' meglio che si rivolga al g.d. per sapere cosa intendeva nel disporre la cancellazione ecome lei deve comportarsi.
Zucchetti Sg Srl-
Alberto Rinaldi
Verona28/10/2011 09:16RE: RE: RE: RE: Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
Esiste un preliminare di vendita non trascritto stipulato ante fallimento per l'acquisto di una unità immobiliare di proprietà dell'impresa poi fallita; l'unità è ricompresa in un più ampio complesso immobiliare interamente ipotecato, e il curatore intende dare esecuzione al contratto, in quanto il prezzo è ritenuto conveniente per la procedura, innanzi tutto perchè il preliminare è stato stipulato in epoca in cui il mercato immobiliare aveva valori superiori all'epoca attuale. Può essere disposto il trasferimento di proprietà attraverso decreto di trasferimento del G.D., con ordine di cancellazione delle ipoteche, e al riparto la somma sarà distribuita al creditore ipotecario fino a soddisfazione dell'intero credito (tutto l'importo garantito con l'ipoteca sull'intero complesso)? Oppure l'atto va eseguito con l'assistenza del notaio, previo frazionamento catastale e restrizione ipotecaria con l'assenso del creditore ipotecario e quindi la procedura incasserà solo la (eventuale) differenza tra prezzo concordato nel preliminare e l'importo dell'ipoteca ristretta?
Ringrazio dell'attenzione e porgo cordiali saluti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza01/11/2011 11:06RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
Il curatore, se opta per il subentro nel contratto preliminare, diventa (seppur con molta semplificazione) parte di quel contratto al posto del fallito, per cui è tenuto a rispettare le clausole contrattuali; l'esame delle stesse deve costituire oggetto di valutazione al fine di stabilire se conveniente o meno il subentro, sapendo, appunto, che, in caso di continuazione del rapporto, questo sarà regolamentato da quelle clausole contrattuali.
E' chiaro, quindi, che se il curatore decide di subentrare nel contratto, il bene oggetto dello stesso non potrà essere venduto dagli organi fallimentare, ma va trasferito al promissario acquirente secondo le previsioni contrattuali, con tutto quel che sgeue.
Zucchetti SG Srl
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Marco Drudi
Cervia (RA)09/10/2014 17:56RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
Riguardo al tema preliminare, avrei il seguente quesito da porre, per il quale ringrazio in anticipo per la professionalità e la celerità nella risposta.
La società promittente venditrice (A) perfeziona un preliminare, nel quale si impegna da un lato a vendere un immobile di proprietà ad un prezzo preconcordato X, dall'altro si impegna ad acquistare dalla promissaria acquirente (B) del materiale per una cifra Y (più alta di X). Nel preliminare si stabilisce che le forniture saranno regolate per il 100% dell'IVA e per il 20% dell'imponibile, mentre il restante 80% sarà accantonato quale anticipo sul contratto di acquisto fino al raggiungimento della somma X. Qualora all'atto del rogito A non avesse raggiunto l'impegno di acquisto pari a X, la differenza non accantonata sarebbe stata regolata in denaro, a fronte del quale B avrebbe emesso regolare fattura di acconto da scontarsi sulle forniture successive, sempre per l'80% dell'imponibile.
Spirato il termine indicato nel preliminare senza che si addivenisse al trasferimento dell'immobile, B promuove azione ex art. 2932 CC e trascrive l'atto di citazione chiedendo l'esecuzione in forma specifica.
Ora, intervenuto il fallimento di A, risulta giustamente che l'80% dell'imponibile relativo a diverse fatture emesse da B negli anni non è stato pagato dalla società fallita. Non avendo più ragione d'essere l'azione di cui sopra (art. 2932 CC), almeno nell'ottica di B, e non potendo A eseguire il contratto (ossia continuare ad acquistare merce fino al raggiungimento della cifra X), la promissaria acquirente B presenta domanda di ammissione al passivo del fallimento, in chirografo, per quanto non pagato da A relativamente all'80% dell'imponibile delle fatture.
In qualità di Curatore, come dovrei comportarmi nell'ottica della valutazione dell'ammissione al passivo?
E' infatti sì vero che la cifra richiesta pare congrua e dovuta, ma è altrettanto vero che il preliminare non è da ritenersi, a mio avviso, risolto, e che pertanto B si è impegnata ad acquistare l'immobile al prezzo preconcordato, ad oggi certamente più alto di quello di mercato. Se dunque è giusto che B si insinui per l'80% dell'imponibile non pagato, è altrettanto giusto che B onori il preliminare ed acquisti l'immobile del fallimento al prezzo X. Oppure, si potrebbe pensare ad una compensazione ex art. 56 LF ed andare, come fallimento, a richiedere a B la differenza tra X e l'ammontare insinuato.
In conclusione, dovrei non ammettere il credito? Oppure dovrei ammetterlo con riserva, da sciogliersi al termine di una successiva causa da instaurarsi tra A e B o al raggiungimento di un accordo transattivo?
Grazie.
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza12/10/2014 20:30RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Vendita immobile in base a preliminare antefallimento
Classificazione: CONTRATTI PENDENTI / PRELIMINARELa situazione che si è determinata le consente di scegliere tra il subentro e lo scioglimento del contratto preliminare, ma la continuazione comporta che lei assuma la stessa posizione della parte fallita A ed è tenuto alle stesse obbligazioni cui questa era tenuta, tra cui quella di acquistare determinata merce da A, da scomputare sul prezzo del preliminare. E' vero, quindi, quello che scrive e cioè che il preliminare non è da ritenersi risolto, e che B si è impegnata ad acquistare l'immobile al prezzo preconcordato (probabilmente ad oggi più alto di quello di mercato), ma è altrettanto vero che detto prezzo era convenuto dovesse essere pagato a mezzo fornitura merce da B ad A, che l'acquirente non pagava ma scalava sul prezzo del preliminare fino a concorrenza. Da comei descrive l'accordo intercorso (che, tuttavia, bisognerebbe esaminare nei dettagli per dare un giudizio che abbia qualche fondamento) sembra che le due prestazioni: trasferimento della proprietà e pagamento a mezzo fornitura merce, siano in relazione sinallagmatica tra loro, per cui non può accettare l'una e non l'altra delle due, come deriverebbe dalle soluzioni che lei propone.
Se questo dato è esatto, è impensabile, come lei stesso dice, dare esecuzione al contratto per cui conviene sciogliersi (dichiarandolo o espressamente o accettando l'insinuazione del creditore), con la conseguenza che lei non ha più l'obbligo di trasferire la proprietà dell'immobile, che può vendere in sede fallimentare, e deve pagare la merce ricevuta che non può più andare a scomputo del pagamento del presso della vendita dell'immobile.
per il resto si tratta di fare i conti.
Zucchetti SG Srl
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