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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
piano del consumatore - liquidazione del patrimonio del sovraindebitato
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Luigi Vaccari
Modena05/06/2024 17:13piano del consumatore - liquidazione del patrimonio del sovraindebitato
Spett.le rivista debbo presentare una procedura sovraindebitamento – nel caso un piano del consumatore – di una persona fisica, separata dal marito, che deve rispondere di un debito discendente dalla stipula di mutuo ipotecario contratto con l'Inps e non onorato che è stato utilizzato per l'acquisto della prima casa.
La cliente, dopo avere omesso il pagamento di molte rate del mutuo ed avere ricevuto la classica raccomandata del creditore che dichiarava di volersi valere della clausola risolutiva espressa, ha stipulato un contratto preliminare dell'immobile gravato da mutuo ipotecario al fine di incassare la provvista per estinguere il debito da mutuo.
La richiesta di pagamento del creditore, completa degli interessi e dei crediti accessori, è risultata ampiamente superiore al prezzo indicato nel preliminare di compravendita sì che il promissario venditore non è stata in grado di dare esecuzione al contratto preliminare.
E' quindi seguita una controversia introdotta dal promissario acquirente il quale ha chiesto il trasferimento forzoso della proprietà dell'immobile oggetto del preliminare inadempiuto, che è stata definita con accoglimento della domanda nei seguenti termini:
" 1) DISPONE il trasferimento, in quota paritaria, da A a B della proprietà superficiaria per la durata di anni 99, con scadenza al 16 febbraio 2095 e rinnovabile per ulteriore periodo di 99 anni, della porzione immobiliare ad uso civile abitazione ricompresa nel fabbricato denominato "……", sito in , costituita da appartamento a piano terra, area cortiliva di pertinenza esclusiva ed autorimessa al primo piano interrato, attualmente identificata al N. C. E. U di tale comune come segue: ……..che ricomprende anche la quota di comproprietà superficiaria sulle parti comuni dell'edificio.
DA' ATTO che gli acquirenti sono liberi da vincoli matrimoniali.
RINVIA, per la più puntale descrizione dell'oggetto del trasferimento e degli altri elementi ex lege necessari (provenienza, situazione urbanistica e catastale, certificazioni, etc) al contenuto del rogito per notaio Pinco Pallino in data …, rep. ……/…., in forza del quale A ha acquistato i diritti oggetto del presente trasferimento.
DA' ATTO, altresì, che il presente trasferimento è soggetto a "patti e condizioni" elencate nel suddetto rogito, che qui si abbiano per letteralmente trascritte.
2) PONE a carico di B l'obbligo di corrispondere a A il prezzo del trasferimento, pari ad €. ……..
3) DISPONE che il trasferimento sub 1) sia sospensivamente condizionato all'avvenuto pagamento sub 2).
4) ASSEGNA a B, per eseguire il pagamento sub 2), termine di giorni trenta, decorrente dall'avvenuta cancellazione dell'ipoteca iscritta dal CREDITORE sugli immobili de qua in data …..
5) DA' ATTO che i predetti potranno per legge portare le somme eventualmente corrisposte al CREDITORE per ottenere la cancellazione sub 4), in compensazione con il pagamento dovuto sub 2) e pertanto
DA' ATTO che la condizione sub 3) sarà del pari da considerarsi positivamente avverata con l'integrale pagamento, da parte di A, dell'importo sub 2) in favore del CREDITORE.
6) CONDANNA A al rimborso delle spese sopportate dai ricorrenti per il giudizio; che liquida in complessivi €.430 per esborsi ed €.5.000 per compenso, oltre spese generali in ragione del 15% del compenso, ed accessori."
Pare quindi che, in esito alla sentenza citata, che ad oggi è passata in cosa giudicata, e che è stata trascritta nei registri dell'Agenzia delle Entrate divisione di Pubblicità Immobiliare, la proprietà del bene immobile non sia uscita dal patrimonio di A.
