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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
Mutuo fondiario per ripianare precedente conto corrente ipotecario
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Andrea Giuliodori
Macerata10/12/2020 06:09Mutuo fondiario per ripianare precedente conto corrente ipotecario
Buongiorno, avrei piacere di avere un vostro parere in merito alla insinuazione di una Banca.
Questa chiede l'ammissione sulla scorta del residuo dovuto per un mutuo fondiario pari a euro 500.000 (a fronte di iniziali euro 1.500.000 oggetto del contratto).
Dalla contabilità Si apprende che la somma mutuata è stata accreditata su un conto corrente ipotecario esposto per euro 1.000.000 e quindi estinto a seguito del ripianamento. Il saldo attivo di quasi 500.000 euro, a seguito della estinzione, è stato accreditato sul un conto corrente chirografario che portava un saldo passivo di euro 200.000.
I beni posti a garanzia del mutuo e del conto ipotecario estinto sono diversi.
Ringrazio per l'attenzione e la disponibilità,
Avv. Andrea Giuliodori
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Andrea Giuliodori
Macerata16/12/2020 05:34Rettifica
I beni ipotecati sono gli stessi, seppur con variazione nominativa catastale. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza17/12/2020 19:23RE: Mutuo fondiario per ripianare precedente conto corrente ipotecario
Non riusciamo a capire bene la situazione. Invero, se la banca ha erogato un mutuo fondiario di € 1.500.000, di cui € 1.000.000 sono state utilizzate per coprire una pregressa esposizione di pari importo, il credito della banca dovrebbe rimanere di 1.500.000 e non di 500.000. Ed, infatti, prendendo come buono che, dopo questa prima operazione, sia residuato un credito della banca di € 500.000, questa chiede l'insinuazione di tale importo, benchè parte di tale somma sia stata utilizzata per coprire altra esposizione chirografaria di € 200.000.
Peraltro, se si può spiegare la erogazione di un mutuo ipotecario fondiario per coprire una esposizione chirografaria, non si capisce bene la il finanziamento fondiario per coprire altra esposizione ipotecaria con garanzia sullo stesso bene.
Sarebbe opportuna qualche spiegazione ulteriore per meglio comprendere l'accaduto e dare una risposta orientata.
Zucchetti SG srl -
Andrea Giuliodori
Macerata17/12/2020 21:29RE: Mutuo fondiario per ripianare precedente conto corrente ipotecario
Chiedo scusa per aver riassunto troppo...
Nel 2002 la società fallita stipula un contratto di conto corrente ipotecario con la Banca con concessione di ipoteca su delle aree edificabili per un capitale di euro 1.000.000 e ipoteca per il doppio.
Nel 2006 la stessa società stipula un contratto di mutuo fondiario con la medesima banca per un capitale di euro 1.500.000 senza che dal contratto risulti scoop alcuno.
Dalla documentazione reperita emerge che la somma mutuata è stata accreditata sul conto corrente ipotecario che portava un saldo passivo di euro 1.000.000 e che a seguito dell'accredito e' stato estinto. Il saldo attivo di 500.000 euro del conto ipotecario estinto è stato accreditato su altro conto corrente chirografo che portava un salto passivo di 200.000 euro.
Nel 2020 viene proposta insinuazione allo stato passivo per circa 560.000 euro sulla scorta delle rate non pagate de mutuo e del residuo insoluto dello stesso. Il fallimento consegue ad un concordato durato anni ma poi risolto.
Il mutuo è stato di fatto utilizzato per rivedere e riorganizzare la complessiva situazione debitoria della società fallita.
A tutto ciò va aggiunto che successivamente alla proposizione del presente quesito è emerso che il mutuo non ha rispettato il limite di finanziabilità dell'80% (sarebbe stato concesso un mutuo di 1.500.000 euro a fronte di iscrizione ipotecaria su beni valutati dalla banca 1.100.000), pertanto gradirei una vs opinione anche in merito alla eventuale nullità del mutuo e sulla possibilità di conversione in ipotecario semplice...
