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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
contratto di superficie
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Alessandro Turini
Piombino (LI)28/10/2013 09:09contratto di superficie
srl fallita nel maggio 2013.
nel febbraio 2012 l'ex amministratore ha stipulato un contratto nel quale si assegna un diritto di superficie (con connesso diritto di sorvolo) ad una società per l'installazione di pale eoliche sul terreno di propretà della fallenda.
Durata diritto fino al 2037. Il contratto non contiene cause automatiche di risoluzione a favore della concedente (ora fallita).
Corrispettivo € 750.000 (da ritenersi congruo)
pagamenti: € 400.000 al rogito; € 350.000 in rate annuali ciascuna di € 30.000 a partire dal 2025.
e' chiaro che il Curatore ha tutto l'interesse ad incassare il saldo prezzo, ma certamente non può attendere un termine così lungo.
Cosa può fare il Curatore?
In che termini può venire di aiuto l'art.72 (anche soltanto al fine di permettere di aprire una nuova trattativa sul saldo prezzo)?
Si rientra nella previsione di cui all'ultima parte del comma 1 dell'art.72 (contratto con effettireali con trasferimento del diritto già avvenuto)?
Nel ringraziare anticipatamente, cordialmente saluto
Alessandro Turini
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza29/10/2013 10:53RE: contratto di superficie
Se il contratto in questione ha come contenuto la costituzione del diritto di superficie, che è un diritto reale parziale, trova applicazione, come lei giustamente suppone, l'ult. parte del primo comma dell'art. 72, lì dove esclude la facoltà di scelta del curatore nei contratti ad effetti reali ove sia già avvenuto il trasferimento del diritto. Invero, con l'avvenuto trasferimento della proprietà o (come nel caso) di altro diritto reale alla controparte, il contratto ad effetti reali cessa di essere un rapporto pendente in quanto il contratto è stato già eseguito da una delle parti, per cui non entra in quella fase di sospensione prevista in linea generale dall'art. 72, per permettere al curatore di scegliere se sciogliersi o proseguire il rapporto. Sempre che, ovviamente, sia stata effettuata la trascrizione del contratto in data antecedente alla dichiarazione di fallimento giacchè l'effetto traslativo immediato discendente dal consenso va contemperato con le norme che regolano la pubblicità in generale e nei confronti della massa, trasfuse nell'art. 45; di modo che, qualora il contratto di concessione del diritto di superficie non fosse stato trascritto prima della dichiarazione di fallimento del concedente (ipotesi che rediamo inverosimile), il curatore potrebbe considerare il bene come ancora facente parte del suo patrimonio, con conseguente superamento della disciplina sui contratti pendenti.
E' presumibile che nel suo caso, la trascrizione sia stata effettuata immediatamente dopo la stipula, per cui ora il diritto di costituzione del diritto di superficie ha prodotto il suo effetto traslativo opponibile alla massa e il concedente- e per lui il curatore del suo fallimento- è titolare del credito per il prezzo pattuito, che dovrà essere pagato alle relative scadenze. Non vi è quindi un rapporto pendente da cui potersi sciogliere né ricorre, a quanto lei dice circa la congruità del prezzo, una possibilità di revocatoria del contratto, anche perché, comunque, questo è stato stipulato oltre un anno prima della dichiarazione di fallimento.
Certamente lei non può attendere le scadenze pattuite, lontane nel tempo, ma ciò non significa che quel credito è perso, perché, nel momento in cui cede la nuda proprietà, quel credito va valorizzato nella indicazione del prezzo, attualizzandone le scadenze, giacchè trasferisce all'acquirente non solo la nuda proprietà e la possibilità di riprendere la piena proprietà al momento in cui scade il diritto di superficie, ma anche il credito relativo residuo. Nulla le impedisce, ovviamente, di ricontrattare il prezzo e le scadenze con il concessionario del diritto di superficie.
Zucchetti Sg Srl
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