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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
affitto di azienda
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)28/11/2016 12:30affitto di azienda
Buongiorno, in una procedura fallimentare, si subentra in un affitto d'azienda già in essere (comprensivo dell'immobile). Nelle more, si procede a far redigere la CTU per l'immobile, in quanto si deve avviare le procedure di vendita dell'immobile (l'affitto d'azienda scade fine 2017). Quando ci viene consegnata la perizia, si rileva che l'immobile è mancante dell'agibilità. In questo caso si deve interrompere l'affitto d'azienda prima della naturale scadenza a fine 2017?
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza28/11/2016 19:53RE: affitto di azienda
Premesso che si sta parlando del rapporto di locazione dell'immobile ove viene gestita l'attività data in affitto stipulato dal fallito, con l'attuale subentro del curatore, è questo rapporto privatistico di locazione che bisogna fare riferimento per capire quali sono gli effetti della riscontrata mancanza di agibilità nell'immobile locato, tenendo anche conto che è stata ormai abbandonata la distinzione tra agibilità e abitabilità, per cui il concetto di idoneità all'uso non risente più della distinzione tra uso abitativo ed uso commerciale.
In materia bisogna dire che la giurisprudenza ha offerto più di qualche soluzione. A noi- e non solo a noi- sembra decisivo l'intervento della S. Corte dle 2006 quando con la sentenza 11/04/2006 n. 8409, abbandonando l'indirizzo secondo cui la locazione del bene inagibile si sostanziava nella negoziazione di aliud pro alio, ha ammesso che in capo al locatore vige l'obbligo di procurare al conduttore il certificato di agibilità dell'immobile locato, sicchè "mancanza del certificato per non essere stato il provvedimento ancora richiesto o rilasciato, viene a configurare una situazione d'inadempimento in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse dell'acquirente del diritto reale o di credito sulla cosa". Per cui, quand'anche l'inagibilità fosse ab initio nota alle parti contraenti, "il definitivo diniego del rilascio del certificato come la mancata richiesta dello stesso "legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno". La Corte, in sostanza, ha detto che se non può escludersi che l'immobile temporaneamente privo di licenza di abitabilità possa costituire oggetto di valida costituzione di un rapporto locativo, sempre che il conduttore ne abbia usufruito, è solo la mancanza di richiesta o il definitivo diniego del rilascio del certificato che legittima il conduttore al ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e del risarcimento del danno.
Successivamente la Corte (cfr. Cass. 16/06/2014 n. 13651) ha in parte corretto il tiro perché ha detto che, salva sempre l'ipotesi in cui il locatore abbia espressamente assunto lo specifico obbligo di ottenere l'agibilità, il suo inadempimento si configurerebbe solo allorché l'inagibilità attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie dell'immobile locato, tali da non consentire il lecito esercizio dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito. ha anche detto, però in altra occasione (Cass. 07/06/2011, n. 12286) che la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. (ovviamente, sempre che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l'avesse consapevolmente accettata), a nulla rilevando il fatto che il locatore abbia proposto domanda di concessione in sanatoria per regolarizzare l'immobile.
Abbiamo citato le sentenze di maggiore rilevanza, ma sono varie in un senso o nell'altro. In questa situazione di parziale incertezza ci sembra che la cosa migliore sia darsi da fare immediatamente per ottenere il certificato di agibilità, senza toccare il rapporto locativo (a meno che non ci siano situazioni di pericolo), anche perché questo si sta esaurendo con soddisfazione dl conduttore che utilizza l'immobile.
Zucchetti SG srl
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