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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
locazione immobiliare
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Vittorio Rosso
Torino28/12/2012 11:15locazione immobiliare
fallimento del conduttore in data 10/10/2012 (io sono il curatore)
il conduttore aveva dato disdetta in data 27/03/2012 (nel contratto la disdetta doveva essere data 6 mesi prima); ha però lasciato beni di proprietà dentro il locale commerciale che sono stati inventariati e periziati dalla procedura.
il conduttore si insinua nel passivo richiedendo:
- in via privilegiata ex art. 2764 c.c. i canoni scaduti fino alla data del fallimento: secondo me sarebbe corretto ammettre solo i primi 6 mesi dalla data della disdetta ma al chirografo o al privilegio?, e come devo trattare quelli successivi ai 6 mesi?.
- in prededuzione ex art. 80 e 111 l.f. i canoni a scadere dalla data del fallimento al rilascio e l'equo indennizzo:l'equo indennizzo si riconosce in caso di recesso anticipato ma è questo il caso, essendo stata data disdetta prima della sentenza di fallimento? il fallimento di fatto sta continuando ad utlizzare l'immobile commerciale avendo la merce dentro da cercare di vendere
grazie
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/12/2012 13:42RE: locazione immobiliare
Il problema di fondo da risolvere è la sorte della disdetta contrattuale (peraltro prevista dall'art. 27 della legge 392 del 1978 per le locazioni commerciali) in caso di mancata consegna dell'immobile alla scadenza del termine dei sei mesi indicati nella disdetta. Secondo una sentenza del Trib. Di Prato del 23.6.2011 "il conduttore che, comunicato il recesso non ottemperi tempestivamente alla prescrizione – spontaneamente comunicata – di rilasciare l'immobile entro la data preannunciata, permanendo così nell'immobile, si rende responsabile di una condotta di abuso contrattuale, forte della detenzione qualificata del bene, vanificando le finalità del preavviso pur formalmente comunicato".
Questa costruzione, tuttavia, non è da tutti condivisa ed anche noi riteniamo che il contratto di locazione si scioglie per effetto del recesso del conduttore alla data preannunciata nel preavviso, giusto quanto disposto dall'art. 27 della cit., posto che la disdetta data dal conduttore rimane valida ed efficace nonostante egli non abbia poi restituito l'immobile alla data di scioglimento del contratto; il ritardo nella consegna, infatti, espone il conduttore al risarcimento dei danni, giusto il disposto dell'art. 1591 c.c., quantificabili nella corresponsione di una somma pari al corrispettivo della locazione fino alla riconsegna, salvo che il locatore non provi di aver subito un maggior danno (ad esempio di aver già convenuto una nuiova locazione ad un prezzo suoperiore, che è saltata per la mancata riconsegna)..
Se si segue questa linea, il contratto di locazione in questione si è sciolto alla scadenza dei sei mesi dalla disdetta e i canoni di questo periodo godono del privilegio di cui all'art.2764 c.c.; eguale privilegio godono i danni per la mancata riconsegna (determinabili come detto, in base al canone, salva prova diversa) a norma del terzo comma dell'art. 2764 c.c., e ciò fino alla dichiarazione di fallimento. Trattasi comunque di privilegio speciale sui beni che si trovavano, al momento del fallimento all'interno dell'immobile locato. Questo regime rimane anche dopo la dichiarazione di fallimento, con la differenza che le somme dovute dopo tale data vanno pagate in prededuzione.
Essendosi il contratto di locazione già sciolto prima del fallimento non trova, invece applicazione l'art. 80 l.fall. per cui non riteniamo che sia dovuto alcun iundennizzo.
Zucchetti Sg Srl
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Fabia Gemmo
Montagnana (PD)31/12/2012 12:11RE: RE: locazione immobiliare
Buongiorno,
ringrazio anticipatamente e chiedo, cortesemente, un vostro aiuto in relazione ad un caso analogo di locazione immobiliare in corso alla data della dichiarazione di fallimento. Nella stessa data è stata data disdetta, dalla sottoscritta curatore, del contratto di locazione in essere ( il contratto prevede la facoltà al conduttore, ex art. 27 c. L. 392/78, di recedere con preavviso di 6 mesi), ma i locali sono ancora occupati dai beni della società fallita. Come si può quantificare l'equo indennizzo previsto dall'art. 80 L.F. se l'immobile si presume verrà liberato dopo circa 2- 3 mesi dalla data di comunicazione di scioglimento dal contratto.
Ringrazio per preziosa consulenza
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza31/12/2012 19:43RE: RE: RE: locazione immobiliare
Lei ha dato, come curatore del fallimento del conduttore, disdetta del contratto di locazione in corso, che, a nostro parere, non poteva essere data perché a seguito del fallimento trova applicazione l'art. 80, per il quale il contratto continua, salva la facoltà del curatore di recedere in qualsiasi momento con effetto immediato e non, come nella disdetta, dopo sei mesi. Quella disdetta, a nostro avviso, va equiparata quindi alla comunicazione di recesso di cui all'art. 80, che comporta la restituzione dell'immobile e il pagamento di un indennizzo per l'anticipato scioglimento; inoltre la curatela deve pagare un prezzo per l'occupazione successiva allo scioglimento fino al rilascio, somma quest'ultima che può essere corrispondente a quella del canone pattuito, salvo prova del maggior danno.
