Menu
Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
Fallimento conduttore - contratto di locazione
-
Alessandra Mazzola
Salerno24/09/2019 17:08Fallimento conduttore - contratto di locazione
Gentile Zucchetti, sono a formulare il seguente quesito.
Fallisce una società che, ante fallimento, aveva stipulato un contratto di locazione avente ad oggetto un suolo per il parcheggio di automezzi, trattandosi di una società che svolgeva attività di trasporti conto terzi. Siamo dunque nell'ipotesi dell'art. 80 l.f., comma 3, fallimento del conduttore.
Sul suolo, oggetto del contratto, ci sono diversi automezzi che, nell'attesa del deposito dell'inventario e della stima, saranno celermente messi in vendita.
Il locatore vuole il suolo libero e non accetterebbe alcuna indennità per il tempo occorrente per la vendita dei beni ma il fallimento non avendo cassa non avrebbe la possibilità di spostare altrove i beni.
Il giudice mi ha consigliato di sciogliere in ogni caso il contratto e di continuare godere del suolo pagando, oltre all'equo indennizzo, una indennità al proprietario, soluzione, questa, ideale se avessi avuto la collaborazione del locatore.
In mancanza di collaborazione, sciogliendomi dal contratto, non avrei alcun titolo a restare e dovrei portare necessariamente altrove i beni.
Come posso valutare diversamente la situazione?
Ringrazio per la collaborazione.
-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza26/09/2019 17:22RE: Fallimento conduttore - contratto di locazione
Lei ha correttamente inquadrato la fattispecie rapportandola al terzo comma dell'art. 80 l.f. e le sue preoccupazioni circa l'eventuale scioglimento ci sembrano appropriate. In realtà la norma citata prevede che "In caso di fallimento del conduttore, il curatore puo' in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati", di modo che il contratto di locazione in questione continua di diritto, con o senza la volontà del locatore, e lei, più che sciogliersi come in linea generale previsto dall'art. 72 l.f., può recedere dallo stesso pagando un equo indennizzo. Considerato che il recesso può intervenire in qualunque momento ed essendo l'area in questione ancora occupata dagli automezzi, sembrerebbe più opportuno non recedere ora ma continuare la locazione, pagando il relativo canone, fin quando ha necessità di disporre dell'area. Recedere ora e poi mantenere l'occupazione significa stabilire ora l'indennizzo (che a norma del quarto comma dell'art. 80 va pagato in prededuzione) e comunque pagare una somma per l'occupazione senza titolo, che viene normalmente determinata in misura corrispondente al canone precedente, per cui nulla cambierebbe rispetto alla continuazione, ma vi sarebbe l'aggravante che, mentre continuando il rapporto il locatore nulla può dire (a meno che non paghi il canone), cessato il rapporto con il recesso questi ha diritto ad ottenere libero l'immobile in ogni momento perché la sua occupazione non sarebbe giustificata da alcun titolo.
Probabilmente il giudice le ha dato il consiglio che ha riportato perché il fallimento non ha le disponibilità per pagare il canone, ma, premesso che sotto questo profilo la scelta è di carattere economico da farsi sulla base della conoscenza approfondita della situazione che noi non abbiamo, a noi sembra comunque preferibile affrontare una azione di sfratto per morosità ma restare con il titolo della locazione e con la possibilità di eventualmente sanare la morosità con i primi incassi, piuttosto che affrontare una azione di liberazione per occupazione senza titolo, col rischio anche ad una condanna di risarcimento danni. Nel frattempo è comunque opportuno che trovi altra sistemazione per gli automezzi, specie se il canone è elevato.
Sotto il profilo pratico, se opta per la scelta della continuazione, è il caso di rappresentare nuovamente la situazione al giudice, che le aveva dato il consiglio in senso diverso (a voce, con un provvedimento su sua richiesta?) e riesaminare la questione.
