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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
DEBITO PER MANCATO PAGAMENTO TERRENO.
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Claudio Doria
CHIOGGIA (VE)04/02/2019 19:16DEBITO PER MANCATO PAGAMENTO TERRENO.
La società Alfa Immobiliare proprietaria di compendio immobiliare (area urbana con annessi fabbricati) vende alla società Beta Costruzioni i 3/5 del compendio nominato, per una somma di euro 320.000, il complesso è da demolire e ricostruire per la rivendita. Nell'atto di compravendita le parti contestualmente concordano quanto segue: la Alfa appalta alla Beta i lavori di demolizione e ricostruzione del nuovo compendio (che sarà formato da nr. 5 villette a schiera) per un valore di euro 320.000. Essendo le due transazioni presenti nel medesimo atto e di pari valore si conviene di non trasferire denaro ma bensì la Beta, una volta finiti gli immobili, consegnerà 2 delle 5 villette liberi da ipoteche a pagamento del corrispettivo. La Beta stipula con la Banca mutuo ipotecario cantiere, la banca coinvolge la Alfa come terzo datore di ipoteca iscrivendo il gravame sui 2/5 di questa. Le villette vengono finite ma rimangono invendute, su queste grava un mutuo ben più elevato del loro valore di mercato. Dopo circa 10 anni la Beta fallisce. Si chiede se la società Alfa, che ha venduto i 3/5 del compendio senza mai ricevere alcunché, possa vantare titoli di privilegio maggiori della banca ipotecante sui 3/5 della fallita. -
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza05/02/2019 20:26RE: DEBITO PER MANCATO PAGAMENTO TERRENO.
Nella specie, tra Alfa e Beta è intervenuto un contratto qualificabile come permuta di cosa presente (trasferimento da Alfa a Beta dei 3/5 del compendio immobiliare) con cosa futura (trasferimento da Beta ad Alfa di due villette da costruire), che ha prodotto effetti immediati quanto al bene esistente ed effetti obbligatori quanto al bene futuro in quanto il trasferimento delle due villette è avvenuto alla costruzione delle stesse; lei infatti dice che l'impegno di Beta era solo quello di "consegnare" le due villette, il esclude la necessità di un ulteriore contratto definitivo.
Questo dato è rilevante perché serve ad individuare la normativa applicabile a seguito del fallimento di Beta. In linea generale si ritiene applicabile alla permuta l'art. 72 l.f., con i dovuti adattamenti, ma proprio tale norma prevede che la facoltà di scelta del curatore tra scioglimento e subentro è esclusa quando, nei contratti ad effetti reali, sia gia' avvenuto il trasferimento del diritto, per cui il curatore del fallimento di Beta, che è rimasta inadempiente, non può fare nulla ed è Alfa che potrebbe chiedere l'adempimento avanzando una domanda di rivendica e consegna delle due villette, anche se non nascondiamo che abbiamo più di qualche dubbio sulla possibilità di una tale domanda. Comunque, ove si ritenga possibile una tale domanda, rimane il fatto che le due villette verrebbero trasferite nelle condizioni in cui si trovano, con le relative iscrizioni ipotecarie, per cui è da valutare la convenienza di una tale operazione.
Alfa inoltre ha concesso ipoteca alla banca sui residui 2/5 non permutati del complesso immobiliare a garanzia del debito di Beta e, quindi, ove pagasse la panca potrebbe poi rivolgersi al fallimento di Beta per ripetere quanto sborsato senza poter subentrare nel diritto ipotecario della banca perché nel caso non è il coobbligato che paga il creditore che ha ipoteca sui beni del fallito, ma è il terzo datore di ipoteca che ha pagato, per cui la banca vantava una ipoteca sul bene di proprietà di Alfa, che è stato liquidato per soddisfarla.
Zucchetti SG srl-
Andrea Bartolini
ANCONA25/03/2019 11:16RE: RE: DEBITO PER MANCATO PAGAMENTO TERRENO.
Caso analogo.
Il costruttore ALFA acquista un'area fabbricabile da BETA e parte del prezzo viene corrisposto tramite compensazione con il valore di immobile che dovrà essere ivi costruito, come da separato preliminare di vendita (di appartamento da costruire) richiamato nell'atto di vendita dell'area (preliminare non autonomamente trascritto).
L'immobile non viene costruito e il costruttore ALFA fallisce. Trattandosi di preliminare di vendita di cosa futura integralmente adempiuto da BETA (che ha pagato ad ALFA l'intero prezzo, riducendo il corrispettivo dell'area), non si applica il 72 L.F. e BETA non ha altra possibilità che insinuare (in chirografo) la parte del prezzo dell'area non pagata, chiedendo sostanzialmente al Curatore la risoluzione consensuale del preliminare inadempiuto, giusto?-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza25/03/2019 18:03RE: RE: RE: DEBITO PER MANCATO PAGAMENTO TERRENO.
Nella ricostruzione che lei fa, pur considerando unitariamente l'operazione di vendita dell'area e di impegno a trasferire l'immobile da costruire come una permuta di bene di cosa presente con cosa futura, poi scinde le due fasi e lascia in vita il trasferimento dell'area ad Alfa e parla solo della risoluzione del preliminare.
Il fatto è che Beta, se non ha chiesto e trascritto prima del fallimento di Alfa, una domanda di risoluzione dell'intero rapporto con effetti restitutori, non può più farlo ora per la cristallizzazione del patrimonio fallimentare. Ora, come lei dice, può chiedere soltanto il pagamento del residuo credito, equivalente al valore attribuito contrattualmente all'immobile da realizzare e che doveva essere appunto trasferito a Beta, sicchè nell'ambito di una visione complessiva dell'operazione, questi, più che chiedere la risoluzione del preliminare (che costituiva il mezzo per realizzare la permuta), deve chiedere l'adempimento del contratto, e, dato atto che Alfa non ha adempiuto né puà più adempiere alla sua prestazione, ammettere al passivo il credito corrispondente residuo.
Il risultato è quello da lei indicato ma ci sembra più corretta questa strada, altrimenti , esaminando e risolvendo il preliminare come se fosse un contratto autonomo e distinto dalla vendita dell'area, diventa difficile dire che parte del prezzo della vendita dell'area è stato pagato e parte doveva essere pagata con il trasferimento della futura costruzione.
Visto che lei parla di risoluzione consensuale, nulla impedisce, comunque, che lei quale curatore del fallimento Alfa, e Beta raggiungiate un accordo per prendere atto dell'inadempimento, per dichiarare la risoluzione del preliminare e determinare il credito di competenza di Beta, da insinuare poi nel fallimento, data la maggiore libertà di cui le parti godono in sede di accordo.
Zucchetti SG srl
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