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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
Spese condominiali su immobile fallimento
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)22/11/2017 14:47Spese condominiali su immobile fallimento
Buonasera,
sono il curatore di una impresa individuale.
Al fallimento è stato appreso l'immobile del fallito ai fini della sua vendita all'asta.
Il condominio, nell'ambito del quale insiste l'appartamento del fallito, per il tramite dell'amministratore chiede di inserire negli avvisi di vendita fallimentare anche l'importo delle spese condominiali arretrate, in modo che l'eventuale acquirente se ne faccia carico per l'intero.
Da quanto mi risulta, la normativa vigente stabilisce che l'acquirente debba corrispondere soltanto le spese relative all'anno in corso (quello dell'acquisto) e dell'anno precedente.
Vorrei pertanto chiedervi se è legittima la richiesta formulata dall'amministratore di porre tutto l'ammontare delle spese condominiali a carico dell'acquirente, dandone indicazione nel bando d'asta unitamente al prezzo di vendita.
Ringrazio per l'attenzione.
Cordiali saluti.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/11/2017 19:51RE: Spese condominiali su immobile fallimento
Lei ha ragione nel ricordare il limite temporale perché l'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente". Questa norma, come si vede, pone un obbligo solidale tra venditore, che può essere anche una procedura fallimentare, e l'aggiudicatario al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente, il che vuol dire che l'acquirente che sia costretto a pagare le predette spese condominiali, potrà rivalersi nei confronti del venditore, che nel caso di fallimento non è la massa ma sempre il fallito, per cui il credito rivalsa è concorsuale.
Questo è il sistema legale, che trova applicazione automaticamente, indipendentemente dall'enunciazione del bando di gara dell'esistenza di tale obbligo. Teoricamente, poiché si tratta di diritti disponibili, non vedremmo nessun impedimento legale per il curatore di enunciare nel bando che l'acquirente si deve accollare l'intero debito per contributi condominiali, quantificandoli, in modo che chi partecipa sa che oltre al pagamento del prezzo deve sopportare anche questo esborso; ci chiediamo, però per quale motivo il curatore dovrebbe seguire questa strada che, di certo, non favorisce la vendita perché comporta in sostanza un aggravio del prezzo. L'unico ad avvantaggiarsi una clausola del genere sarebbe il condominio in quanto il rischio del mancato pagamento da parte del fallimento dei contributi condominiali verrebbe spostato dal condominio all'aggiudicatario, il che è del tutto indifferente per la procedura.
In conclusione, l'amministratore del condominio ha fatto una proposta nell'interesse dell'ente che amministra e il curatore non è tenuto ad accoglierla perché la stessa non risponde anche all'interesse dalla procedura, che anzi ne verrebbe danneggiata.
Zucchetti Sg srl
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Silvia Pecora Polese
Salerno20/02/2018 11:18RE: RE: Spese condominiali su immobile fallimento
Gent.mi
il fallimento acquisisce delle quote di proprietà terriere indivise cointestate a più soggetti circa 7 soggetti,(beni provenienti da successione).
Premetto che i terreni sono condotti da un unico comproprietario, che dichiara per iscritto la conduzione gratuita da circa 10 anni con il benestare degli altri comproprietari.
Il soggetto fallito ha la quota minore circa il 10%, tuttavia i tributi consortili andati a ruolo ed in riscossione sono tutti pervenuti ed intestati al soggetto fallito gli altri non hanno ricevuto nulla.
Il consorzio si giustifica dicendo che hanno scelto il nominativo perchè primo in ordine alfabetico e motivando l'unica richiesta " Il tributo di bonifica è un onere reale sulla proprietà ed è quindi diretto agli immobili per la loro salvaguardia e non alle singole persone fisiche, eventualmente comproprietarie. Conseguentemente non è possibile provvedere alla ripartizione della quota di proprietà, frazionando il tributo, in quanto il bene immobile è considerato, in questo caso, bene giuridicamente indiviso. Si tratta quindi di un'obbligazione indivisibile regolata, ai sensi dell'art. 1317 codice civile, dalle stesse norme disciplinanti le obbligazioni solidali, con la conseguenza che ogni debitore è obbligato ad eseguire per intero la prestazione al creditore (con la possibilità, per colui che ha pagato l'intero di ripetere dagli altri condebitori, la parte spettante a ciascuno di essi, ex art. 1299 codice civile. In pratica, colui che riceve l'avviso ha comunque diritto di rivalsa sugli altri comproprietari per il rimborso delle quote di loro spettanza).Questo è il motivo per cui nei casi di tributo su beni in comproprietà, il tributo arriva solo ad uno dei comproprietari."
Gli altri compropietari contattati non hanno nessuna intenzione di provvedere al pagamento per quota in quanto sostengono che il pagmento è legato alla richesta del consorzio e dell'ente di riscossione, ma così non è, e sarebbe dispendioso per la cf provvedere al pagamento e poi ad un giudizio per la richiesta delle somme.
Vi chiedo se il consorzio e l'ente di riscossione in questo caso Agenzia Entr. riscossione, devono indicare nell'avviso anche i coobligati al pagamento (gli altri intestatari del terreno) inoltrando anche a loro le richieste.
