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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
LOCAZIONE SFRATTO PER MOROSITA' COMPETENZA E IMPROCEDIBILITA' IN CASO DI AFFITTO D' AZIENDA
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Francesco Costa Angeli
milano15/11/2016 08:31LOCAZIONE SFRATTO PER MOROSITA' COMPETENZA E IMPROCEDIBILITA' IN CASO DI AFFITTO D' AZIENDA
IN UNA PROCEDURA FALLIMENTARE, PER UN AFFITTO D' AZIENDA PREESISTENTE, SUBENTRA L' AFFITTUARIO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DEI MURI PER LA DURATA DELL' AFFITTO D' AZIENDA.
POSTO CHE LA CURATELA RITORNERA' IN POSSESSO DEI MURI ALLA FINE DELL' AFFITTO O A SEGUITO DELLA FACOLTA' DI SCIOGLIMENTO E CHE COMUNQUE E' IL CONDUTTORE ORIGINARIO TITOLARE DI TALE CONTRATTO DI LOCAZIONE DEI MURI DATO CHE L' AFFITTO OPERA COME UNA PARENTESI, QUID IURIS NEL CASO DI INTIMAZIONE DI SFRATTO NOTIFICATA SOLO ALL' AFFITTUARIO D' AZIENDA E NON ALLA CURATELA ?
TRATTANDOSI PUR SEMPRE DI AZIONE DI RISOLUZIONE E DOMANDA DI RILASCIO NON E' AFFETTA DA INCOMPETENZA FUNZIONALE E COMUNQUE DA IMPROCEDIBILITA' ?
DOVENDO PROCEDERSI CON DOMANDA AL GIUDICE DELEGATO E NON CON IL RITO ( ORDINARIO ) SPECIALE SOMMARIO DELLA
INTIMAZIONE DI SFRATTO E SUCCESSIVO ORDINARIO RITO LOCATIZIO, DOVENDO TRASLARE IL GIUDIZIO IN SEDE FALLIMENTARE ?
E NEL CASO DI SPECIE IL FATTO CHE L' AZIONE SIA RIVOLTA VERSO IL SOLO AFFITTUARIO NON LA RENDE PROSEGUIBILE
POSTO CHE IL SUBINGRESSO DEL CONDUTTORE D' AZIENDA E' TEMPORANEO SICCHE' SI DOVREBBE RITENERE LA SUSSISTENZA DI UN CASO DI LITISCONSORZIO DEL FALLIMENTO ?
ALTRIMENTI IL FALLIMENTO CUI NON E' STATO NOTIFICATO L' ATTO DI INTIMAZIONE DI SFRATTO POTREBBE NON SAPERE
NULLA DELL' AZIONE E TROVARSI SFRATTATO CON NOCUMENTO PER LA AZIENDA DI CUI E' PROPRIETARIO.
GRAZIE
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza15/11/2016 18:47RE: LOCAZIONE SFRATTO PER MOROSITA' COMPETENZA E IMPROCEDIBILITA' IN CASO DI AFFITTO D' AZIENDA
Le sue perplessità sono legittime perché, a nostro avviso, il locatore non poteva nella specie proporre azione di sfratto. Noi abbiamo così ricostruito la vicenda.
Il fallito A, prima del fallimento, concede in affitto la propria azienda a B e contemporaneamente cede allo stesso il contratto di locazione relativo all'immobile di proprietà di C nel quale l'azienda veniva esercitata. Non interessa tanto sapere se A ha ceduto a B il contratto di locazione immobiliare con apposito atto o se la cessione sia da considerare effetto naturale dell'affitto di azienda, ai sensi dell'art. 2558 c.c. (questione controversa), perché da quanto lei ci dice è comunque intervenuta una cessione; del resto se tra A e B fosse stata stipulata una sublocazione dell'immobile, la questione sarebbe chiusa in radice perché la sublocazione non instaura alcun rapporto tra il locatore originario e il subconduttore.
Orbene, la cessione del contratto di locazione, sia a norma del citato art. 2558 c.c. sia a norma dell'art. 36 legge n. 392 del 1978, può avvenire pur senza l'espresso consenso del locatore, salva la facoltà di quest'ultimo di proporre opposizione per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione dell'avvenuta cessione dei contratto di locazione insieme all'azienda (art. 36 legge equo canone cit.) o di recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento , se sussiste una giusta causa (art. 2558 c.c.). La norma speciale sull'equo canone- che riteniamo prevalente su quella generale della cessione dei contratti in occasione della cessione o affitto di azienda di cui all'art. 2558 c.c.- prevede che, qualora il locatore non abbia liberato il cedente, tra quest'ultimo e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal beneficium excussionis, che consente al locatore di agire nei confronti del cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto solo dopo che si sia venuto a configurare l'inadempimento del nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora.
Nel suo caso, pertanto, C, una volta messo in mora B per il pagamento dei canoni, salvo che avesse liberato A, avrebbe dovuto chiedere il pagamento degli stessi al fallimento in prededuzione trattandosi di canoni successivi al fallimento, e, solo in caso di mancato pagamento da parte del fallimento, avrebbe potuto chiedere lo sfratto per morosità, coinvolgendo nel giudizio B, attuale conduttore, e A, originario conduttore, sia perché entrambi debitori sia perché, come lei giustamente dice, anche il fallimento è cointeressato alla sorte della locazione, visto che nell'immobile viene svolta l'azienda di sua proprietà.
Zucchetti SG Srl
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