Zucchetti SG srl-
Simona Sguanci
Prato26/01/2021 11:31RE: RE: Fallimento conduttore - contratto di locazione
Preziosissimi esperti
siamo curatrici del fallimento del conduttore di un immobile che ha maturato, ante fallimento, ingenti debiti per canoni di locazione. Dalla vostra risposta deduciamo che non ritenete che, se il fallimento subentra nel contratto, deve pagare in prededuzione i canoni del periodo ante fallimento. Tuttavia temiamo che sia applicabile l'art. 74 perchè il contratto di locazione è un contratto ad esecuzione continuativa e su tale aspetto non rileva il fatto che il canone può essere facilmente ripartito in mensilità.
Se il nostro timore è fondato si spiega il consiglio del giudice di sciogliersi dal contratto, nonostante l'ovvio onere dell'indennità di occupazione e dell'indennizzo art. 80 l.f.
Riassumendo: in caso di subentro nel contratto di locazione da parte del fallimento, il debito per canoni ante fallimento è da ammettere in prededuzione ex art. 74?
grazie
Silvia Vinattieri, Simona Sguanci-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza27/01/2021 11:14RE: RE: RE: Fallimento conduttore - contratto di locazione
A nostro avviso no, per più motivi.
L'art. 74 l.fall. stabilisce che "Se il curatore subentra in un contratto ad esecuzione continuata o periodica deve pagare integralmente il prezzo anche delle consegne gia' avvenute o dei servizi gia' erogati". Dato per scontato che la locazione è un contratto a esecuzione continuata o periodica, la norma citata collega l'effetto della trasformazione in prededucibile anche dei debiti precedenti "se il curatore subentra..", da cui discende che la norma non è applicabile lì dove al curatore non è data l'alternativa del subentro o dello scioglimento, come nel caso della locazione. Il terzo comma dell'art. 80 prevede, infatti, che "In caso di fallimento del conduttore, il curatore puo' in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati", il che val quanto dire che il contratto di locazione continua di diritto, salva la facoltà di recesso del curatore, di modo che, se il principio posto dall'art. 74 si applicasse anche alla fattispecie, i canoni pregressi impagati automaticamente passerebbero in predeuzione visto che il contratto continua.
In ogni caso, in ipotesi di subentro, l'art. 74 trasloca in prededuzione il "prezzo anche delle consegne gia' avvenute o dei servizi gia' erogati", espressione non riferibile alla locazione, ma chiaramente ai contratti di somministrazione e vendite a consegne ripartite, cui, peraltro, la norma faceva espresso riferimento nella sua originaria versione ed anche dopo la riforma del 2006 (l'attuale versione è dovuta al decreto correttivo del 2007).
Infine, anche per la somministrazione, le Sez. unite(Cass. sez. un. 22/05/1996, n.4715) avevano statuito che tale contratto "non mira ad un risultato contrattuale unico (come si verifica per es. nella vendita a consegne ripartite), ma al riprodursi di un risultato contrattuale completo e definitivo in ogni sua manifestazione, per cui le singole prestazioni sono tra di loro indipendenti e distinte, avendo come unico elemento comune il fondamento giuridico sulla cui base sono dovute, e possono essere rinnovate. Di conseguenza, ogni atto di prestazione e contro prestazione non costituisce un adempimento parziale del contratto di durata, ma un adempimento pieno delle obbligazioni da esso sorgenti che se in relazione alla caratteristica di contratto di durata l'adempimento non estingue il rapporto, ma permette il sorgere di nuovi rapporti di credito e di debito. Ogni consegna, o la erogazione continuata, appaga interessi strutturalmente autonomi del creditore, per cui non è individuabile, per la stessa struttura del contratto di durata, una prestazione unica, ma una pluralità di prestazioni in relazione al ripetersi periodico, o continuativo, nel tempo del bisogno del creditore, ancorché la pluralità delle prestazioni sia collegata dall'unicità del contratto che ne è la fonte obbligatoria". Ci sembra che un ragionamento del genere valga, a maggior ragione per la locazione.
Naturalmente si tratta di nostre considerazioni; stranamente non abbiamo trovato precedenti specifici.
Zucchetti SG srl
-
-
-
Scarica la nuova app
