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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
URGENTE: ammissione del promissario acquirente di preliminare trascritto ante fallimento su bene gravato da ipoteca fon...
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Anna Chiara Mazzi
VERONA14/06/2016 23:05URGENTE: ammissione del promissario acquirente di preliminare trascritto ante fallimento su bene gravato da ipoteca fondiaria
Il Curatore si è sciolto da un preliminare concluso con una società (quindi non prima casa) trascritto ante fallimento su immobile gravato da ipoteca fondiaria.
La banca ha iniziato, dopo il fallimento, l'azione esecutiva sul bene (azione contro la quale la Curatela è stata autorizzata ad opporsi poiché l'atto riguarda anche immobili "prima casa" con preliminari trascritti).
L'ex promissario acquirente chiede, ora, l'ammissione al passivo "in privilegio ex art. 2645 bis e 2775 bis c.c. oltre interessi legali fino alla vendita".
E' ammissibile la domanda in questi termini, non avendo la Curatela neppure la certezza di poter procedere con la vendita del bene?
Grazie.
dr.ssa Anna Chiara Mazzi
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/06/2016 19:24RE: URGENTE: ammissione del promissario acquirente di preliminare trascritto ante fallimento su bene gravato da ipoteca fondiaria
Se il contratto preliminare di vendita immobiliare da cui il curatore si è sciolto è stato trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., il promissario acquirente- dispone il comma settimo dell'art. 72 l.f.- ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo per quanto versato, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c., a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
Se ricorrono questi requisiti lei può ammettere il creditore al passivo con il privilegio richiesto. Su tale ammissione non influisce, sotto il profilo del diritto, la continuazione dell'esecuzione in corso da parte del creditore fondiario, perché questa è pur sempre una esecuzione su un bene del fallimento che la legge, in via eccezionale, consente avvenga fuori del fallimento stesso. E il raccordo tra esecuzione individuale e crediti ammessi al fallimento si realizza attraverso l'intervento del curatore nel processo esecutivo, ove questi potrà far valere i crediti ammessi al passivo che, per legge, precedono l'ipoteca.
Il conflitto tra il privilegio di cui all'art. 2775bis c.c. e le ipoteche iscritte precedentemente alla trascrizione del preliminare è stato un aspetto molto dibattuto che, può ora dirsi risolto dall'intervento delle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. sez. un. 1 ottobre 2009, n. 21045) che hanno statuito che: "il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della l.f.), il conseguente credito del promissario acquirente – avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare – benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice" (Conf. Cass. n. 17270 del 2014; Cass. n. 4195 del 2012; Cass. n. 20974 del 2012; Cass. n. 341 del 2012).
Tanto comporta che lei come curatore non potrà far valere nell'esecuzione individuale il credito del promissario acquirente ammesso al passivo, perché su questo prevale l'ipoteca e che, quindi, tale privilegio si eserciterà su ciò che residua dopo la soddisfazione del creditore fondiario, con la conseguenza che, se nulla rimane, il credito privilegiato in questione, come accade per tutti i privilegi speciali che non trovano capienza sul bene gravato, passano nella categoria dei chirografi.
Zucchetti Sg srl
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