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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Questioni operative e profili giuridici per gestione immobile
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Francesco Mazzoletti
Brescia02/03/2012 20:11Questioni operative e profili giuridici per gestione immobile
Come Curatore mi trovo a dover affrontare la seguente situazione:
- Rinvengo tra gli immobili in capo alla procedura una condominio costruito di recente dalla fallita;
- Alcuni appartamenti risultano occupati. Sto provvedendo a richiedere i titoli d'occupazione agli inquilini.
- Data la scarsa o inesistente collaborazione dell'amministratore, non ho alcuna documentazione riguardante l'immobile. (no planimetrie, no contratti d'affitto, no chiavi etc..)
- Emerge che la gestione dello stabile è stata totalmente trascurata dalla fallita: nei fatti, gli inquilini si autogestivano sia per la manutenzione ordinaria che per la gestione delle spese comuni.
Quali sono i doveri del Curatore nei confronti degli inquilini?
La procedura attualmente non ha cassa. Come comportarsi, qualora fossi tenuto a farlo, per gli oneri delle parti comuni? Sono a carico del fallimento? Dovrei dunque procedere con l'intestazione a nome del fallimento dell'utenza di energia elettrica, ad esempio, per le parti comuni (ora pagata da un inquilino e poi suddivisa con gli altri)? Se così fosse, parrebbe pacifico che tali spese siano riconosciute in prededuzione (peraltro senza neppure passare per l'insinuazione al passivo, ma pagate mensilmente…. Giusto?). Inoltre, se la Procedura non fosse in gradi di pagare la "bolletta" così causando danni agli inquilini per i disagi, potrebbe essere a carico del fallimento una imputazione dei danni?
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza03/03/2012 18:31RE: Questioni operative e profili giuridici per gestione immobile
Il termine condominio è abbastanza equivoco perché con esso si intende un edificio costituito da più appartamenti ma anche l'ente costituito dai condomini, che seppur sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti, provvede alla gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell'autonomia individuale.
Nel suo caso, se abbiamo ben capito, il fallito è proprietario dell'immobile- edificio costituito da più appartamenti, tutti occupati sulla base di rapporti che non è riuscito ancora ad identificare, in cui rileva il primo dei significati di condominio sopra detti.
La prima cosa da fare è capire questo rapporto, perché se non viene data, né dal fallito né dagli occupanti, la prova dell'esistenza di un contratto di locazione o di altro tipo, lei potrà chiedere a coloro che non hanno fornito tale prova la liberazione degli appartamento occupati senza titolo.
Se si escludono occupazioni senza titolo, presumibilmente si tratterà di locazione, per cui il curatore del locatore fallito si trova di fronte ad una serie di contratti di locazione pendenti, regolati dall'art. 80, commi primo e secondo. Ovviamente il curatore, se rileva che uno o più conduttori non pagano, può chiedere lo sfratto per morosità nei loro confronti.
Problema diverso è la gestione del condominio (secondo significato); questa gestione è affidata agli inquilini, per cui sono loro che devono provvedere a pagare le spese delle utenze dei singoli appartamenti e il condominio- ossia l'insieme dei condomini rappresentati dall'amministratore- le spese comuni; tuttavia per queste ultime, qualora non siano pagate dai conduttori, risponde il locatore che, tuttavia, può rivalersi sul conduttore, giacchè l'amministratore del condominio è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni. Ovviamente questa regola permane anche in caso di fallimento, salvo ragionamenti di opportunità che dovrebbero consigliare, specie se il fallimento non ha disponibilità, a lasciare da parte il curatore.
Problema ancora diverso è la distribuzione tra proprietario e inquilino delle spese di manutenzione dell'immobile, e qui è la legge che stabilisce le spese a carico dell'uno e dell'altro; in via sintetica quelle straordinarie (es. rottura della caldaia di riscaldamento, rifacimento tetto, ecc.) sono a carico del proprietario e quelle correnti ordinarie dovute all'uso sono a carico del conduttore.