Come si calcola l'indennizzo? Non vi è alcuna disposizione che fornisca indicazioni in proposito e normalmente, considerato che esso serve a ristorare il locatore della anticipata cessazione del contratto, si tiene conto principalmente della resisua durata del contratto, dell'importo del canone e del mercato che potrebbe consentire o non una facile nuova locazione.
Zucchetti Sg Srl
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Danilo Cannella
MILANO12/05/2014 21:03Credito del locatore derivante da clausola penale
Buonasera,
vi sottopongo la seguente domanda per un conforto:
prima di presentare domanda di concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori, il debitore ha comunicato al locatore il recesso anticipato dal contratto di locazione in essere, con un preavviso di sei mesi.
Il debitore ha proseguito nell'utilizzo dell'immobile condotto in locazione durante la procedura, che si è conclusa con l'omologazione del concordato, pagando in prededuzione i canoni di locazione maturati durante la procedura.
Nella proposta di concordato, il debitore ha indicato il credito del locatore per i canoni di locazione maturati sino alla data di presentazione della domanda di concordato e quello per una penale dovuta al locatore, per effetto di clausola penale in caso di anticipato scioglimento dal contratto.
Entrambi i crediti del locatore sono stati indicati nella proposta come crediti privilegiati. Il liquidatore giudiziale in occasione del primo riparto ha pagato interamente il credito del locatore per canoni pregressi. Mentre ha degradato al chirografo il credito derivante dalla clausola penale.
Il locatore contesta la posizione assunta dal liquidatore giudiziale e insiste per il riconoscimento del privilegio (quello che spetta al locatore ex art. 2764 cc).
Il liquidatore, invece, ritiene che il recesso anticipato dal contratto di locazione (comunicato al locatore a ridosso della presentazione della domanda di concordato)non debba essere riconosciuto e, se riconosciuto, non dovrebbe essere assistito dal privilegio invocato, in quanto il diritto di credito in questione non scaturirebbe da un rapporto sinallagmatico, ma dalla impossibilità da parte del debitore (conduttore)di proseguire il rapporto di locazione per effetto della omologazione del concordato
Qual è la Vostra opinione? siete a conoscenza di giurisprudenza su fattispecie analoga?
Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza14/05/2014 12:04RE: Credito del locatore derivante da clausola penale
La penale e' dovuta in quanto contrattualmente convenuta e lo scioglimento anticipato del contratto non è stato attuato con le modalità dell'art. 169 bis con la domanda di concordato, ma precedentemente alla stessa su iniziativa del debitore. Circa la collocazione anche noi pensiamo che il credito per la penale non sia asitito dal privilegio di cui all'art. 2764 c.c., perché tale voce non è indicata nel primo ne' nel terzo coma di tale norma (In quest'ultimo si fa riferimento ad ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto, ma la voce in esame non crediamo che possa rientrare in tale categoria) ne' e' applicabile la disposizione di cui all'ult. Comma dell'art. 80 l.f. che afferisce all'ipotesi dell'anticipato scioglimento da parte del curatore.
Zucchetti Sg Srl-
Mario Liscio
Cerignola (FG)05/09/2017 19:55RE: RE: Credito del locatore derivante da clausola penale
Salve,
vorrei sottoporvi la seguente questione: sono curatore di una società dichiarata fallita nel settembre 2016.
Nell'ottobre 2016 viene registrato un contratto di locazione avente ad oggetto un bene immobile di proprietà della fallita.
Secondo voi, in qualità di curatore dovrei chiedere al Giudice di essere autorizzato alla risoluzione del contratto di locazione a causa della registrazione tardiva?
Grazie.-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza06/09/2017 18:25RE: RE: RE: Credito del locatore derivante da clausola penale
La registrazione ha la funzione di attribuire data certa all'atto registrato nei confronti anche dei terzi, per cui la registrazione successiva alla dichiarazione di fallimento del locatore consente a lei di eccepire la mancanza di data certa anteriore al fallimento e ritenere che il contratto di affitto sia stato stipulato dopo l'evento del fallimento e, quindi a questo inopponibile.
Tuttavia la registrazione non è l'unica formalità che attribuisca la data certa in quanto l'art. 2704 c.c. richiama anche altri elementi e, comunque, la certezza può essere data da qualsiasi fatto che stabilisca in modo sicuro l'anteriorità della formazione dell'atto. Di conseguenza, se la controparte riesce a dimostrare che, indipendentemente dalla registrazione del contratto, ha stipulato il contratto di locazione prima che il locatore fosse dichiarato fallito, quel contratto è opponibile al fallimento e lei si trova un contratto di locazione pendente, la cui sorte è regolata dall'art. 80, per il quale, il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto. Tuttavia, quando la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facolta' di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento".
Se non riesce a sciogliersi dal contratto, è da valutare, alla lice delle condizioni contrattuali, la possibilità di una azione revocatoria del contratto se stipulato nel periodo sospetto di cui al secondo comma dell'art. 67 l.f.
Zucchetti Sg srl
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