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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
Canoni di locazione commerciale
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Concetta Pungitore
Roma20/04/2016 18:59Canoni di locazione commerciale
Buonasera,
vorrei sottoporre alla Vostra attenzione un caso particolare.
La società Alfa affitta un immobile ad uso commerciale alla società Beta che, con contratto di affitto di ramo d'azienda, concede alla società Gamma l'attività che insiste sull'immobile di proprietà di Alfa; Gamma si impegna a pagare i canoni di locazione dell'immobile.
Ad aprile 2015 Gamma fallisce e Alfa ottiene lo sfratto per morosità nei confronti di Beta. Il curatore di Gamma, ad ottobre 2015 riconsegna l'immobile ad Alfa.
A gennaio 2016 fallisce anche Beta. Medio tempore Alfa viene ammessa al passivo del fallimento di Gamma per i canoni scaduti e non pagati, parte dei quali in prededuzione.
Alfa si insinua oggi al fallimento di Beta chiedendo gli stessi importi (tutti in prededuzione, a mio avviso, da escludersi totalmente nel fallimento di Beta) per i quali è stato ammesso al passivo di Gamma, sostenendo di non aver liberato dal pagamento la stessa Beta.
Mi domando e vi domando se sia corretto escludere totalmente il credito, perché lo stesso è stato ammesso al passivo di Gamma, pur non essendoci la prova effettiva della liberazione dell'obbligazione di Beta.
Vi ringrazio anticipatamente.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza21/04/2016 19:41RE: Canoni di locazione commerciale
La situazione da lei prospettata non è così particolare come crede, se non per il fatto che siano falliti sia Beta che Gamma, che incide solo sulle modalità di azionare le pretese ma non altera i principi che regolano la materia.
In primo luogo va ricordato che la norma di riferimento è costituita dall'art. 36 della legge n. 392 del 1978 (c.d. legge sull'equo canone), che è norma di carattere speciale rispetto alla norma generale di cui all'art. 2558 c.c., giacchè quest'ultima regola la cessione dei contratti nella circolazione delle aziende, nel mentre la norma citata del 1978 regola specificamente la trasmissione del contratto di locazione di immobile nel caso di cessione o affitto dell'azienda in esso immobile esercitata.
Orbene, l'art. 36, co. 1, cit. stabilisce quanto segue: "Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte".
Posto che tale disposizione attribuisce al conduttore di un immobile (Beta, nel caso), che cede o affitta l'azienda o un ramo di azienda in esso esercitata la facoltà ("può") di sublocare l'immobile, di cedere il contratto di locazione o anche di non avvalersi di tali facoltà, si tratta di vedere quali accordi sono intercorsi tra Beta (che ha affittato l'azienda) e Gamma (che è divenuta affittuaria dell'azienda) in ordine al contratto di locazione corrente tra Beta e Alfa. Dato che nel suo caso si è avuto il subentro di Gamma nella locazione è da escludere che il contratto di locazione non sia stato in qualche modo "ceduto "; il fatto che Alfa abbia agito direttamente nei confronti di Gamma esclude anche che Beta abbia dato in sublocazione a Gamma l'immobile in questione, perché se così fosse stato Alfa non avrebbe avuto alcun titolo per agire nei confronti del subconduttore, rimanendo nei suoi confronti obbligato il suo conduttore Beta. Se ne deve dedurre che nel caso Beta abbia ceduto a Gamma il contratto di locazione dell'immobile, cosa che la norma citata consente, restando esclusa anche la necessità del consenso del locatore ceduto, salva la facoltà di quest'ultimo di proporre opposizione per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione dell'avvenuta cessione dei contratto di locazione insieme all'azienda. Comunicazione che, secondo la giurisprudenza di legittimità, non condiziona la validità del contratto di cessione della locazione, ma soltanto la sua opponibilità al locatore Alfa, il quale nel caso, anche se non avesse ricevuto la comunicazione, con il suo comportamento successivo, ha dimostrato di non avere interesse a recedere dal contratto.
Se tutto ciò è vero, la conseguenza è quella indicata dal citato art. 36 e cioè che qualora il locatore (Alfa) non abbia liberato il cedente (Beta), tra quest'ultimo e il cessionario (Gamma), divenuto successivo conduttore dell'immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal beneficium ordinis, che consente al locatore Alfa di agire nei confronti del cedente Beta per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto solo dopo che si sia venuto a configurare l'inadempimento del nuovo conduttore Gamma, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora.
Perciò, nel suo caso, essendo Gamma fallito, Alfa si è correttamente insinuato al passivo del suo fallimento per il credito per canoni non pagati e, permanendo la condizione dell'inadempimento del cessionario all'obbligo di pagamento dei canoni, il locatore Alfa può chiedere, al cedente Beta, non liberato dalle sue obbligazioni, l'adempimento di esse in via sussidiaria, agendo, essendo anche Beta fallito, con la insinuazione al passivo di questi.
Zucchetti Sg srl
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