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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
Creditori ipotecari e mappali fusi
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Marcello Cosentino
Portogruaro (VE)30/04/2015 16:23Creditori ipotecari e mappali fusi
Chiedo un Vs. parere su questo particolare caso.
Due distinti istituti di credito, in tempi diversi, hanno iscritto ipoteca per mutui concessi alla società poi fallita su due terreni adiacenti distinti al catasto con numeri diversi.
Per esemplificare diciamo che la Banca A ha iscritto ipoteca nel 2010 sul mappale 101 e la Banca B, l'anno successivo, ha iscritto ipoteca sul mappale 100.
Prima del fallimento i due mappali vengono fusi in un unico mappale con il numero 200(non è dato si sapere se la fusione sia stata segnalata alle banche).
Su tale terreno dovevano essere edificati due condomini "gemelli" ma solo uno è stato portato a termine; l'edificazione del 2° condominio si è fermata ai garage ed alle fondamenta.
Le due costruzioni sorgono quindi sul "nuovo" mappale (il 200) ma - sovrapponendo le planimetrie - la costruzione completata sorge chiaramente sull'ex mappale 100 mentre la seconda (i garage) sorgono sull'ex mapp. 101.
Unica parte comune ai due "vecchi" mappali è lo scivolo che porta ai garage.
Vengo alla domanda: E' corretto ammettere al passivo entrambe le banche in privilegio ipotecario di 1° grado ciascuna delle quali "legata" ai beni eretti sui mappali originari ovvero bisogna ammettere la banca A con ipoteca di 1° grado sull'intero "nuovo" mappale e così la Banca B con ipoteca di 2°?
Grazie per la vostra sempre squisita collaborazione
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza30/04/2015 19:23RE: Creditori ipotecari e mappali fusi
Classificazione: IPOTECA / ISCRIZIONEE' difficile dare una risposta alla domanda formulata perché coinvolge problemi di diritto sostanziale e processuale. L'ipoteca si estende ai miglioramenti, alle costruzioni e agli altri accessori, giusto il disposto dell'art. 2811 c.c., ma questo principio non ci sembra utilizzabile per dire che l'accorpamento catastale di due mappali comporti l'estensione della prima ipoteca anche a quello risultante dalla fusione. In realtà, a seguito della meccanizzazione delle conservatorie dei registri immobiliari e della modifica dell'art. 2826 c.c., i beni oggetto dell'ipoteca vengono individuati essenzialmente nella nota di iscrizione mediante i dati di identificazione catastale. Orbene, quando ci sono delle variazioni in conseguenza di frazionamenti o accorpamenti di mappali, il mappale originario iscritto a catasto viene soppresso e dà luogo a un mappale di nuova costituzione che assume un autonomo identificativo. A questo punto, i creditori che avevano iscritto ipoteca sui precedenti mappali, non trovano più il mappale gravato in quanto soppresso e dovrebbero, probabilmente, integrare la nota di iscrizione con l'identificazione del dato attuale e di quello preesistente, in modo da avere una piena tracciabilità e leggibilità della vicenda ipotecaria.
Se i creditori non fanno questi aggiornamenti, come probabilmente è accaduto nella fattispecie, che succede? Si potrebbe dire che il mappale soppresso a Catasto, anche se non è più operativo, è tuttora un dato che esiste e è tracciabile, perché se si va a fare una
ispezione a Catasto storico si vedrà che il mappale è sì soppresso, ma si vedranno anche quali sono le particelle o il nuovo mappale a cui ha dato origine e si potrà verificare la scheda planimetrica dell'unità. Ossia può esistere comunque una tracciabilità delle vicende catastali dell'immobile che esclude, per quello che ci riguarda, una incertezza assoluta e quindi una causa possibile di nullità.
Se tutto ciò è possibile, sembra preferibile la prima soluzione da lei prospettata. M , si ripete, i dubbi non mancano.
Zucchetti SG Srl
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