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Forum ESECUZIONI - ALTRO
imposta sul valore aggiunto
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Pamela Pennesi
Montegranaro (FM)20/01/2026 16:49imposta sul valore aggiunto
Buon pomeriggio,
sono a chiedere il vostro parere in merito al trattamento iva in un caso che cerco di rappresentare di seguito.
Esecutato è una persona giuridica con attività edilizia; oggetto di esecuzione è un lotto unico costituito da abitazione e garage; in particolare gli immobili oggetto di vendita sono individuati catastalmente come F/3 e l'accessorio (così è indicato in perizia) - box auto è individuato catastalmente come C/6.
da una ricerca, sembrerebbe che il lotto unico debba essere soggetto al regime iva in quanto l'agenzia delle entrate esclude dal regime di esenzione ex art. 10 le cessioni di fabbricati accatastati nella categoria F/3.
ed inoltre il box singolo, siccome considerato dal perito come accessorio, in analogia con le pertinenze, dovrebbe assorbire lo stesso regime iva del bene principale.
ritenete corretto quanto sopra esposto?
grazie
cordiali saluti
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Zucchetti Software Giuridico srl
22/01/2026 15:35RE: imposta sul valore aggiunto
Ai sensi dell'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione.
Dunque, a rigore nel caso prospettato la cessione dovrebbe essere soggetto ad IVA.
Sennonchè, secondo Cass., Sez. V, 18 novembre 2016, n. 23499 (ribadita successivamente da Sez. V., 31/7/2024, n. 21494; Sez. V, 27/06/2022, n. 22042; Sez. V, 11/12/2019, n. 7908; Sez. V, 13/06/2017, n. 22138) ai fini dell'applicazione dell'IVA in relazione alle cessioni di immobili in corso di costruzione è rilevante la qualifica dell'acquirente, poiché se lo stesso è consumatore finale, questa imposta non si applica poiché il bene è uscito dal ciclo produttivo. La Corte ha in particolare ritenuto che le cessioni di beni strumentali non ultimati, ove avvengano nell'ambito del circuito produttivo, sono soggette ad I.V.A., non ricadendo nell'esenzione di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, e, conseguentemente, ad imposte ipotecarie catastali in misura proporzionale, ai sensi dell'art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990. Viceversa se la cessione avviene in favore del consumatore finale, il quale provveda all'ultimazione dei lavori tramite contratto di appalto, sono sottoposte ad imposta di registro. (In applicazione di tale principio è stata cassata la sentenza impugnata che aveva accolto il ricorso del contribuente diretto ad ottenere il rimborso delle imposte ipotecarie e catastali pagate in misura proporzionale anziché fissa relativamente ad una cessione, a favore di consumatore finale, di un fabbricato non ultimato).
Dunque, il regime iva cambierà in base all'acquirente, nel senso che se trattasi di consumatore finale, la vendita sarà esente.
Con riferimento al posto auto, occorrerebbe comprendere se trattasi di pertinenza o meno del fabbricato (normalmente la pertinenza viene individuata nello stesso lotto del bene principale).
Ove si trattasse di pertinenza, il regime fiscale da applicare sarà quello previsto per il bene principale; in caso contrario, esso sconterà l'IVA su opzione, ai sensi dell'art. 10 primo comma, n. 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972.
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