Può la cf richiedere di procedere, anche le per somme andate a ruolo, all'intestazioni /variazione dei ruoli ad altri soggetti obbligati,(magari al conduttore comproprietario) vista l'impossibilità sopravvenuta al pagamento.
grazie
spp-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza20/02/2018 20:52RE: RE: RE: Spese condominiali su immobile fallimento
Riteniamo che la costruzione fatta dal Consorzio sia corretta. Meraviglia che questi, dopo aver saputo che il comproprietario cui si rivolgono è fallito, insistano nei suoi confronti. Comunque il Consorzio dovrà insinuarsi e il curatore potrà operare il regresso nei confronti degli altri comproprietari per quanto eventualmente pagato oltre la propria quota del 10% che compete al fallito.
Zucchetti SG srl
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Silvia Pecora Polese
Salerno26/02/2018 16:16RE: RE: RE: RE: Spese condominiali su immobile fallimento
Vi ringrazio per la risposta, chiedo un ulteriore vostro parere.
Data la responsabilità patrimoniale tributaria di natura solidale , l'iscrizione a ruolo dovrebbe essere per tutti i coobbligati ? Ogni singolo coobbligato ha diritto a ricevere la notifica della cartella di pagamento entro la scadenza posta dall'articolo 25 del d.P.R. n. 602/73?
Il consorzio avrebbe dovuto comunicare anche i coobbligati all'agenzia di riscossione.
In riferimento all'argomento: Cass., sezioni unite, 8 aprile 2008, n. 914833 "se l'obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte""la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità delle res".
In questo caso la curatela dovrebbe pagare solo la parte relativa alla quota di competenza.
grazie
spp
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/02/2018 20:16RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali su immobile fallimento
La Cassazione con la sentenza a sez. unite n. 9148 dell'8/04/2008, ha statuito che: "In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie".
Ossia, le Sez. Unite ha detto- e il principio ha trovato una recente conferma in Cass. 09/06/2017, n. 14530- che un'obbligazione soggettivamente complessa può ritenersi parziaria, e quindi scindersi in tante obbligazioni quanti sono i debitori, ognuno dei quali resta obbligato per la sua parte, soltanto se la solidarietà sia espressamente negata dalla volontà delle parti o dalla legge. E, con riferimento al condominio è proprio la stretta correlazione esistente tra l'obbligo dei condomini di sostenere le spese condominiali ed il diritto dominicale che lega pro quota il singolo partecipante alle parti ed ai servizi comuni, che comporta che il condomino debba vedere limitata la misura della propria responsabilità in rapporto alla misura della propria partecipazione.
L'ipotesi esaminata dalla Corte era quindi quella delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi, ove coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato appunto dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell'art. 1123 c.c.; nel suo caso, invece, si tratta di obbligazione ricadente sui più comproprietari di un unico immobile, per la quale, ad esempio, la Cassazione (cfr. Cass. 21/10/2011, n. 21907) ha riconosciuto la natura solidale dei comproprietari di un'unità immobiliare nei confronti del condominio per il pagamento degli oneri condominiali relativi alla loro intera porzione intesa come cosa unica.
Se si ammette, come dice correttamente il Consorzio che l'obbligazione dei comproprietari è generata dalla proprietà tra loro del bene immobile giuridicamente indiviso, anche detta obbligazione è indivisibile e regolata, ai sensi dell'art. 1317 c.c., dalle stesse norme disciplinanti le obbligazioni solidali, con la conseguenza che ogni debitore è obbligato ad eseguire per intero la prestazione al creditore e con libertà del creditore di rivolgersi par il pagamento a ciascuno dei coobbligati.
Zucchetti SG srl
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Silvia Pecora Polese
Salerno28/02/2018 14:52RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali su immobile fallimento
Vi ingrazio nuovamente per la risposta.
Vi chiedo se Data la responsabilità patrimoniale tributaria di natura solidale , l'iscrizione a ruolo dovrebbe essere per tutti i coobbligati ? Ogni singolo coobbligato ha diritto a ricevere la notifica della cartella di pagamento entro la scadenza posta dall'articolo 25 del d.P.R. n. 602/73?
grazie mille
spp-
Francesco Maria Pecora
Cosenza05/03/2018 15:37RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali su immobile fallimento
mi trovo in una situazione simile, l'agenzia di riscossione non dovrebbe notificare a tutti i coobbligati? il consorzio non è tenuto a fornire tutti i dati dei coobbligati all'agenzia di riscossione? che valenza ha un regolamento consortile? per l'ente di riscossione non prevalgono le leggi del cc? Grazie
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como15/03/2018 06:41RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Spese condominiali su immobile fallimento
Il creditore che si avvale dell'Agenzia per la riscossione non ci risulta assolutamente sia obbligato a richiedere il pagamento a tutti i debitori solidalmente obbligati, ben potendo, per quanto esposto negli interventi precedenti, agire anche contro uno solo di essi, per l'intero.
Certo è che, qualora lo stesso non effettui il pagamento, e nel frattempo si sia prescritta l'azione nei confronti dei coobbligati, egli non potrà più agire nei confronti di questi ultimi.
Per tale motivo ci stupisce che il consorzio invii la cartella solo al coobbligato fallito, dal quale rischia di non riscuotere nulla: forse, facendoglielo presente, si attiverà anche nei confronti degli altri.
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