Zucchetti SG Srl
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Alberto Cassin
Ceggia (VE)29/07/2014 12:35RE: RE: Questioni operative e profili giuridici per gestione immobile
intervengo nella discussione in quanto caso analogo: all'apertura della procedura fallimentare mi trovo con appartamento al mare occupato senza titolo da conoscenti del fallito e immobile ad uso ufficio concesso in comodato d'uso gratuito ad una società terza (il contratto è stato regolarmente registrato).
In pratica, come curatore dovrei liberare l'appartamento al mare e risolvere il contratto di comodato, stipulando se d'accordo con il comodatario un contratto di locazione ad uso commerciale?
La mia domanda è questa: nelle more tra la dichiarazione di fallimento e l'asta fallimentare, può il curatore far rendere i beni immobili (ovviamente con le dovute garanzie fornite da conduttore) attraverso la stipula di idonei contratti di locazione settimanali-mensili (al mare) e a tempo determinato per l'immobile ad uso ufficio?
Grazie per la risposta
Dott. Alberto Cassin-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/07/2014 19:42RE: RE: RE: Questioni operative e profili giuridici per gestione immobile
Per quanto attiene la fattispecie rappresentata rinviamo alla risposta data proprio oggi alla domanda dell'avv. Ciro Palladino appostata nella sezione Attivo e contabilità, che sostanzialmente corrisponde alle soluzioni da lei prospettate.
Per il resto, il curatore ha l'obbligo di una gestione fruttifera del patrimonio del debitore, nell'interesse dei creditori, per cui teoricamente non vi è alcun ostacolo a dare in locazione un immobile fino al momento della vendita, ma la domanda da farsi è la seguente: una operazione del genere è nell'interesse dei creditori? Invero, i rischi collegati ad una locazione- la cui esistenza può ridurre il valore dell'immobile, può creare problemi al momento del rilascio, può comportare una c.d. buona uscita, ecc.- non sempre sono tali da giustificare il ricorso a tale strumento, per cui il curatore deve valutare caso per caso l'opportunità di addivenire ad un contratto del genere per incamerare il canone. Ed in questa valutazione giocano il tempo presumibile della liquidazione (ad esempio se ci sono interessati all'acquisto e la vendita può avvenire a breve non conviene una locazione), l'entità del canone, il tipo di locazione (quella commercial comporta meno rischi- sempre in astratto-), le garanzie fornite di adempimento e di rilascio alla richiesta, ecc.
Zucchetti SG Srl
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Orietta Moretti
Sondrio18/12/2017 11:06: Questioni operative e profili giuridici per gestione immobile
La società fallita è proprietaria di un rudere. Il comune ha inviato comunicazione al curatore intimandolo di mettere in sicurezza l'immobile a causa di tegole pericolanti. Il fallimento non ha ancora alcuna disponibilità di denare. Come bisogna procedere?grazie -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/12/2017 19:35RE: : Questioni operative e profili giuridici per gestione immobile
Conviene in primo luogo fare una valutazione del "rudere" in questione per stabilire se è conveniente mantenerlo all'attivo fallimentare o abbandonarne la disponibilità, tenendo conto che la spesa per mettere in sicurezza l'immobile dovrà essere effettuata e che il pagamento della stessa è in prededuzione.
Se ritiene che, nonostante la necessità dei lavori da eseguire, è egualmente conveniente per la massa mantenere il rudere, risponda al Comune facendo presente che il fallimento non dispone di liquidità per poter effettuare i lavori richiesti che, se ritenuti indispensabili per mettere in sicurezza l'immobile, potrebbero essere anticipati dal Comune. Ovviamente il Comune dovrà poi essere rimborsato.
Nel caso, invece, ritenga che il valore del bene non giustifichi questa ulteriore spesa, o che, più in generale, la conservazione e liquidazione del rudere sia non conveniente per la massa, metta in moto il procedimento di cui all'ottavo comma dell'art. 104ter per la derelictio del bene; all'esito di questo, risponda al Comune che il bene in questione non fa parte dell'attivo fallimentare in quanto è stato rimesso nella disponibilità del fallito a norma dell'ottavo comma dell'art. 104 ter l.f., per cui la vicenda non riguarda la curatela.
Zucchetti SG srl
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