Nei giorni scorsi il CREDITORE ha notificato ad A l'atti precetto preavvisando l'avvio della esecuzione immobiliare.
A non è nelle condizioni di estinguere il proprio debito, tanto che non lo è stato nemmeno quando poteva estinguersi con il pagamento delle singole rate del mutuo, è soggetto non passibile della procedura di liquidazione giudiziale, della LCA, o di altre procedure liquidatorie previste per il caso della crisi o dell'insolvenza (art. 2 lett. C, D ed E ccii), va qualificato come consumatore (in quanto ha contratto il mutuo per comperare la prima casa) sovraindebitato.
Su tale presupposti ho ricevuto incarico di presentare un piano del consumatore (art. 68 e segg. CCII).
Nell'affrontare le problematiche connesse al Piano del Consumatore mi sovviene un dubbio: il piano del consumatore potrà legittimamente prevedere che il bene immobile oggetto del contratto preliminare e della sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 cc, trascritta e passata in giudicato, sia assegnato al promissario acquirente senza che il gestore della crisi provochi una gara competitiva ai sensi dell'art. 71, I° co. CCII ? ovvero, non essendo ancora trasferita la proprità del bene da A a B il gestore dovrà indire una gara competitiva per ottenere il corrispettivo massimo possibile?
Nel caso di specie la circostanza rileva in modo particolare in quanto allorquando A e B hanno stipulato il preliminare di compravendita è stata convenuto che B avesse il possesso anticipato dell'immobile (che da allora utilizza) e vi potesse apportare delle modifiche (migliorie), cosa che è avvenuta e che, nel caso non dovesse essere data esecuzione alla sentenza, determinerebbe che B possa essere tenuto al rilascio dell'immobile (qualora non se lo aggiudichi alla pubblica gara) e possa altresì introdurre un contenzioso per fare accertare che A si è arricchito senza causa ai suoi danni (limitatamente all'aumento di valore dell'immobile conseguente alla migliorie apportate).
Grato per le valutazione che vorrete esprimere, porgo i migliori saluti.
Avv. Luigi Vaccari-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza08/06/2024 16:56RE: piano del consumatore - liquidazione del patrimonio del sovraindebitato
La situazione descritta è abbastanza complessa, ma prima di affrontare le varie questioni prospettate, ci permettiamo di esprimere più di qualche dubbio sulla ammissibilità della domanda, al di là della soluzione delle situazioni peculiari che si vedranno, sia sotto il profilo del merito creditizio, di cui l'OCC dovrà tenere conto, sia sotto il profilo della meritevolezza di cui al comma 2 dell'art. 69, posto che il soggetto in questione, dopo aver contratto il mutuo ed essere rimasto inadempiente per più rate, ha ceduto in preliminare la proprietà (in realtà si tratta di diritto si superficie, ma brevità si continuerà a parlare di proprietà) dell'immobile acquistato con la provvista data dal mutuo, con l'intento di estinguerlo e poi non ha dato esecuzione al preliminare, costringendo il promissario acquirente all'azione ex art. 2932 c.c., risultando vittorioso; di modo che non paga il mutuo, non ha ricevuto il pagamento del prezzo convenuto in preliminare e non ha il possesso del bene, già trasferito al promissario acquirente.
Tanto premesso, ed entrando nel merito, è dalla citata sentenza, passata in giudicato, che bisogna prendere le mosse per rispondere alle domande formulate.
Orbene il tribunale adito, dopo aver disposto il trasferimento della proprietà dell'immobile in questione da A (promittente venditore) a B (promissario acquirente, ha così ulteriormente provveduto: "2-Pone a carico di B l'obbligo di corrispondere a A il prezzo del trasferimento, pari a …."; 3-Dispone che il trasferimento sub 1) sia sospensivamente condizionato all'avvenuto pagamento sub 2)".