Spero di essere stato più chiaro di quanto lo sia stato in prima battuta, ringrazio per la disponibilità.
A.G.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza18/12/2020 19:40RE: RE: Mutuo fondiario per ripianare precedente conto corrente ipotecario
La Cassazione, dopo aver affermato per oltre un ventennio che il superamento del limite di finanziabilità non determinava la nullità del contratto di mutuo fondiario (cdr.. Cass. n. 26672/2013; Cass. n. 27380/2013; Cass. n. 22446/2015; Cass. n. 4471/2016; Cass. n. 13164/2016, tra le più recenti), con la sentenza 13 luglio 2017, n. 17352 rivedeva questa posizione statuendo che il rispetto del limite di finanziabilità è elemento essenziale del contenuto del contratto, per cui il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa; escludeva, altresì, la possibilità di frazionare l'unitario contratto attribuendo l'ipoteca fondiaria solo per la porzione finanziabile stante il difetto, a monte, dei requisiti oggettivi costitutivi dell'operazione fondiaria, nel mentre ammetteva la possibilità della conversione del contratto nullo in altro contratto di cui abbia i requisiti, sempre che la conversione sia richiesta e che si possa affermare che le parti lo avrebbero voluto se avessero conosciuto della nullità del contratto effettivamente stipulato.
Su questa posizione sembra essersi orientata la successiva giurisprudenza della S. Corte (da ult. Cass. 21/01/2020, n. 1193, ma conf. Cass. n. 19016/2017; Cass. n. 13286/2018; Cass. n. 22466/2018) Particolarmente rilevante quest'ultima decisione citata perché, muovendo dal principio che l'istanza di conversione può essere avanzata dalla parte nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità del titolo posto a fondamento della domanda, essendo detta istanza strettamente consequenziale all'esercizio del potere officioso del giudice, ha ritenuto ammissibile l'istanza di conversione in mutuo ipotecario, proposta da una banca per la prima volta in seno all'opposizione allo stato passivo, dopo che il giudice delegato aveva rilevato in sede di verifica la nullità del mutuo fondiario ex art. 38 del d.lgs. n. 385 del 1993.
Le numerose critiche a questo indirizzo- mosse sia dalla dottrina che dalla giurispridenza di merito, che spesso ha assunto soluzioni difformi- hanno lasciato il segno anche sulla Cassazione. Invero, Cass. 28/06/2019, n.17439, pur non prendendo posizione netta sulla questione, dimostra chiaramente di aderire alla tesi della c.d riqualificazione del mutuo fondiario, che a nostro avviso sembra la convincente. Secondo questa opinione - fermo il presupposto che il limite di finanziabilità posto dall'art. 38 non sia mera regola di condotta della banca - risolve la questione sul piano della qualificazione giuridica del contratto, ritenendo che, al di là del nomen iuris utilizzato dalle parti, il mutuo pur qualificato come fondiario, ove non in regola con le disposizioni dell'art. 38 t.u.b. per intervenuto superamento dei limiti di finanziabilità, altro non sarebbe che un ordinario mutuo ipotecario: con la conseguenza che il superamento del limite di finanziabilità non comporterebbe, in quanto ad esso estrinseco, la nullità del sinallagma nè la verifica della possibilità di dar luogo alla conversione in altro tipo di contratto, ma semplicemente la disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione del contratto di mutuo ipotecario originario e della garanzia ipotecaria.
In sostanza, se si ritiene nullo il contratto, la banca, anche in sede di opposizione può chiederne la conversione in uno simile, che potrebbe essere un mutuo ipotecario ordinario, se invece si tende alla riqualificazione, a questa conclusione si perviene per diretta determinazione del giudice; in entrambi casi, rimane il mutuo ipotecario, ma non trova applicazione la normativa di favore dettata per il credito fondiario (il c.d. consolidamento breve dell'ipoteca fondiaria, non soggetta a revocatoria fallimentare quando sia stata iscritta dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento del debitore; l'esenzione dalla revocatoria fallimentare dei pagamenti effettuati dal debitore poi dichiarato fallito; la facoltà di proporre o di proseguire il processo esecutivo anche in caso di fallimento del debitore, il normale versamento diretto al creditore di rendite e prezzo di aggiudicazione, ecc.).
