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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
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Mattia Pedrini
Bologna26/05/2021 19:11FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Buonasera.
Alla data di dichiarazione del fallimento, il conduttore occupava degli immobili in forza di contratto di locazione, che sarebbe dovuto giungere a scadenza alla fine del corrente anno. Invero, data la morosità nel pagamento dei canoni locatizi, precedentemente la dichiarazione di fallimento era intervenuta la convalida di sfratto che - giusto il disposto di cui alla L. 21/2021(che ha convertito il D.L. 183/2020 cd. "Decreto Milleproroghe") circa la proroga del "blocco sfratti" al 30.06.2021 - non aveva però ancora potuto trovare esecuzione.
Allo stato la Procedura sta occupando i locali nell'attesa di poter vendere le merci e gli arredi ivi rinvenuti, sulla base di un accordo effettuato con il locatore circa la mancata maturazione di alcun credito post-fallimento a titolo di indennità di occupazione.
Il locatore chiede di essere ammesso al passivo per l'intera cifra dei canoni non pagati e delle spese condominiali con il privilegio ex art. 2764 c.c. Se non vi sono dubbi che, in difformità da quanto richiesto dal creditore, sia le spese condominiali sia i canoni non pagati relativi a mensilità non comprese nell'orizzonte temporale a cui la Legge riconosce il citato privilegio (anno in corso alla data del fallimento e anno precedente), vanno ammesse in chirografo, il problema può porsi con riferimento alla cauzione versata dal conduttore al momento della stipulazione del contratto di locazione. La cifra - pari al canone dovuto per una mensilità - non viene difatti menzionata nella domanda di ammissione, pur essendo certamente un credito della Procedura. Le soluzioni percorribili, a parere di chi scrive, sono due:
1. Eccepire la compensazione ex art. 56 L.F. del deposito cauzionale con la (maggior) cifra di cui il locatore richiede l'ammissione, con la precisazione che laddove tale impostazione fosse ritenuta corretta, si porrebbe il problema se compensare l'ammontare del deposito cauzionale con la parte del credito ammessa in privilegio ex art. 2764 c.c., ovvero con quella ammessa in chirografo poiché relativa a canoni anteriori all'anno precedente il fallimento;
2. Considerare il credito del deposito cauzionale come sorto "post-fallimento" e richiede l'accredito della somma. Tale soluzione potrebbe risultare corretta se si considera che il deposito cauzionale è cifra esigibile al momento della conclusione del contratto e della riconsegna dell'immobile (e, pertanto, trova causa genetica successiva alla dichiarazione di fallimento); ad ogni buon conto, non saprei se poter estendere tale considerazione anche al caso di specie, essendo che la convalida di sfratto, ancorché non eseguita, probabilmente comporta lo scioglimento (almeno sotto il profilo formale) del contratto di locazione, con la conseguenza che, essendo lo sfratto intervenuto in epoca anteriore al fallimento, si tratterebbe di un credito "ante" per il quale vige il principio di cui all'art. 56 L.F.
Chiedo un Vostro parere in ordine alla questione e alla soluzione probabilmete più corretta.
Ringrazio fin d'ora per l'aiuto e per la preziosa possibilità di confronto.
Cordialità-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/05/2021 20:01RE: FALLIMENTO DEL CONDUTTORE, CAUZIONE ED AMMISSIONE CREDITO LOCATORE
Il suo iter argomentativo è ineccepibile. Tutto il problema consiste nello stabilire se il credito per la restituzione del deposito cauzionale sia concorsuale o sia nato dopo la dichiarazione di fallimento; nel primo caso detto credito può essere opposto in eccezione al credito del locatore per canoni, nel mentre nel secondo caso mancherebbe il requisito della reciprocità. Orbene considerato che la convalida di sfratto determina la risoluzione del contratto di locazione e che, con la risoluzione il contratto cessa di produrre i suoi effetti e, di conseguenza, il locatore deve restituire la il deposito cauzionale, nel caso la convalida di sfratto è intervenuta prima della dichiarazione di fallimento del conduttore, per cui il credito restitutorio può considerarsi concorsuale.
Quanto all'imputazione della compensazione, trova applicazione l'art. 1249 c.c., per il quale, "quando una persona ha verso un'altra più debiti compensabili, si osservano pe rla compensazione le disposizione del secondo comma dell'art. 1193 c.c.", per cui, in applicazione di questa ultima norma, la compensazione, nel suo caso, va ad estinguere in primo luogo il credito meno garantito, che è quello non privilegiato, e tra più crediti chirografari (stante la eguale onerosità) quello più antico.
Zucchetti SG srl
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