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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
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Marco Crifò
Verdellino (BG)02/10/2020 18:53Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
In data 8/5/2019 il Tribunale trasferisce con sentenza, passata in giudicato alla data della sentenza di fallimento (30/6/2020), un immobile gravato da ipoteca. La sentenza viene emessa ex art. 2932 cod. civ. contro la società poi fallita a fronte di un preliminare di vendita non adempiuto dal promittente venditore (società poi fallita) che non era riuscita ad ottenere dall'istituto di credito lo svincolo ipotecario. Pendente il preliminare il promissario acquirente aveva pagato € 185.000,00 a fronte del prezzo pattutio di € 330.000,00. La sentenza stabilisce che il trasferimento della proprietà dell'immobile è subordinato al pagamento del residuo prezzo di € 145.000,00, nulla disponendo in merito alla liberazione dell'ipoteca. Lo scrivente curatore, a fronte della sentenza, ha chiesto l'adempimento, ovvero il pagamento entro 10 giorni del prezzo residuo di € 145.000,00. Il promissario acquirente non intende pagare in quanto non c'è la certezza che il fallimento sia in grado di svincolare l'ipoteca.
Primo quesito: qualora sia adempiuto il pagamento indicato in sentenza da parte dell'acquirente, può il G.D. ordinare la cancellazione dell'ipoteca, iscritta in data anteriore alla trascrizione della sentenza che dispone il trasferimento della proprietà?
Secondo quesito: In caso di mancato pagamento del prezzo residuo di € 145.000,00, può il curatore vendere l'immobile sul quale è trascritta la sentenza che trasferisce la proprietà o deve a sua volta ottenere una sentenza che dichiari risolti gli effetti della sentenza del 8/5/2019 per inadempimento?
Grazie e cordialità.-
Marco Crifò
Verdellino (BG)02/10/2020 18:57RE: Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
Preciso che il credito ipotecario ammonta ad oltre € 250.000 e pertanto l'incasso del prezzo residuo di € 145.000,00 non sarebbe sufficiente a soddisfarlo. Grazie. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza02/10/2020 20:23RE: Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
Il giudice delegato non può ordinare la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria in quanto la fattispecie in esame non è rapportabile a quelle previste dal secondo comma dell'art. 108 l. fall.. Già è dubbio che il giudice possa provvedere in tal senso nei casi in cui il preliminare sia vincolante anche per il curatore (ult. comma art. 72) che, quindi, è tenuto alla stipula del definitivo giacchè non si è in presenza di una vendita coattiva; nel caso in esame il giudice dovrebbe disporre la cancellazione per un trasferimento avvenuto antecedentemente al fallimento, fuori, cioè dall'ambito concorsuale, per cui il giudice delegato è estraneo alla vicenda.
Posto che , come lei dice, la sentenza nulla dispone in pordine alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, l'acquirente non può addurre la mancata cancellazione quale esimente per il pagamento del prezzo residuo, sicchè il mancato pagamento dello stesso è da considerare come inadempimento. orbene, la S. Corte (Cass. 13/11/2019, n.29358) ha ribadito che "Con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se pure assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, non perde, peraltro, la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l'inadempimento della correlativa obbligazione può - nel concorso dei relativi presupposti - essere fatto valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto, ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del codice civile, non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi degli artt. 1353 e ss. c.c."
Non vanno risolti, quindi, gli effetti della sentenza, ma il contratto di compravendita realizzato con detta sentenza. Invero, dal momento del passaggio in giudicato della sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. si producono gli effetti del negozio di cui al preliminare, che, nel caso di vendita, consistono nel trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo sancito con una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento; in tal modo si origina un rapporto di natura negoziale e sinallagmatica suscettibile di risoluzione nel caso di inadempimento che, ai sensi dell'art. 1455 c.c. sia di non scarsa importanza, il che può verificarsi anche nel caso di ritardo (rispetto al termine eventualmente fissato nella sentenza o in relazione alla data del suo passaggio in giudicato) che risulti eccessivo in rapporto al tempo trascorso, all'entità della somma da pagare (in assoluto e in riferimento all'importo in ipotesi già versato) e ad ogni altra circostanza utile ai fini della valutazione dell'interesse dell'altra parte.