In realtà pur avendo la sentenza parlato di condizione sospensiva, la S. Corte ( cfr, da ult. Cass. 22/03/2023 , n. 8164) ha chiarito che "in tema di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest'ultimo sia subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest'ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell' art. 1353 c.c. , bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c. , ma causa di inadempimento risolutivo".
Nel caso il promissario acquirente non ha pagato il prezzo, ma non è ravvisabile un suo inadempimento giacchè il tribunale con la citata la sentenza ha assegnato: 4-"a B, per eseguire il pagamento sub 2), termine di giorni trenta, decorrente dall'avvenuta cancellazione dell'ipoteca iscritta dal Creditore sugli immobili de qua in data …" e, poiché la cancellazione dell'ipoteca non è intervenuta, il termine per il pagamento non è iniziato a decorrere. Il tribunale dà contestualmente atto: 5-"che i predetti potranno per legge portare le somme eventualmente corrisposte al Creditore per ottenere la cancellazione sub 4), in compensazione con il pagamento dovuto sub 2) e pertanto dà atto che la condizione sub 3) sarà del pari da considerarsi positivamente avverata con l'integrale pagamento, da parte di A, dell'importo sub 2) in favore del Creditore", ma tale disposizione- che ha lo scopo di prevedere che il pagamento del prezzo può essere effettuato anche a mano del Creditore e chiunque provveda a tale pagamento (anche se presumibilmente solo il promissario acquirente era in condizioni di farlo) avrebbe determinato la cancellazione dell'ipoteca e, quindi fa scattare il termine indicato,-è irrilevante ai fini dei problemi prospettati.
Si è così creata una situazione di stallo in quanto A non aveva il danaro per pagare il Creditore e procedere alla cancellazione dell'ipoteca e B non aveva interesse a pagare il prezzo prima della cancellazione dell'ipoteca che segnava l'inizio del tempo per il pagamento, tanto più che già aveva avuto il possesso del bene, né aveva interesse a versare il prezzo al Creditore, come consentito dalla sentenza, perché questo era inferiore al credito vantato per cui avrebbe ottenuto il trasferimento della proprietà del bene gravato dall'ipoteca.
Questa situazione di stallo permane ancora oggi e non vediamo come se ne possa uscire senza un accordo con il Creditore ipotecario che accetti di dare il consenso alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria a seguito del pagamento del prezzo direttamente da lui da parte del promissario acquirente, realizzando così l'effetto disposto dalla sentenza del trasferimento della proprietà a B; il creditore potrebbe poi far valere la differenza a credito nella procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore. E' una soluzione che potrebbe essere interessante per il Creditore, il quale, sia che agisca in via esecutiva facendo valere l'ipoteca iscritta prima della trascrizione della sentenza (o della citazione che introdotto il giudizio conclusosi con la sentenza in questione) sia aspetti una procedura concorsuale nel corso della quale vendere il bene, ricaverebbe dalla vendita meno dell'importo del credito vantato, alla luce di quanto lei ci dice.
In mancanza di una soluzione convenzionale del genere e apertura della procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore, il bene in questione è ancora nella proprietà do A, che può disporne la vendita in corso di procedura, ma rimane la trascrizione della senza ex art, 2932 c.c. opponibile all'eventuale acquirente, che in queste condizioni sarà difficile trovare, anche perché, seppur si ammetta che il giudice, a seguito della vendita coattiva, possa disporre la cancellazione dell'ipoteca, a quel punto il promissario acquirente potrebbe versare il prezzo pattuito e prevalere sull'aggiudicatario. In ogni caso, il promissario acquirente, che è nel possesso in buona fede del bene e, come lei dice, ha effettuato migliorie sullo stesso, qualora non facesse valere la sentenza e restituisse il bene, avrebbe diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni e all'indennità per i miglioramenti di cui all'art. 1150 c.c.
Zucchetti SG srl
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