Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
contratto locazione scioglimento
-
Rossella Roncagliolo
SARZANA (SP)19/09/2013 13:24contratto locazione scioglimento
buongiorno,
vi espongo la situazione.
Al momento della dichirazione di fallimento era in essere un contratto di locazione in cui il locatario era il fallito.
sono subentrata, con l'intenzione di trovare un accordo con l'altra parte per fare un affitto di azienda. Ad oggi le cose sono un po' cambiate e ritengo che sia nell'interesse della procedura avere l'immobile libero e cercare di vendere. qual è la via piu breve e meno costosa per ottenere l'immobile, tenendo conto di queste ulteriori importanti informazioni?
il contratto era stato stipulato nelle more della dichiarazione di fallimento.(revocatoria?)
non pagano regolarmente i canoni di locazione (sfratto per morosità?)
potrei anche riassumere il processo esecutivo ex art 627 cpc essendo ancora nei termini (esperendo questa azione ho un titolo piu forte?)
grazie per la preziosa consulenza
Dott.ssa Rossella Roncagliolo-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/09/2013 18:47RE: contratto locazione scioglimento
Lei dice che è fallito il locatario, ma dal contesto del discorso sembra che sia fallito il locatore; è fondamentale chiarire questo punto e sapere se eventualmente è fallito anche il locatario. Inoltre lei parla di un giudizio esecutivo pendente; sarebbe opportuno capire di che si tratta. di che si tratta.
Chiarisca per favore questi punti in modo da restringere il campo di ricerca e adattare la nostra risposta al caso concreto.
Zucchetti SG Srl
-
Rossella Roncagliolo
SARZANA (SP)20/09/2013 12:09RE: RE: contratto locazione scioglimento
Scusate, ho sbagliato a scrivere. È fallito il locatore.
Per quanto riguarda il giudizio esecutivo pendente, si tratta di una esecuzione immobiliare intrapresa da un creditore ipotecario sull'immobile del fallito. Ad aprile u.s. è stata dichiarata dal giudice l'improcedibilità dell'esecuzione per intervenuto fallimento, non essendo la curatela subentrata.
A disposizione per ulteriori chiarimenti
grazie
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/09/2013 11:58RE: RE: RE: contratto locazione scioglimento
Per il disposto del primo comma dell'art. 80, il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto, indipendentemente da una sua espressa manifestazione di volontà in tal senso. Di conseguenza il curatore è tenuto al rispetto del contratto e solo "qualora la durata dello stesso sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento" (secondo comma art.80) e l'indennizzo va pagato in prededuzione (ult. comma art. 80).
Tale via, ammesso che ne ricorrano le condizioni, sarebbe abbastanza onerosa, ma sarebbe l'unica ove il contratto avesse regolare esecuzione. Nel caso prospettato, invece, il conduttore è inadempiente, per cui è sicuramente più conveniente per il curatore, ormai "parte" contrattuale, chiedere lo sfratto per morosità, che si realizza attraverso una procedura (almeno teoricamente) snella e immediata.
Il fatto che il contratto di affitto sia stato stipulato nell'imminenza del fallimento potrebbe giustificare una azione revocatoria del contratto, ma ciò andrebbe fatto attraverso una azione di cognizione ordinaria, che ha i tempi che conosciamo.
Per quanto riguarda l'azione esecutiva in corso, il subentro, anche ammesso che sia ancora possibile dopo la dichiarazione di improcedibilità, non risolve il problema perché la vendita, anche coattiva, non eliminerebbe la locazione (per le varie sfaccettature cfr. art. 2923 c.c.).
In conclusione, la via più economica e più veloce è quella dello sfratto per morosità.
Zucchetti SG Srl
-
Donatella Perna
Foggia12/05/2017 20:44RE: RE: RE: RE: contratto locazione scioglimento
Egregi esperti,
sottopongo il seguente caso.
Con contratto di locazione commerciale del gennaio 2011, con decorrenza da gennaio 2011 sino al gennaio 2020, regolarmente registrato e trascritto presso i pubblici registri, la società X ancora in bonis ha concesso in locazione alla società Y un capannone industriale in cui quest'ultima svolge la propria attività di produzione e trasformazione di prodotti agricoli, fissando il canone locatizio per X euro annui, oltre iva come per legge, ad emissione della relativa fattura.
