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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - VARIE
VARIAZIONE CATASTALE PRIMA DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO
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Luigi Corsi
Lodi02/11/2023 11:39VARIAZIONE CATASTALE PRIMA DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Una procedura fallimentare risultava essere proprietaria della unità immobiliare così descritta in perizia: Edificio in costruzione in XXXX, in Via xxxxx: identificato al foglio 2, particella 1591, ente urbano, consistenza 1.801,00 mq, senza rendita, derivato da tipo mappale del 20/10/2009 protocollo PV0266017.
L'attuale identificativo catastale (mapp 1591), deriva dal frazionamento/fusione degli originari mappali 1473, 1469,1457 e 1456.
Nel corso del primo tentativo di vendita mediante asta telematica asincrona, la società ALFA si aggiudicava il bene, descritto come sopra nel bando.
Successivamente perveniva al Curatore un'istanza da parte di ALFA, mediante la quale viene richiesto, prima dell'atto di assegnazione, di poter procedere a loro spese alla variazione catastale che porti il compendio immobiliare ad un inquadramento catastale che rispecchi la realtà fattuale dello stato dell'immobile oggetto dell'assegnazione: a parere della aggiudicataria, ciò eviterebbe l'emersione di problematiche in sede di erogazione del mutuo in quanto sarebbe presente catastalmente il fabbricato su cui iscrivere ipoteca.
La ALFA richiede inoltre l'applicazione dell'IVA all'aliquota del 10%, motivando giuridicamente siffatta richiesta.
La richiesta di ALFA muove dalle seguenti considerazioni tecniche.
Ad oggi il compendio immobiliare risulta accatastato come "ente urbano", ma da un punto di vista tecnico, tale classificazione non è corretta secondo lo stato dei luoghi, e secondo le disposizioni normative previste dall'Agenzia del Territorio (Catasto) in materia.
● Dal punto di vista urbanistico
Nella fattispecie trattasi di n. 2 palazzine composte da 8 appartamenti ciascuna e n. 16 box di pertinenza.
Allo stato attuale i fabbricati presentano uno stato di avanzamento lavori pari a circa il 70% rispetto al finito (per essere dichiarato agibile), mancando di fatto solo le finiture interne ed il completamento parziale degli impianti, oltre alle opere esterne.
Tale situazione oltre che da un punto di vista "reale" risulta riscontrabile anche dalla perizia, allegata alla procedura esecutiva redatta dal Tribunale di Lodi.
Dalla perizia inoltre si evincono le pratiche edilizie con le quali è stata autorizzata la costruzione, e non vengono rilevate difformità di sagoma tali da prescrivere eventuali sanatorie, anzi, si attesta che per portare allo stato finito i fabbricati è sufficiente una pratica edilizia di completamento.
● Dal punto di vista catastale
Il bene in questione attualmente risulta censito al catasto come "Ente Urbano" al foglio 2 particella 1591 del predetto comune; la definizione di Ente Urbano ha una sorta di "natura" transitoria, proprio perché in ragione della situazione reale in loco deve poi seguire un accatastamento in categoria adeguata, tant'è che altrimenti non è volturabile perchè priva di intestati, come da definizione normativa dell'Agenzia del Territorio:
"L'ente urbano (e.u.) indica che su di un determinato terreno (o vicino ad esso) è stato edificato un fabbricato; non è mai volturabile. Il passaggio della particella dal catasto terreni ad ente urbano avviene con l'accatastamento del relativo fabbricato. Se si effettua una visura catastale al catasto terreni, la particella può essere classificata come "Ente urbano", ma è priva di intestati."
L'estratto di mappa catastale ad oggi riporta infatti i 2 fabbricati inseriti in mappa, a dimostrazione che all'epoca il primo passo corretto era stato fatto; avrebbe dovuto seguirne il successivo con l'accatastamento in categoria adeguata, che per la premessa indicata nel "punto di vista urbanistico", si riteneva essere la cat. F/3; tant'è che la definizione normativa dell'Agenzia del Territorio è "le categorie F/3 sono unità in corso di costruzione, quegli immobili che risultano non terminati, con lavori iniziati, in corso (o sospesi). La categoria F/3 fa parte delle cosiddette Entità Urbane, che comprende categoria speciali di vario genere."
E' desumibile pertanto immaginare che il costruttore stava procedendo con l'iter catastale corretto, creando dapprima l'ente urbano, inserendoli poi in mappa, conseguentemente accatastarli in categoria F/3 e successivamente, quando ultimati e abitabile, censire ogni appartamento nella categoria corretta.
