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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
Opponibilità contratti di locazione
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Stefano Carlo Benetti Serravesi
Brescia19/12/2023 16:51Opponibilità contratti di locazione
Buongiorno,
sono Liquidatore di una procedura di Liquidazione del Patrimonio ex legge 3/2012, in cui il debitore possiede in quota diversi immobili; alcuni erano già locati con contratto con data certa anteriore alla sentenza di apertura, altri sono invece stati locati, con contratto sottoscritto anche dal debitore personalmente, in data successiva all'apertura della procedura ma precedente alla trascrizione in conservatoria della sentenza di apertura. I contratti sottoscritti dal debitore personalmente nello iato tra l'apertura della procedura e la trascrizione della sentenza sono opponibili alla procedura?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/12/2023 20:23RE: Opponibilità contratti di locazione
La l. n. 3/2012 non contiene una norma simile a quella dell'art. 44 l. fall. né rinviava agli artt. 35, 42 e 44 l. fall. che colpisce con l'inefficacia nei confronti della massa tutti gli atti compiuti dal fallito e i pagamenti da lui eseguiti dopo la dichiarazione di fallimento, né contiene una norma che richiamo la norma fallimentare ed egualmente non contiene una norma del genere il nuovo codice della crisi né questo richiama l'art. 144 CCII, che riprende l'art. 44 l. fall.. Tuttavia, la legge sul sovra indebitamento (come l'attuale codice) contiene alcune disposizioni, quale quella della lett. e) del comma 2 dell'art. 14-quinquies, per la quale , con il decreto di apertura della procedura, il tribunale "ordina la consegna o il rilascio dei beni facenti parte del patrimonio di liquidazione, salvo che non ritenga, in presenza di gravi e specifiche ragioni, di autorizzare il debitore o il terzo a utilizzare alcuni di essi"; o quella del comma 3 dello stesso articolo che equipara il decreto di apertura all'atto di pignoramento; o quella del comma 2 dell'art. 14 novies, secondo la quale "il liquidatore ha l'amministrazione dei beni che compongono il patrimonio di liquidazione….") o quella dell'art.14 decies, che attribuisce al liquidatore la facoltà di esercitare, o se pendente a proseguire, "ogni azione prevista dalla legge finalizzata a conseguire la disponibilità dei beni compresi nel patrimonio da liquidare e ogni azione diretta al recupero dei crediti , nonché azioni revocatorie.
Da queste disposizioni si deduce che la liquidazione controllata determina per il debitore sovra-indebitato una situazione giuridica equivalente al così detto spossessamento fallimentare, con le conseguenze, quindi di cui agli artt. 42 e 44. Se così è, i contratti di locazione sottoscritti dal debitore dopo l'apertura della procedura, anche prima della trascrizione della decreto alla conservatoria dei registri immobiliari, non sono opponibili alla massa.
Zucchetti SG srl-
Stefano Carlo Benetti Serravesi
Brescia21/12/2023 10:17RE: RE: Opponibilità contratti di locazione
Come da Cass. S.U. n. 11135/2012, in caso di contratto di locazione stipulato da uno dei comunisti, "gli altri comunisti sono tenuti all'adempimento delle obbligazioni derivanti dalla stipula del contratto, salvo che il gestore abbia agito nonostante il divieto della maggioranza dei comproprietari o dell'altro titolare della medesima quota". Il contratto di locazione di cui al mio quesito resterebbe quindi valido ed opponibile alla massa, non avendo io quale Liquidatore potuto, in quanto non interpellato, manifestare il dissenso (per quota di proprietà peraltro inferiore al 50%)? -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/12/2023 20:52RE: RE: RE: Opponibilità contratti di locazione
La sentenza da lei richiamata tratta della locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari e degli effetti di tale atto per gli altri comproprietari che non hanno partecipato all'atto, sicchè, poiché lei dice che i contratti di locazione posti in essere dopo l'apertura della procedura sono "stati sottoscritti anche dal debitore"- ed è di questi che discutiamo- dobbiamo desumere che il sovraindebitato, dopo l'apertura della liquidazione del patrimonio, abbia dato in locazione un bene comune sottoscrivendo il relativo contratto senza il consenso o all'insaputa degli altri comproprietari; se così è la sentenza in questione non può essere utilizzata nel senso da lei indicato, in quanto sarebbero i compropriietari a lamentarsi dell'operazione effettuata dal sovraindebitato.
Il suo consenso quale liquidatore, potrebbe venire in ballo nel caso contrario qualora uno dei comproprietari, diverso dal debitore, avesse dato in locazione l'immobile comune senza consultare lei che aveva, a seguito dell'apertura della procedura, la disponibilità dei beni. Tuttavia anche in questo caso la sentenza non avrebbe gli effetti che lei le attribuisce in quanto è vero che essa, ricondotta la figura di chi ha agito a quella del gestore di affari e non dei mandatario, afferma che "da questa configurazione del rapporto tra comproprietari deriva, ai sensi dell'art. 2031 c.c., comma 1, che gli altri comunisti sono tenuti all'adempimento delle obbligazioni conseguenti alla stipula del contratto, salvo che il gestor abbia agito nonostante il divieto della maggioranza dei comproprietari o dell'altro titolare della medesima quota", ma aggiunge anche che "nella fase della gestione utile, il terzo che non sia a conoscenza, nel momento genetico del contratto, del divieto della maggioranza dei comunisti o del veto del comproprietario titolare di quota di pari valore di quella dello stipulante, non è tenuto a subire gli effetti delle sopravvenute modifiche della volontà di contrarre che si verificano tra i comproprietari dell'immobile locato".
In sostanza la Corte non si è interessata della opponibilità della locazione agli altri comproprietari, ma ha cercato di individuare quali sono i poteri e i doveri di questi, principalmente nei rapporti interni, ferma la validità ed efficacia del contratto nei confronti del terzo, su cui può incidere solo il dissenso espresso e dichiarato degli altri comproprietari noto, al momento della sottoscrizione, al conduttore contraente. Tutte situazioni che ci sembra non ricorrano nel caso di specie.
Zucchetti SG srl-
Stefano Carlo Benetti Serravesi
Brescia22/12/2023 16:21RE: RE: RE: RE: Opponibilità contratti di locazione
Quindi nel mio caso, dove il debitore contro cui è stata aperta la procedura di Liquidazione del Patrimonio è proprietario della quota di 1/15 del diritto di proprietà di un immobile, che è stato locato con contratto sottoscritto dagli altri comunisti ma non dal debitore, senza che i comunisti informassero il debitore e senza che quindi nè questi nè io quale liquidatore potessi esprimere alcun dissenso, il contratto di locazione è opponibile alla procedura in sede di vendita competitiva della quota di proprietà di 1/15, eventualmente all'interno di processo di divisione che la procedura di liquidazione promuoverebbe per un miglior realizzo, da ottenere tramite la vendita coattiva della piena proprietà dell'immobile? -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza22/12/2023 20:08RE: RE: RE: RE: RE: Opponibilità contratti di locazione
Si, alla luce di quanto detto nella risposta che precede.
Zucchetti SG srl
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