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Deposito cauzionale da contratto di locazione opponibile
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Emanuele Curti
Roma12/06/2020 10:52Deposito cauzionale da contratto di locazione opponibile
Buongiorno, il quesito che vorrei porre è il seguente:
A seguito di deposito di decreto di trasferimento riguardante un immobile pignorato condotto in locazione con titolo opponibile, l'aggiudicatario, odierno nuovo proprietario dello stesso, ha subito la richiesta del deposito cauzionale sottostante alla suddetta locazione dal conduttore (in via esplorativa, visto che il contratto non è stato sciolto e proseguirà normalmente, almeno).
Che soluzioni vi sono per le parti in codesto caso.
Preciso che detto deposito cauzionale non è nella disponibilità della procedura, bensì ancora evidentemente del debitore esecutato, ex locatore.
Grazie-
Zucchetti Software Giuridico srl
16/06/2020 10:32RE: Deposito cauzionale da contratto di locazione opponibile
Può accadere che il contratto di locazione opponibile sia opponibile alla procedura e ad esso subentri il nuovo acquirente a seguito della pronuncia del decreto di trasferimento. Può parimenti accadere che il contratto opponibile venga a scadere nel corso della stessa.
In entrambi i casi sorge allora il problema di verificare se custode o acquirente siano tenuti alla restituzione della cauzione eventualmente versata al locatore esecutato dal conduttore.
La soluzione di questo interrogativo deve muovere da un preliminare accenno alla natura ed alla disciplina del deposito cauzionale.
Secondo l'articolo 1608 c.c., "l'inquilino può essere licenziato se non fornisce la cosa dei mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione".
Come si vede, nell'impianto codicistico l'obbligazione di dotare la cosa dei mobili sufficienti, divenuta ormai una ipotesi di scuola, è alternativa a quella di prestare idonea garanzia, la quale consiste nel versamento di quello che la prassi contrattuale chiama "deposito cauzionale", vale a dire una somma di danaro rilasciata dal conduttore a garanzia del puntuale pagamento dei canoni e di ogni altra obbligazione il suo carico, fino al termine del rapporto e della riconsegna dell'immobile.
La disciplina vincolistica introdotta dalla l. 392/1978 ha reso obbligatorio il versamento della cauzione con l'art. 11, fissandone il limite massimo nella misura di tre mensilità di canone, ed aggiungendo che essa è produttiva di interessi legali.
La combinata lettura di queste due norme induce a ritenere che l'obbligo di versamento del deposito cauzionale sussiste indipendentemente dalla espressa previsione contenuta nel contratto.
Dottrina e giurisprudenza (Cass., sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9287) sono concordi nel ritenere che il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare, in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa natura deriva non solo la sua accessorietà rispetto alle obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale in favore dell'acquirente, poiché questi subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 c.c.) e, così, anche nell'obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino.
Normalmente dunque il venditore – locatore trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione; normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato esplicitamente con il compratore.
Da quanto sin qui detto, che trova conferma nella giurisprudenza della cassazione (Cass., sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23164), si deve trarre il precipitato per cui obbligato a restituire la cauzione non è tanto la parte contrattuale subentrata all'originario conduttore, quanto piuttosto il soggetto che materialmente ne ha la disponibilità, con la conseguenza che il custode nominato dal giudice sarà tenuto alla restituzione della cauzione quante volte egli l'abbia ricevuta da parte del debitore esecutato (cosa per la verità assolutamente improbabile e peraltro neppure dovuta in quanto il custode non subentra nella titolarità del contratto della locazione) oppure l'aggiudicatario al quale l'importo della cauzione sia stato eventualmente trasferito in uno al contratto.
In tutti gli altri casi, la cauzione dovrà essere rimborsata dall'originario locatore. -
Chiara Ghiozzi
Crema (CR)04/12/2025 18:46RE: Deposito cauzionale da contratto di locazione opponibile
Buongiorno,
mi inserisco nella discussione per prospettare la seguente casistica nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare nella quale sono stata nominata delegato alla vendita.
Immobile locato con contratto opponibile alla procedura esecutiva viene acquistato da una società la quale, successivamente al saldo prezzo, chiede l'eventuale suo diritto a ricevere dalla procedura il deposito cauzionale indicato nel contratto e versato dal conduttore al locatore esecutato.
Nella premessa che:
- il debitore (ex proprietario e locatore del bene) non ha provveduto a trasferire la cauzione ricevuta;
- che Cass., n. 23164/2013 stabilisce che "...ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa." Conforme, la recente Cass. Ordinanza n. 7199/2025 "in assenza di un chiaro accordo o di prove concrete di compensazione nel prezzo, l'obbligo del venditore di trasferire la somma all'acquirente rimane pienamente valido ed efficace";
- che nell'individuazione del prezzo della vendita il perito estimatore non ha tenuto conto conto del valore della cauzione che l'aggiudicatario sarà chiamato a restituire;
si può ritenere che la procedura sia tenuta a trasferire il deposito cauzionale all'aggiudicatario che subentra nel contratto di locazione? Se sì, la relativa somma va versata nell'ambito del piano di riparto oppure previa istanza al giudice?
Grazie.
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Zucchetti Software Giuridico srl
08/12/2025 09:33RE: RE: Deposito cauzionale da contratto di locazione opponibile
A nostro avviso la procedura non deve restituire la cauzione, a meno che il custode non abbia ricevuto il relativo importo dal debitore (cosa assai improbabile).
Come dicevamo, dottrina e giurisprudenza (Cass., 15-12-1987, n. 9287) sono concordi nel ritenere che il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare, in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa natura deriva non solo la sua accessorietà rispetto alle obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale in favore dell'acquirente, poiché questi subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 c.c.) e, così, anche nell'obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino.
Normalmente dunque il venditore – locatore trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione; normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato esplicitamente con il compratore. Ciò giustifica, e rende pienamente condivisibile, l'orientamento giurisprudenziale indicato nella domanda.
Dunque, obbligato a restituire la cauzione non è tanto la parte contrattuale subentrata all'originario conduttore, quanto piuttosto il soggetto che materialmente ne ha la disponibilità (e costui è normalmente la parte contrattuale che subentra nel contratto, oppure l'originario locatore), con la conseguenza che il custode nominato dal giudice sarà tenuto alla restituzione della cauzione quante volte egli l'abbia ricevuta da parte del debitore esecutato (cosa per la verità assolutamente improbabile e peraltro neppure dovuta in quanto il custode non subentra nella titolarità del contratto della locazione) oppure l'aggiudicatario al quale l'importo della cauzione sia stato eventualmente trasferito in uno al contratto.
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