Probabilmente per sopraggiunti imprevisti e/o altri motivi di carattere strettamente privato, non si è fatto in tempo a procedere all'accatastamento in F/3.
● Dal punto di fiscale - catastale
Stante quanto meglio descritto nei capitoli precedenti, nella fattispecie trattasi di future unità immobiliari, oggi prive di certificato di ultimazione lavori e agibilità, come da documentazione urbanistica in atti.
Laddove per definizione di "ultimazione lavori/fine lavori", dal punto di vista urbanistico si intendano tutte le opere, interne ed esterne della struttura, lavori di primaria e secondaria importanza, strutturali e marginali, riferite al titolo autorizzativo richiesto.
Al termine delle opere da eseguire, ora mancanti, le abitazioni costituenti le due palazzine ricadranno, in ragione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie, nelle categorie A/3-A/4 (appartamenti) e C/6 (box), ove l'Agenzia del Territorio definisce:
A/3 - Abitazione di tipo economico - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la finitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
A/4 – Abitazioni di tipo popolare – Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, costruiti o adattati per tale destinazione e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
Ne deriva che le unità immobiliari in oggetto, appunto future categorie A/3 e/o A/4 e C/6, possiedono i requisiti per essere qualificate come "abitazioni non di lusso", secondo i criteri di cui al Decreto del Ministro dei lavori Pubblici del 2 agosto 1969, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 Agosto 1969. Sotto tale aspetto ricordiamo che comunque, a seguito delle modifiche introdotte dall'articolo 33 del D.Lgs. n. 175/2014, si considerano di lusso gli immobili iscritti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non assumendo più alcun rilievo il riferimento agli elementi indicati nel precedente D.M. 2/08/69.
In ragione di tutte le considerazioni precedentemente esposte, ALFA ritiene che all'assegnazione in argomento sia applicabile l'iva senza necessità di opzione.
L'atto non può quindi essere assoggettato a imposta di registro.
L'aliquota applicabile è quella del dieci per cento; il n. 127 undecies, Tabella A, Parte III, D.p.r. 26 ottobre 1972, n. 633 dispone infatti che l'aliquota del dieci per cento si applica alle cessioni di "abitazioni non di lusso", come espressamente disposto dalla norma, "ancorché non ultimate".
La circostanza è stata chiarita espressamente anche dalla già citata Circolare 12/E del primo marzo 2007, par. 11.
Ho richiesto un parere al perito stimatore (che deve ancora pervenire), e necessariamente sottoporrò la richiesta di ALFA al G.D.; mi piacerebbe avere un vostro parere a riguardo, soprattutto in merito ad eventuali risvolti negativi o responsabilità per la procedura.
Ringrazio anticipatamente e resto a disposizione.-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como11/11/2023 11:45RE: VARIAZIONE CATASTALE PRIMA DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Al di là delle complesse problematiche formali e procedurali, l'identificazione del complesso immobiliare in perizia ci pare dirimente: si tratta di un edificio in costruzione "mancando di fatto solo le finiture interne ed il completamento parziale degli impianti, oltre alle opere esterne", leggiamo nel quesito.
La questione è dettagliatamente esaminata fra l'altro sia dallo Studio del Notariato n. 181-2017/T che dalla risposta dell'Agenzia delle Entrate all'interpello n. 241 del 4 agosto 2020; entrambe giungono alla conclusione che la cessione sia soggetta a IVA (non trovando applicazione l'art. 10, n. 8-ter, del D.P.R. 633/72) e, se si tratta di case di abitazione non di lusso e non prima casa, con l'aliquota del 10% ex Tabella A, Parte III, n. 127-undecies del medesimo D.P.R.
Per quanto riguarda le imposte indirette, esse sono dovute in misura fissa e quindi si applicano i seguenti tributi:
- Imposta di registro: € 200
- Imposta ipotecaria: € 200
- Imposta catastale: € 200
- Imposta di bollo € 16
- Tassa ipotecaria: € 35
- Voltura catastale: € 55.
Per completezza ricordiamo che non si pone il problema della non conformità di tale inquadramento alle numerose e concordi sentenze della Suprema Corte (7908/2020, 6214/2020 22138/2017, 22757/2016, 23499/2016) che hanno sostenuto la debenza delle imposte ipotecarie e catastali nella misura del 4% (oltre all'imposta di registro in misura fissa) in quanto i casi da esse esaminati si riferivano a cessioni a consumatori finali o società di leasing, e quindi di immobili fuoriusciti dal circuito produttivo.
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