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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
PREVILEGIO EX ART. 2764 C.C. - CREDITI DEL LOCATORE DI IMMOBILI
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Christian Giorgi
Venezia Mestre (VE)05/06/2013 18:56PREVILEGIO EX ART. 2764 C.C. - CREDITI DEL LOCATORE DI IMMOBILI
Il locatore di un immobile ad uso abitativo condotto in locazione da persona fisica dichiarata fallita, si insinua al passivo del fallimento per importi relativi a spese condominiali anticipate al condominio a causa della morosità del conduttore.
Il locatore richiede l'ammissione in previlegio di tali somme invocando l'articolo 2764 c.c.
Nella domanda non vengono descritti i beni su cui si intende far valere il previlegio speciale, inoltre nessun bene riferibile all'immobile (frutti dell'anno o ciò che serve a rifornire l'immobile) è stato appreso all'attivo.
Premesso che: (v. pag. 475 punto 23 FERRO M. - Insinuazioni al passivo TOMO I) "per il periodo anteriore al fall. è stato sostenuto che il prev. ex art 2764 c. c. del locatore assista anche il credito al rimborso della quota di contributo gravante sul conduttore fallito e anticipato dal proprietario" come andrà considerato tale credito?
Cordial saluti
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/06/2013 20:11RE: PREVILEGIO EX ART. 2764 C.C. - CREDITI DEL LOCATORE DI IMMOBILI
La prima valutazione da fare è se il credito sia attinente al fallimento, visto che, quanto si capisce, si tratta della casa di abitazione del fallito in locazione. Questo rapporto resta estranea al fallimento, a meno che non si tratti di crediti anteriori alla dichiarazione di fallimento, per cui è da capire, in relazione ai tempèi, a quale periodo si riferiscono le spese condominiali. Se successive al fallimento, il creditoè verso il fallito, se anteriore può essere insinuato.
Il credito per spese condominiali anticipate dal locatore è probabile che sia assistito dal privilegio di cui all'art. 2764 c.c.; noi conosciamo un unico precedente favorevole secondo il quale "Il credito del locatore per le spese anticipate che rientrano nello svolgimento normale del rapporto di locazione e che attengono strettamente al godimento del bene, quali quelle condominiali e di riscaldamento, sono assistite dal privilegio di cui all'art. 2764 c.c., restando esclusi dalla previsione normativa soltanto quei crediti per prestazioni accessorie che siano state pattuite tra locatore e conduttore e che non rientrano nelle obbligazioni tipiche del contratto di locazione" (Trib. Bergamo, 12/01/1995), che detta un criterio condivisibile.
Il ogni caso, il privilegio di cui all'art. 2764 c.c. ha natura speciale e, a norma dell'art. 93, comma terzo, n. 4, la domanda di insinuazione con la quale si chiede un a prelazione deve contenere l'indicazione del titolo di prelazione, "nonche' la descrizione del bene sul quale la prelazione si esercita, se questa ha carattere speciale", e l'omissione o l'incertezza su tale requisito è sanzionata dal quarto comma con l'ammissione in chirografo.
Zucchetti SG Srl
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Angela Gaziano
LUCCA15/01/2021 13:18RE: PREVILEGIO EX ART. 2764 C.C. - CREDITI DEL LOCATORE DI IMMOBILI
Mi sembra di capire che qualora il contratto di locazione riguardi l'abitazione del fallito (in qualità di conduttore ovviamente) l'orientamento della Cassazione è che sulle sorti del contratto decida il fallito stesso, in quanto si tratta di un bene non compreso nel fallimento di cui all'art. 46 l.f., perchè considerato strettamente personale. Quindi il rapporto rimane estraneo alla procedura. Dal punto di vista del passivo, a mio avviso, i debiti relativi al contratto risultanti da una convalida di sfratto ottenuta prima della data di dichiarazione di fallimento e le ulteriori somme chieste a titolo di indennità di occupazione devono essere richieste con la domanda di ammissione al passivo e quindi alla procedura fallimentare, eventualmente con privilegio speciale ex art. 2764 c.c. Il proprietario deve invece rivolgersi al conduttore-fallito per richiedere quanto spettante a titolo di indennità di occupazione per i mesi successivi al fallimento e non alla procedura. Concordate con la mia interpretazione? Conoscete pronunce sul tema? Se è così, che azioni ha il proprietario per recuperare quanto sorto successivamente al fallimento?
Vi ringrazio per le preziose indicazioni che ci date.
Cordiali saluti-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/01/2021 19:58RE: RE: PREVILEGIO EX ART. 2764 C.C. - CREDITI DEL LOCATORE DI IMMOBILI
Esatta la sua ricostruzione. Cass. 29 settembre 2009 n. 20804 ha statuito che "La locazione, quando abbia ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione propria del fallito e della sua famiglia, non integra un rapporto di diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore, secondo la previsione dell'art. 43 legge fall., ma un rapporto di natura strettamente personale, ai sensi dell'art. 46 n. 1 del citato testo di legge, rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita, il quale è indifferente per il fallimento e resta correlativamente sottratto al potere di recesso del curatore".
Ne consegue che tutti i rapporti successivi al fallimento riguardanti detta locazione si svolgono direttamente tra il proprietario e il conduttore secondo le norme ordinarie; pertanto il conduttore fallito, da un lato, è legittimato all'esercizio, ex art. 79 della L. n. 392 del 1978, dell'azione di ripetizione dell'eccedenza dei canoni convenzionali pagati rispetto a quelli dovuti, e, dall'altro, è legittimato passivo per il pagamento dei canoni, come delle utenze relative all'immobile; pertanto se il fallito non paga il canone convenuto il proprietario può ottenere lo sfratto per morosità, così come potrebbe fare se il conduttore non fosse fallito, fermi restando anche i divieti imposti dalla attuale legislazione di emergenza.
Per la fase anteriore al fallimento, il credito maturato per mancato pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito del fallito che, come tutti gli altri debiti concorsuali, può essere pagato nel concorso fallimentare qualora il locatore si insinui al passivo, chiedendo la collocazione privilegiata ex art. 2764 c.c., e ivi venga ammesso.
La convalida di sfratto non muta la situazione in quanto, invece di canoni, si parlerà di indennità di occupazione senza tiolo, ma rimane il fatto che i crediti per la fase anteriore al fallimento vanno fatti valere nel concorso mediante insinuazione al passivo, e i crediti successivi, come l'intero rapporto di locazione o di occupazione, non riguardano il fallimento.
Zucchetti SG srl
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