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Credito per mediazione immobiliare: privilegio?

  • Roberta Aldini

    Sassuolo (MO)
    20/04/2011 10:09

    Credito per mediazione immobiliare: privilegio?

    Ho un cliente che deve insinuarsi in un fallimento per crediti quale mediatore immobiliare regolarmente iscritto al relativo albo.
    Tale credito risulta da regolare fattura emessa all'atto della conclusione della prestazione.
    Vorrei verificare che il credito vantato sia privilegiato e non chirografario?

    Grazie
    Mauro

    • Zucchetti Software Giuridico srl

      Vicenza
      20/04/2011 17:42

      RE: Credito per mediazione immobiliare: privilegio?

      Fino all'intervento della Corte Costituzionale di cui alla sentenza n. 1 del 29.1.1998 n. 1, era pacifico che il mediatore non godesse di alcun privilegio. Non di quello di cui all'art. 2751 bis n. 3 c.c. in favore degli agenti perché, mentre quest'ultimo collabora stabilmente allo sviluppo dell'attività economica dell'impresa preponente, il primo svolge attività meramente occasionale ed in posizione di indipendenza rispetto ai contraenti che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare; nè del privilegio di cui al n. 2 dello stesso articolo- che assiste il credito per le retribuzioni dei professionisti e di ogni altro prestatore d'opera intellettuale- in quanto la prestazione del mediatore presenta i caratteri di un'attività di ordine essenzialmente materiale e non intellettuale (su quest'ultimo indirizzo cfr. Cass. 15/06/1988, n. 4082).
      Con la citata sentenza del 1998, la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 2751 bis n. 2 c.c. nella parte in cui limita il privilegio ai soli prestatori d'opera intellettuale, per cui, ora, il privilegio in esame si estende anche ai crediti dei prestatori d'opera di carattere non intellettuale svolta in modo autonomo.
      Questo intervento ha mutato il quadro di indagine perché ora il riferimento normativo per l'individuazione delle attività protette non è più limitato agli artt. 2229 e 2230 c.c., ma è costituito dall'art. 2222 c.c., che regola il contratto d'opera, sicchè bisogna chiedersi se la mediazione sia riconducibile ad un contratto d'opera.
      A nostro parere la risposta deve essere negativa perché il contratto d'opera rappresenta una fattispecie residuale di lavoro autonomo in quanto numerose altre fattispecie di lavoro autonomo costituiscono contratti tipici con propria peculiare disciplina (appalto, trasporto, deposito, ecc.); di conseguenza i crediti di chi si è obbligato a compiere un'opera o un servizio, che richieda o non attività intellettuale, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente godono del privilegio di cui all'art. 2751 bis n. 2 c.c., sempre che il rapporto da cui nasce il credito non sia inquadrabile in altra fattispecie tipica di lavoro autonomo, quale, appunto, è il rapporto di mediazione.
      Zucchetti Sg Srl

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