Solo dopo la risoluzione del contrato di vendita realizzato con la sentenza ex art. 2932 c.c., il curatore può disporre dell'immobile e liquidarlo.
Zucchetti SG srl-
Marco Crifò
Verdellino (BG)05/10/2020 08:11RE: RE: Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
La risoluzione del contratto realizzato ex art. 2932 dovrà essere fatta valere giudizialmente, qualora non consensuale? Devo pertanto nominare un legale, tenuto anche conto che dovrà essere cancellata la trascrizione della domanda giudiziale e della relativa sentenza sull'immobile interessato? Grazie e cordialità. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/10/2020 20:41RE: RE: RE: Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
Esatto, se intende chiedere la risoluzione del contratto di cui tiene luogo la sentenza ex art. 2932, deve servirsi dell'assistenza di un legale. Ovviamente una tale azione – che come detto è l'unica proponibile - generà l'eccezione dell'inadempimento da parte del fallito, ed ora della curatela, all'obbligo di cancellare l'iscrizione ipotecaria, e su questo si giocherà la sorte della causa. In questa incertezza, la cosa migliore sarebe trovare un accordo con l'acquirente in modo da procedere alla cancellazione con il suo consenso.
Zucchetti SG Srl-
Diego Moscato
MILANO06/02/2021 13:48RE: RE: RE: RE: Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
Mi trovo in un caso simile.
Al termine di una causa ex art. 2932 c.c. promossa dal promissario acquirente nei confronti della inadempiente società, poi fallita, il Tribunale ha disposto (poco dopo la data di Fallimento):
a) il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare compromessa in vendita, tuttavia condizionando il trasferimento dell'immobile al pagamento da parte dell'attore in favore della fallita del saldo del prezzo pattuito, pari ad € 84.183,77 oltre IVA, e subordinando detto pagamento alla previa cancellazione, ad iniziativa della società fallita soccombente in giudizio e con spese a suo carico, dell'ipoteca ancora gravante sull'immobile in questione;
b)a carico del competente Conservatore, la trascrizione della presente sentenza dietro
presentazione di quietanza relativa al pagamento della somma a titolo di saldo di cui al punto a);
c) ha posto le spese legali e di CTU a carico della soccombente.
Posto che il bene è gravato da iscrizioni ipotecarie di valore superiore al saldo prezzo, che GD non può emettere provvedimenti di cancellazione ex art. 108 l.f. e che il bene sostanzialmente non fa parte del patrimonio fall.re, vi chiedo suggerimenti per una possibile soluzione della controversia. Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/02/2021 19:01RE: RE: RE: RE: RE: Immobile trasferito con sentenza ante fallimento
Il suo caso non è del tutto sovrapponibile a quello esaminato nei precedenti post, in quanto in quello nulla era disposto in ordine alla cancellazione dell'ipoteca esistente, nel mentre nel suoi caso, nella sentenza, il pagamento del prezzo residuo è condizionato espressamente alla cancellazione dell'ipoteca .
Purtroppo in questa situazione, esclusa la cancellazione per ordine del giudice delegato (a meno che non si presti ad emettere un decreto del genere) non vediamo alcuna soluzione che non passi attraverso un accordo con l'acquirente e il creditore ipotecario, che potrebbe passare attraverso una dichiarazione di assenso a del creditore alla cancellazione e destinazione del ricavato della vendita a lui.
Verrebbe in mente la soluzione drastica dell'abbandono del bene ax art,. 104ter, co 8, l. fall., ma ci sembra di difficile attuazione nella fattispecie perché c'è anche un credito da riscuotere e non è del tutto sicuro che con la derelictio cessino gli obblighi posti direttamente a carico del fallimento dalla sentenza.
Zucchetti Sg srl
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