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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - PASSIVO E RIVENDICHE
creditore ipotecario ammissione al passivo
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Emanuela Campus
Oristano13/02/2019 12:56creditore ipotecario ammissione al passivo
E' stata presentata domanda di insinuazione allo stato passivo da parte di un istituto di credito, creditore della Società fallita per esposizione riveniente da contratto di mutuo fondiario, concesso per la costruzione di un complesso residenziale.
A garanzia del mutuo veniva concessa ipoteca volontaria sull'area urbana con entrostante fabbricato in corso di costruzione.
La società fallita a seguito della concessione del mutuo ha costruito un complesso residenziale con n. 20 appartamenti, nonchè sottoscritto numerosi compromessi di vendita con i promissari acquirenti.
A seguito dell'inadempimento della fallita, che non ha provveduto alla consegna delle unità abitative nei termini contrattualmente pattuiti, n. 10 promissari acquirenti delle unità abitative hanno esperito l'azione ex art. 2932 c.c. con sentenze passate in giudicato alla data di dichiarazione di fallimento.
Le unità abitative non sono state pertanto acquisite all'attivo del fallimento, nè risulta frazionata l'ipoteca.
La banca nella domanda d'insinuazione richiede l'ammissione con privilegio ipotecario per l'intero mutuo concesso e non pagato dalla società.
Ammettendo il creditore per l'intero importo spetterebbe il privilegio ipotecario su beni che non sono nella disponibilità della curatela.
Tuttavia, non essendoci stato il frazionamento dell'ipoteca non è possibile determinare il privilegio spettante all'istituto di credito per i restanti immobili acquisiti al fallimento.
Vorrei pertanto un vostro parere su come operare per la predisposizione del progetto di stato passivo.
Vi ringrazio anticipatamente
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Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza14/02/2019 13:05RE: creditore ipotecario ammissione al passivo
Crediamo che la banca abbia ragione.
Normalmente, quando un costruttore stipula un mutuo fondiario, questo è garantito da ipoteca avente ad oggetto dapprima il terreno e successivamente, per il principio di estensione dell'ipoteca sulle sopraelevazioni, il fabbricato realizzato. Una volta ultimata la costruzione, man mano che si procede alle vendite delle singole unità costituenti l'immobile realizzato, l'importo del mutuo deve essere ripartito tra i vari acquirenti ed egualmente l'ipoteca, in modo che ciascun acquirente risponda della quota di debito relativa alla propria unità, garantita da ipoteca sulla stessa.
Questa operazione avviene attraverso il frazionamento del credito e dell'ipoteca. Il frazionamento del primo è il passaggio necessario per l'accollo delle singole "quote" del mutuo originario; è, infatti, in virtù di tale accollo che l'obbligazione da unitaria diviene parziaria, senza che tra i singoli debitori vi sia in alcun modo solidarietà passiva. Contestualmente, a ciascuna quota di debito accollato viene attribuita una quantità di ipoteca, con la conseguenza che, a seguito dell'annotazione del frazionamento, si ottiene l'effetto che ogni quota non risponda più dell'intera ipoteca, ma della quantità di ipoteca ad essa attribuita.
Una volta frazionato il mutuo e realizzati gli accolli, bisogna vedere il come l'ingresso di questi nuovi debitori (gli acquirenti delle singole unità) opera nei confronti del costruttore debitore originario e dell'istituto di credito. Orbene, nel vigore dell'attuale TUB l'accollo, anche dopo la notifica (che in precedenza liberava il precedente debitore), segue le normali regole civilistiche e quindi è normalmente cumulativo e diviene liberatorio solo dietro espresso consenso della banca finanziatrice, sicchè, in mancanza di tale liberatoria, accollante e debitore originario sono pertanto coobbligati solidali, anche successivamente alla notificazione; il primo per la quota da lui accollata e il secondo per le quote di tutti. A sua volta se non interviene il frazionamento o, comunque se questo non è annotato, l'ipoteca permane su tutti gli immobili originariamente gravati.
Nel suo caso, pare di capire dalle modalità con cui si è pervenuti al trasferimento delle 10 unità immobiliari, che non vi sia stata alcuna liberatoria della banca, che non vi sia stato il frazionato il credito/debito, né dell'ipoteca, per cui l'originario debitore risponde dell'intero debito residuo verso la banca, che rimane garantito da tutti gli immobili, compresi quindi gli appartamenti ancora acquisiti all'attivo fallimentare e non ancora venduti.
Zucchetti SG srl
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