Tanto premesso, le sue precisazioni hanno permesso di chiarire la vicenda, che ora riassumeremmo in questi termini: la banca fa un finanziamento fondiario di 1.500.000 al cliente già esposto per 1.000.000 e con nuovo finanziamento viene estinto il precedente, anche perché il fondiario deve essere assistito da ipoteca di primo grado, e la restante somma di 500.000 viene utilizzata per estinguere un'altra pregressa esposizione chirografaria per 200.000; ora del credito originario di 1.500.00 rimane un residuo di 560.000 per rate non pagate.
A questo punto si possono scindere le varie operazioni, quella della estinzione del pregresso debito ipotecario e quella della estinzione del debito chirografario.
La prima operazione assume rilevanza solo sotto il profilo di una eventuale revocatoria giacchè il finanziamento fondiario- che abbia o non tale caratteristica per il superamento del limite di finanziabilità- è stato utilizzato per estinguere altro finanziamento anch'esso ipotecario, per cui bisogna valutare se il tempo del pagamento sia fuori del periodo sospetto.
Più complessa è la seconda operazione e sul punto soccorre la già citata Cass. n. 1193/2020 che, in un caso simile in cui la fallita aveva destinato una parte della somma ottenuta a mutuo fondiario ad azzerare passività chirografarie preesistenti nei confronti dello stesso istituto erogante, ha così riassunto la situazione:
"Il tribunale ha ritenuto che l'intera operazione sottesa al mutuo fondiario fosse inquadrabile nella fattispecie del negozio indiretto, in base all'inequivoca intenzione delle parti di piegare la causa tipica del contratto allo scopo ulteriore di sostituire l'esposizione chirografaria pregressa con un credito a lungo termine garantito da ipoteca;
una simile finalità non integra un profilo di nullità del contratto, sotto nessuno dei punti di vista indicati dalla curatela, in quanto la valutazione di illiceità della causa (ma anche del motivo, rispettivamente ai sensi degli artt. 1343 e 1345 c.c.) postula una comparazione del programma negoziale con parametri rappresentati da norme imperative, dall'ordine pubblico e dal buon costume (v. Cass. n. 8600-03, Cass. n. 23150-14); donde il perseguimento del fine di consolidare con l'ipoteca le esposizioni anteriori chirografarie non è illecito nel senso della determinazione dell'invalidità, sebbene nel distinto e specifico senso di rendere l'operazione suscettibile di revocatoria;
ciò è conforme alla costante giurisprudenza di questa Corte che, dal collegamento di più negozi e dall'illiceità del motivo perseguito, fa discendere semplicemente la revocabilità della garanzia concessa per il nuovo credito la cui erogazione sia stata finalizzata all'estinzione di quello precedente chirografario; qualora difatti venga stipulato un mutuo con concessione di ipoteca al solo fine di garantire - attraverso l'erogazione di somme poi rifluite, in forza di precedenti accordi o prefinanziamenti, nelle casse della banca mutuante".
Escluso, altresì, che in tale ipotesi si possa trattare di negozio in frode alla legge, così conclude: "una precedente esposizione dello stesso soggetto, è configurabile, tra i negozi posti in essere, ai fini della revocatoria L. Fall., ex art. 67, comma 1, un collegamento funzionale, che persegue il motivo illecito della costituzione di ipoteca per debiti chirografari preesistenti (Cass. n. 17200-12, Cass. n. 12-04)".
E' su questa linea che può muoversi, sempre che i tempi siano compatibili.
Zucchetti SG srl
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