La subentrata curatela del fallimento X (dichiarato a luglio 2014) intima sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con richiesta di ingiunzione di pagamento alla società conduttrice Y, affermando che la conduttrice non abbia in realtà corrisposto alla locatrice il pagamento imputabile al saldo della fattura (si è trattato di un'unica fattura di rilevante importo) emessa dalla società locatrice X a favore della società conduttrice per un importo complessivo pari a sette annualità anticipate di canone di locazione per il periodo da gennaio 2013 a dicembre 2019, sostenendo che dalla documentazione contabile in possesso della curatela non risultano pagamenti imputabili a saldo della predetta fattura. Più precisamente dalla curatela si contesta il difetto di sicura imputabilità delle fatture quietanzate dalla conduttrice prodotte in copia nel giudizio e dei relativi bonifici bancari ai canoni di locazione, stante non solo la inopponibilità della fattura quietanzata al fallimento, ma anche la genericità delle causali di pagamento espresse sui bonifici bancari, che farebbero riferimento ad altre causali attinenti ai rapporti commerciali tra le parti, ma non ai canoni di locazione.
In qualità di legale della società conduttrice, mi è stata consegnata dalla cliente l'originale di una scrittura privata datata 18/09/2012(non registrata) intercorsa tra la parte locatrice proprietaria dell'immobile e quella conduttrice (prodotta agli atti ma ritenuta dal giudice produzione tardiva e non utilizzabile ai fini del giudizio di convalida di sfratto), con cui la prima dichiara di essere debitrice della seconda per un rilevante importo X, anticipato dalla conduttrice su ordine della locatrice per pagare direttamente le fatture emesse a carico della stessa società locatrice da parte dei fornitori (al riguardo sono state appunto prodotte come suddetto fatture quietanzate e bonifici). Quindi con la suddetta scrittura la parte locatrice si obbliga a restituire detto importo X alla conduttrice compensandola con i canoni locatizi relativi all'immobile industriale locato a decorrere dal gennaio 2013 al dicembre 2019. Veniva quindi emessa la suddetta fattura, relativa al pagamento di sette annualità di canone.
Il giudice si è riservato sulla decisione in ordine alla convalida dello sfratto, ma ha comunque ritenuto che le fotocopie dei bonifici bancari difettano di sicura imputabilità ai canoni di locazione, stante la genericità della causali di pagamento espresse e l'imputazione dei suddetti pagamenti ad altre causali attinenti ai rapporti commerciali tra le parti.
Vorrei sapere se, secondo Voi, onde poter dimostrare nel giudizio di merito che in realtà il pagamento dei canoni è avvenuto, seppur con le modalità compensative sopra descritte, sia possibile eccepire il litisconsorzio necessario con l'amministratore e legale rappresentante della fallita società locatrice (o se sia possibile una sua confessione o interrogatorio formale?), affinché possa dichiarare quanto è a sua conoscenza in ordine a tale circostanza.
Al riguardo l'unica sentenza che ho trovato è Cass. Sez. Un. n. 14815/08, seppur riguardante il processo tributario: "la unitarietà dell'accertamento è alla base della rettifica della dichiarazione dei redditi della società, di cui all'art. 5 del TUIR e dei soci della stessa con la conseguente sua automatica imputazione dei redditi a ciascun socio, proporzionalmente alla quota di partecipazione agli utili, indipendentemente dalla percezione degli stessi. Ciò comporta che il ricorso prodotto da uno dei soci o dalla Società, anche verso un solo avviso di rettifica, riguarda inscindibilmente la società e i soci, i quali tutti devono essere parte dello stesso processo e la controversia non può essere decisa limitatamente ad alcuni soltanto di essi […]".
Oppure Cass. 22 marzo 2011, n. 6546, non so però se possiate indicarmi qualche sentenza più pregnante riguardo allo specifico caso esposto.
Cioè, nell'ipotesi di opposizione all'esecuzione del (probabile) provvedimento di sfratto, la società conduttrice potrebbe eccepire che ricorra la fattispecie di "litisconsorzio necessario originario", per cui il giudizio celebrato senza la partecipazione di tutti i litisconsorti, come nel caso di specie, per la mancata chiamata in giudizio dell'amministratore/fallito della società locatrice, determina la dichiarazione di nullità della eventuale decisione del giudice?
Grazie
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza13/05/2017 18:48RE: RE: RE: RE: RE: contratto locazione scioglimento
La ringraziamo per la fiducia che ripone in noi, ma, come abbiamo detto tantissime volte, noi non facciamo consulenza legale. Il Forum è un sito per discutere di problematiche di diritto prevalentemente fallimentare. Lei ci chiede un parere sulla gestione di una causa civile e sarebbe presuntuoso da parte nostra entrare in campi di non specifica nostra competenza senza, peraltro, conoscere le carte di causa.
Zucchetti SG srl
-
-
-
-
-
Scarica la nuova app
